공매 매각대금 배분과 배분요구철회

공매절차에서 매각대금의 배분에 대해 알아보겠습니다. 그리고 배분요구철회는 어떻게 이루어지는지와 배분금에 대해 살펴보겠습니다.

매각대금의 배분

공매 매각대금 배분

공매절차에서 배분이라는 것은 매수인이 납부한 압류재산의 매각대금을 관계법령이 정하고 있는 법정순위에 따라 조세채권자 및 다른 채권자들에게 나누어주는 것을 말합니다. 종종 공매의 배분절차에서 눈에 보이지 않는 함정들이 숨어있을 수 있습니다. 따라서 투자자가 배분절차와 배분순위를 완전히 이해해야 그 함정을 피할 수 있습니다. 배분절차를 간과한 채 간단한 권리분석만으로 입찰을 진행한다면 낙찰자가 추가로 인수해야 할 상황이 발생하는 수가 있으니 항상 조심해야 합니다. 여기서 잠깐 공매 업무 시에 자산관리공사의 법적인 지위를 살펴보자면, 공공기관에서 체납이 원인으로 자산관리공사에 공매의뢰를 한 경우에는 자산관리공사가 매각뿐만 아니라 배분절차까지도 국가기관 대신 집행을 하도록 되어 있습니다. 투자자가 입찰한 부동산이 낙찰이 되고 자산관리공사에서 매각결정을 한 뒤에는 매수인에게 대금납부기한을 정하여 매각결정통지서를 교부합니다. 그리고 낙찰자의 매각대금완납일로부터 30일 이내에 배분기일이 지정이 됩니다. 여기서 다만 30일 이내에 배분계산서를 작성하기 어려운 경우 배분기일을 30일 이내에서 연기할 수 있습니다. 이때 배분기일 일주일 전까지 배분계산서가 작성되어 비치가 됩니다. 따라서 배분여부가 불투명한 경우에는 미리 확인할 수 있습니다.

 

배분요구철회

공매절차에서 배분요구제출은 배분요구종기일까지만 가능합니다. 그리고 배분요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 달라지는 경우에는 배분요구를 한 사람은 배분요구의 종기일이 지난 뒤에는 이것을 철회할 수 없습니다. 또한 대위변제란 낙찰자가 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 매수했으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경이 되는 것입니다. 만약 이로인해 매각부동산의 매각이 너무 부담스럽다면 낙찰자는 매각결정 취소를 구할 수 있습니다. 그리고 대위변제로 인하여 임차권이 대항력을 취득할 수 있는지 판단기준이 되는 시점은 잔금납부일입니다. 매각대금의 배분순위를 정할 때, 자산관리공사는 매각대금이 모든 채권자의 채권을 충족 시에는 상관이 없지만, 그렇지 못할 경우에는 국세기본법 제35조와 법 제81조, 민법, 기타 법력, 국세청 예규 등에서 정하고 있는 우선순위에 따라 배분을 실시합니다. 그러고 나서 잉여금이 남는다면 그 잉여금은 체납자에게로 배분을 합니다. 여기서 한 가지 체크해야 할 사항이 있습니다. 배분요구 종기까지 배분요구를 하여야 하는 채권의 경우네는 배분요구를 한 채권에 대해서만 배분을 합니다. 만약 공매로 낙찰이 되었음에도 낙찰자가 대금 미납을 하면 보증금은 몰수가 되는데, 그 공매보증금은 배분재원에 충족이 됩니다. 즉, 체납처분비, 압류와 관계되는 국세와 가산금 순으로 충당하고 잔액은 체납자에게 지급합니다.

 

배분금

배분을 받는 임차인의 경우에는 낙찰자의 인감이 첨부된 명도확인서가 필요합니다. 이 점은 낙찰자가 임차인을 명도할때 도움이 되는 부분이기도 합니다. 만약 임차인이 집을 비워주는 것을 거부한다면 낙찰자는 낙찰자의 인감이 첨부된 명도확인서를 명목으로 임차인이 순순히 집을 비우게 할 수 있습니다. 배분금 지급이 유보가 되는 경우를 살펴보겠습니다. 배분기일에 채권자가 출석하지 않거나 출석은 했지만 필요한 서류들을 모두 다 챙겨 오지 않았을 경우에는 배분에 대하여 다른 채권자의 이의신청이 있는 경우, 가압류채권자의 경우 미확정의 배분금액, 명도를 하지 않은 임차인의 배분금액, 배분금에 대해서 집행법상 채권가압류 등의 조치가 된 경우나 배분금에 대하여 지급정지가처분이 된 경우에는 배분금 지급이 유보됩니다. 즉, 배분을 받기 위해서는 이해관계인이라면 기본적인 필요 서류를 모두 다 지참해야 해야 합니다. 그 제반서류들을 살펴보자면, 근저당권자는 설정계약서 사본, 채권원인서류 사본, 배분금수령계좌 사본이 필요합니다. 주택임차인의 경우는 임대차 계약서 사본 또는 전세권 설정계야거 사본과 주민등록등본, 그리고 배분금수령계좌사본이 필요하며, 상가임차인의 경우는 임대차계약서 사본, 관할세무서의 임대차관계사실확인서, 사업자등록증 사본, 사업자등록증명원, 배분금수령계좌 사본이 필요합니다. 임금채권자의 경우는 지방노동사무소에서 발급한 체불임금확인서와 사용자가 교부한 국민연금보험료원천공제계산서, 원천징수의무자인 사업자로부터 받은 근로소득에 관한 원천징수영수증, 국민연금관리공단이 발급한 국민연금보험료 납부사실확인서 중 하나를 소명자료로 첨부해야 합니다. 마지막으로 가압류권자는 가압류신청서 및 결정문 사본, 소장 사본 및 집행력 있는 집행권원정본 사본, 그리고 배분금수령계좌 사본을 첨부해야 배분을 받을 수 있습니다.