조세채권, 당해세, 근로복지공단의 압류

공매를 하다 보면 자칫 함정을 만날 수가 있습니다. 그중에 조세채권이 원인이 되는 경우, 당해세가 원인이 되는 경우, 마지막으로 근로복지공단의 압류로 인해 낙찰자가 생각지도 못하게 임차인의 보증금을 인수하게 되는 경우에 대해 알아보겠습니다.

공매의 함정들

조세채권

공매를 하다보면 근저당이 아닌 조세채권 때문에 체납처분이 되는 공매의 경우 경매보다 더 빈번한 횟수로 함정이 등장하곤 합니다. 이것을 주의 깊게 살피지 않고 입찰을 해서 아까운 입찰보증금을 날린다면 투자가 매우 힘 빠지는 일이 될 것입니다. 공매 투자를 하면서 이러한 눈에 보이지 않는 함정들을 피하려면 굳이 어려운 법률지식을 많이 갖추지 않더라도 입찰 전에 투자자의 작은 습관 하나로 충분히 그 함정에 걸리지 않을 수 있습니다. 그러므로 미리 함정의 유형이나 조심해야 할 부분에 대해 확실히 알아두는 것이 좋습니다. 투자자가 꼭 기억해야 할 것은, 투자란 수익을 얻는 것보다 우선해서 명심해야 할 것이 바로 돈을 잃지 않는 것입니다. 작은 실수 하나가 큰 손해를 끼칠 수 있으니 자신만의 투자 규칙을 만들어 실수가 없도록 해야 합니다. 함정의 첫 번째 유형은 바로 조세채권의 법정기일입니다. 투자자가 등기부등본의 권리분석만으로 함정을 완벽하게 걸러내기는 어렵습니다. 더 정확히 말하자면, 입찰부동산에 압류가 있고, 그 압류일보다 앞서 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인이 있다면 단순히 권리분석으로만 판단했을 경우 안전한 물건이라고 생각할 수 있습니다. 하지만, 입찰부동산의 등기부 상 압류 또는 가압류가 말소기준권리이고 압류일자가 임차인의 확정일자보다 후순위라 할지라도 불과 몇 개월 차이라면 그것은 함정일 가능성이 매우 높습니다. 왜냐하면, 공매에서 배분을 할 때 임차인의 확정일자가 조세채권의 압류일자보다 빠르다고 해도 배분순위는 늦을 수 있기 때문입니다. 그 이유는 조세채권은 등기부상 압류등기일이 아닌 조세채권의 법정기일이 그 기준이 되며 그것으로 배분이 되기 때문입니다. 이럴 경우는 권리분석만으로는 압류일자보다 빠른 임차인이 전입 및 확정일자를 갖췄기 때문에 보증금을 모두 배분받을 수 있을 거라 생각하지만 인수를 해야 하는 불상사가 생길 가능성이 큽니다. 이것을 예방하기 위한 방법은 입찰 전 입찰할 부동산에 대해 자산관리공사 직원에게 조세채권의 법정기일에 관해 문의를 하면 함정에 걸릴 일이 없으니 잊지 말고 체크하는 습관을 갖는 것이 중요합니다.

 

당해세

공매 투자시 주의해야 할 함정 두 번째는 바로 당해세입니다. 당해세란 매각부동산 자체에 부과된 조세와 가산금을 말합니다. 다시 말해, 그 부동산을 소유함으로써 부과가 되는 국세, 지방세 혹은 그 가산금입니다. 그 재산에 부과되는 당해세는 그것보다 빠른 전세권이나 질권 또는 저당권의 목적이 되는 채권보다 매각대금에서 우선 징수하도록 규정을 하고 있습니다. 그 이유는 조세채건이 국가재정 수입의 확보수단이기 때문입니다. 당해세의 종류에 대해 살펴보겠습니다. 첫째는 국세 중 당해세는 상속세, 증여세 및 종합부동산세입니다. 둘째, 지방세 중에 당해세는 재산세, 자동차세, 도시계획세, 공동시설세 및 지방교육세입니다. 그런데 입찰자가 입찰 전 등기부등본을 보고 권리분석을 할 때 당해세인지 아닌지 헷갈릴 때가 있습니다. 이럴 때 그 가능성을 쉽게 구분하는 방법이 있습니다. 그것은 바로 압류기관의 소재지를 살펴보면 됩니다. 당해세는 매각하는 부동산 자체에 부과되는 세금이므로 해당 물건의 소재가 '광주'이고, 압류기관이 '광주세무서'라면 당해세일 가능성이 매우 높으니 참고하시면 좋습니다. 즉, 해당부동산과 압류기관이 동일한 지역일 경우 당해세일 수도 있음을 의심해 봐야 합니다. 정리하자면, 담보물건에 우선하는 당해세의 요건은 우선 담보물권자가 담보물건 설정 당시 부동산 등기부등본 상에 상속 또는 증여 등의 표시가 있거나 장래에 발생 가능할 것인지에 대해 예측 가능한 조세여야 합니다. 그리고, 담보물건 설정 당시의 소유자를 대상으로 발생한 것만을 당해세로 인정합니다. 즉, 이를 양수받은 제삼자를 대상으로 부과된 당해세는 선순위담보물권보다 우선하지 못하게 함으로써 거래의 안전을 보장하고 있습니다.

 

근로복지공단의 압류

압류일자와 상관없이 배분순위가 무조건 2순위인 것은 근로복지공단의 압류입니다. 즉, 소액임차인의 최우선변제금액과 순위가 같습니다. 그러므로 해당부동산에 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인이 있고, 그 뒤로 근로복지공단의 압류가 있는 경우에는 반드시 금액을 확인해야 합니다. 더 자세히 살펴보자면, '근로기준법 제 38조를 보면 다음과 같습니다. 임금, 퇴직금, 재해보상금 기타 근로관계로 인한 채권은 사용자의 총재산에 대하여 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권을 제외하고는 조세, 공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제되어야 한다.'라고 명시되어 있습니다. 또한, '질권 또는 저당권에 우선하는 조세, 공과금에 대하여는 그러하지 아니하다. 이런 규정에도 불구하고 최종 3월분의 임금 및 재해 보상금은 담보된 채권, 조세, 공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제되어야 한다.' 그리고 근로자퇴직급여보장법 제11조에는, 퇴직금은 사용자의 총재산에 대하여 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권을 제외하고는 조세 공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제해야 한다고 명시되어 있습니다. 즉, 근로자의 최종 3개월분의 임금은 근로기준법 37조에 의해 우선특권이 주어지고 최종 3개월의 의미는 사업장의 폐지된 날로부터 소급하는 것이 아니라 단지 지급받지 못한 급여과 3개월 분에  해당하는 것입니다. 결론적으로, 말소기준권리보다 늦고 임차인의 확정일자보다 순위가 늦어도 근로복지공단의 압류는 선순위가 되는 것입니다. 따라서 낙찰자는 추가로 인수를 해야 할 금액이 생기는 것입니다. 그러므로 공매물건의 등기부등본에 '근로복지공단의 압류'가 쓰여 있다면 우선변제가 임금채권인지 아닌지와 그 금액을 정확하게 확인을 한 뒤에 입찰을 해도 늦지 않습니다.