경매 공매의 필수 명도, 마음가짐

경매와 공매에서 명도는 필수입니다. 동시에 명도는 경매나 공매 과정 중에서 가장 껄끄럽고 어려운 부분이라 해도 과언이 아닙니다. 오늘은 명도를 할 때의 마음가짐과 그 의미에 대해 알아보겠습니다.

경매 공매의 필수인 명도

경매 공매의 필수인 명도

경매와 공매를 하면서 꼭 거쳐야 할 과정 중에 명도가 있습니다. 명도는 경, 공매의 꽃이라 할 만큼 투자자의 심리적 허들이라고 해도 과언이 아닙니다. 하지만 생각을 조금만 달리 해 보면, 경매나 공매에 입문한 이들에게는 일반적인 부동산 거래보다 더 나은 수익을 얻을 수 있게 해주는 열쇠가 되기도 합니다. 누구든지 처음 보는 사람을 많나 어려운 얘기나 싫은 얘기를 하며 상대한다는 것은 정말 내키지 않는 일입니다. 그러나 어떤 분야에서든 그것에 대해 아는 것이 없을 땐 어렵게 느껴지고 힘든 장애물 같이 여겨지지만, 일단 흐름을 알고 이해하기 시작하면 점점 더 익숙해지고 수월해지는 것도 사실입니다. 경매나 공매를 하다 보면 권리관계가 너무 복잡하거나 많은 세대가 점유를 하고 있는 등의 쉽지 않은 경우도 많지만 대부분은 무난하게 해결되고 마무리되는 경우가 훨씬 더 많습니다. 명도를 수월하게 하기 위해서는 점유자의 심리상태를 먼저 잘 파악하고, 임차인이 원하는 게 무엇인지 그 사람의 입장에서 생각해 보고, 그 임차인이 두려워하는 것이 무엇인지, 그리고 어떤 행동을 준비하는지를 차근차근 예상하다 보면 의외로 쉽게 일을 해결해 나갈 수 있습니다. 역지사지란 말을 항상 기억하고, 명도에서도 그 역지사지를 이용해 매끄러운 명도를 하는 것이 현명합니다. 명도란 결국 보이지 않는 전략과 진술을 이용하여 내가 바라는 대로 상대방을 설득하는 것이라 말할 수 있습니다.

 

명도의 마음가짐

명도는 낙찰자의 태도나 마음가짐에 따라 넘기 어려운 장애물이 될 수도 있고, 반대로 순조로운 흐름으로 마무리 할 수 있습니다. 경매나 공매를 진행하면서 낙찰자가 예상 가능한 범위 안에 점유자가 있고, 그 상황에 적절한 설득과 압박 법적조치 등을 취할 수만 있다면 서로가 좋은 조건으로 명도를 마무리 지을 수 있습니다. 반대로 생각해 보자면, 점유자를 만나서 협상이나 대화가 잘 되지 않는다면 명도소송, 점유이전금지가처분, 형사고소와 같은 법적절차를 이용하게 됩니다. 이 때는 대부분 낙찰자가 점유자의 말과 상황을 제대로 읽으려 하지 않고 본인의 입장만을 내세워 원만한 합의를 이끌어내지 못하는 경우가 많습니다. 즉, 명도 협상이 순조롭게 되지 않을 때는 점유자를 탓하기보다 투자자 자신이 무엇을 놓치고 있는지를 생각해봐야 합니다. 낙찰자에게 있어 가장 중요한 것은 낙찰자의 협상능력입니다. 더욱이 공매의 경우 경매에서 진행되는 인도명령제도가 없기 때문에 낙찰자에게 명도의 기술은 너무나도 필요한 요건입니다. 명도를 할 때에는 험상궂은 얼굴과 태도나 화려한 말솜씨보다 더 중요한 것이 바로 낙찰자가 어떤 전략과 기술을 습득하느냐가 더욱 중요합니다. 명도를 무작정 부담스럽고 힘든 것이라고만 여기는 사람들은 보이지 않는 법칙과 기술을 제대로 모르는 사람인경우가 많습니다. 누구든 올바로 된 기술을 습득한다면 명도는 실전에서 그리 어려운 것만은 아닙니다. 여러 차례 명도를 하면서 상대방의 입장에서 생각하고 서로가 서로에게 상처 주지 않고 기분 좋게 일을 처리하는 투자자 자신만의 노하우를 만들어야 합니다.

 

명도의 의미

경매나 공매 시에 입찰자가 낙찰이 되면 해당 부동산에 방문을 하여 점유자에게 집을 비워줄것을 요구합니다. 그러면 점유자들은 대부분 낙찰자에게 돈을 요구합니다. 세입자, 소유자뿐만 아니라 유치권자, 지분권자, 지상권자 등 이해관계가 날카롭게 대립한 상황에 있는 사람들이 결국 요구하는 것은 돈입니다. 따라서, 명도란 해당부동산에서 점유자를 내보내는 것이라기보다는 낙찰자가 원하는 조건으로 점유자를 설득을 하여 내보내는 것이라 이해하는 게 더 맞다고 볼 수 있습니다. 다시 말해, 명도란 곧 협상이며 상대방과 이사비나 합의금 등을 두고 서로 심적 줄다리기를 하는 것입니다. 낙찰자가 점유자가 원하는 만큼의 돈을 주면 쉽게 명도가 끝나게 됩니다. 그렇지만 낙찰자가 지급하려는 금액과 점유자가 바라는 금액의 차이가 크다면 명도는 어려운 길로 접어들게 됩니다. 따라서 낙찰자가 생각하는 최소의 비용으로 점유자에게도 불만 없는 합의를 도출하기 위해서는 명도의 기술이 필요합니다. 명도를 하는 과정을 간단히 정리해 보면 다음과 같습니다. 맨 처음 방문을 하거나 연락처를 남깁니다. 그리고 내용증명이나 점유이전금지가처분으로 압박을 합니다. 여기서 합의가 안되면, 다음은 두 번째 만남을 갖습니다. 이번에는 내용증명이나 합의서로 압박을 합니다. 그래도 해결이 안 되면, 세 번째 만남에서는 소를 제기하거나 아님 합의서를 작성합니다. 소를 제기한 경우는 판결을 하거나 항소를 합니다. 그러고 나면 강제집행이 나가게 되고 명도가 완료됩니다.