부동산 경매나 공매를 할 때 꼭 필요한 명도는 어떤 낙찰자도 피해 갈 수 없는 순서입니다. 오늘은 명도 하는 방법과 낙찰자가 상대를 파악하는 방법, 그리고 대화 시에 제3의 아군을 투입시키는 법에 대해 알아보겠습니다. 명도 하는 방법 낙찰자가 낙찰을 받고 명도를 할 때 점유자를 처음 만나게 됩니다. 어디에서든 첫 만남은 중요하지만 명도 할 때 점유자와의 첫 만남은 너무나 중요합니다. 초보 투자자가 처음 명도를 할 때 범하는 실수 중에 하나가 명도 시 점유자에게 과도하게 친절을 베푼다는 것입니다. 첫 만남에서 점유자에게 베푼 과도한 친절은 오히려 방해요소가 될 때가 더 많습니다. 투자자 고수들은 처음 점유자를 만날 때 기본적인 예의는 충분히 갖추되 절대 가볍게 보이지 않습니다. 그 이유는 간단합니다. 낙찰..

경매와 공매에서 명도는 필수입니다. 동시에 명도는 경매나 공매 과정 중에서 가장 껄끄럽고 어려운 부분이라 해도 과언이 아닙니다. 오늘은 명도를 할 때의 마음가짐과 그 의미에 대해 알아보겠습니다. 경매 공매의 필수인 명도 경매와 공매를 하면서 꼭 거쳐야 할 과정 중에 명도가 있습니다. 명도는 경, 공매의 꽃이라 할 만큼 투자자의 심리적 허들이라고 해도 과언이 아닙니다. 하지만 생각을 조금만 달리 해 보면, 경매나 공매에 입문한 이들에게는 일반적인 부동산 거래보다 더 나은 수익을 얻을 수 있게 해주는 열쇠가 되기도 합니다. 누구든지 처음 보는 사람을 많나 어려운 얘기나 싫은 얘기를 하며 상대한다는 것은 정말 내키지 않는 일입니다. 그러나 어떤 분야에서든 그것에 대해 아는 것이 없을 땐 어렵게 느껴지고 힘든 ..

신탁공매는 경매나 공매와는 달리 진행 과정이 조금 다릅니다. 오늘은 이것의 특징과 애로사항을 살펴보고, 이럴 경우에는 어떤 해결방법이 있는지 살펴보겠습니다. 신탁공매 기관공매라고도 불리는 신탁공매란 신탁기관에서 채권자의 신청에 의해 신탁된 물건을 자체적으로 공매를 진행하는 것을 말합니다. 공매의 뜻을 알아보면, '공개적으로 매각을 한다'라는 큰 의미가 있습니다. 즉, 압류재산이 아니기 때문에 국세징수법에 의한 매각절차를 따르지 않습니다. 그렇기 때문에 신탁부동산의 등기부상에 다른 채권, 다시 말해 가압류나 가처분 혹은 근저당이 있으면 그것들을 모두 승계해야 합니다. 뿐만 아니라 매각 후에도 소멸되지 않고 그 권리가 인수가 되며, 혹여 임대차가 있다면 그것 또한 전부 승계해야 합니다. 체납관리비나 기타 권..

공매를 하다 보면 자칫 함정을 만날 수가 있습니다. 그중에 조세채권이 원인이 되는 경우, 당해세가 원인이 되는 경우, 마지막으로 근로복지공단의 압류로 인해 낙찰자가 생각지도 못하게 임차인의 보증금을 인수하게 되는 경우에 대해 알아보겠습니다. 조세채권 공매를 하다보면 근저당이 아닌 조세채권 때문에 체납처분이 되는 공매의 경우 경매보다 더 빈번한 횟수로 함정이 등장하곤 합니다. 이것을 주의 깊게 살피지 않고 입찰을 해서 아까운 입찰보증금을 날린다면 투자가 매우 힘 빠지는 일이 될 것입니다. 공매 투자를 하면서 이러한 눈에 보이지 않는 함정들을 피하려면 굳이 어려운 법률지식을 많이 갖추지 않더라도 입찰 전에 투자자의 작은 습관 하나로 충분히 그 함정에 걸리지 않을 수 있습니다. 그러므로 미리 함정의 유형이나 ..