재공매와 공매 감정가, 시세조사

오늘은 부동산 공매를 할 때 재공매를 하는 경우를 알아보겠습니다. 그리고 공매 감정가와 시세조사, 그리고 현장의 중요성에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 

재공매

재공매와 공매 감정가

부동산 공매에서 공매재산을 공매에 붙여도 입찰자가 없는 경우가 있습니다. 또한 공매를 시행했는데 그 가격이 매각예정가격 미만으로 되었을 경우와 공매재산이 낙찰이 되었음에도 낙찰자가 잔금납부를 기한 내에 하지 못하여 그 매각의 결정이 취소가 된 경우(이럴 때는 보증금이 몰수됩니다.)가 있습니다. 이런 사유들로 매각 결정이 취소가 된 경우에는 낙찰당시의 매각예정가격으로 다시 공매가 진행이 됩니다. 이런 것을 재공매라고 부릅니다. 재공매에 대한 내용은 국세징수법 제74조에 자세히 명시되어 있으니 참고하시면 도움이 됩니다. 공매를 하는 데 있어 투자자가 물건검색부터 수익을 내기까지 크게 6단계로 나누어 볼 수 있습니다. 그 순서를 보자면, 투자자는 제일 먼저 물건선정을 하고 권리분석을 합니다. 다음으로 현장조사를 나가보고, 낙찰을 받고, 부동산을 인도받고, 리모델링을 한 후 매매를 합니다. 이 모든 단계들이 모두 너무나 중요하고 소홀히 해선 안 되는 단계들이지만, 그중에서도 가장 중요하다고 꼽으라면 바로 현장조사입니다. 그러니 투자자들은 현장조사를 함에 있어 항상 긴장을 놓지 말아야 합니다. 우리가 첫 번째 단계에서 물건을 선정하고 권리분석을 할 때 감정평가사가 해 놓은 공매감정가를 확인하게 됩니다. 감정평가사가 경매나 공매를 진행하기 위해 감정평가를 할 때는 채권자의 수월한 채권회수를 위해 해당 부동산을 실제 시세보다 약간 높게 평가하는 것이 관례입니다. 그러므로 공매 감정가를 무조건 신뢰하지 말고 투자자가 직접 현장에서 시세를 파악하여 낙찰가를 정해야 합니다. 

 

시세조사

시세조사는 부동산 투자를 함에 있어 너무나 중요한 요소입니다. 어쩌면 정확한 시세조사가 투자 성공을 좌우하는 열쇠라 해도 과언이 아닙니다. 감정평가사가 은행에서 부동산 담보대출을 실행하기 위해 감정평가를 의뢰받았을 경우에는 위와는 반대입니다. 이 때는 시세보다 보수적으로 감정을 하여 담보가치를 낮게 평가합니다. 그렇기 때문에 경매나 공매에서 물건을 검색할 때는 단순히 감정평가사가 정해놓은 평가액을 신뢰해서는 안됩니다. 특히, 시세를 파악하기 힘든 빌라나 오피스텔, 빌딩, 상가, 모텔, 나홀로나 홀로 아파트, 근린시설 등의 경우에는 감정평가금액과 실제 시세와의 오차범위기 큰 경우도 종종 있으므로 주의해야 합니다. 결론적으로, 입찰자는 현장조사를 통해 시세를 더욱 철저하게 파악하는 것만이 실수를 줄이고 성공적인 투자를 할 수 있습니다. 또한 감정평가사의 감정평가로 인해 투자자가 이득을 보는 경우도 있습니다. 그 대표적인 예가 바로 부동산 상승장에서 입니다. 감정평가사가 부동산 상승기가 접어들기 전에 감정을 한 경우라면 그 당시 미처 시세 상승분을 고려하지 않아 저평가를 하는 경우도 발생합니다. 그리고 나 홀로 아파트나 상가, 근린시설 등의 경우 감정평가사의 시각에 따라 감정평가액에 차이가 나기도 합니다. 이런 경우 차이가 상당하여 투자자가 큰 이익을 보는 경우도 발생할 수 있으니, 투자자는 감정평가액과 시세를 잘 저울질하고 판단하여 투자를 하는 것이 현명합니다. 한 가지 더 재미있는 사례를 소개하자면, 동일한 아파트임에도 불구하고 경매에 나온 아파트와 공매에 나온 아파트의 감정가격이 서로 상이한 경우도 있었습니다. 최고가와 최저가의 차이가 몇 천만 원이 되는 경우도 있으니 투자자는 감정평가액을 참고로 하되 현재 시세조사를 철저히 하여 투자여부를 판단해야 합니다. 

 

현장의 중요성

투자자가 자신이 원하는 물건의 시세조사를 하다보면 현장에 모든 답이 있음을 알게 됩니다. 특히 감정가가 고르지 않은 부동산은 반드시 현장을 아주 꼼꼼하게 분석하고 체크를 해야만 최종 결론에 도달할 수 있습니다. 현장조사는 너무나 기본적임에도 불구하고 투자자들이 많이 간과하기도 하고 놓치기도 하는 요소임으로 명심해야 할 것입니다. 동일한 1개의 아파트를 두고도 부정적인 시선과 긍정적인 시선이 공존하며 그 차이는 틈이 꽤 큰 경우도 있습니다. 동일한 아파트임에도 감정가가 크게 차이가 나는 것의 원인은 감정평가사가 어느 중개업소에 들러 시세조사를 했느냐가 원인이 되기 때문입니다. 감정평가사가 자산관리공사로부터 공매의뢰를 받으면 보통 접수일로부터 2개월 이내에 감정평가를 하는데 이때 시세확인을 위해 제일 먼저 들르는 곳이 바로 그 물건 인근의 부동산입니다. 특히 상가나 근린시설, 나 홀로 아파트, 혹은 아직 재개발 소식이 시세에 반영되지 않은 곳이나 거래가 많지 않은 지역의 경우는 반드시 시세파악이 용이한 인근부동산을 방문하여 거래가격과 임대가격을 조사하고, 그 가격을 기반으로 평가액을 결정하게 되는 것입니다. 지금까지 살펴보았듯이, 부동산은 꼭 특수물건이 아니더라도 꾸준한 물건검색과 손품, 발품만으로도 남들과 비교될 수 없는 수익을 올릴 수도 있으니 투자자들은 물건을 바라보는 시선을 바꾸면 수익을 내는데 큰 도움을 받을 수 있습니다. 아무리 힘든 상황에서도 사고를 바꾸면 길이 보입니다. 같은 상황에서도 어떻게 생각하고 접근하느냐에 따라 투자의 성패가 갈립니다. 또한 부동산 투자에 있어 능력 있는 공인중개사를 만난다는 것은 큰 행운을 가져올 수도 있습니다.