낙찰 후 매각결정 취소와 배분순위

경매나 공매를 하다 보면 낙찰을 받고도 매각결정이 취소가 되는 경우가 있습니다. 오늘은 이 경우를 알아보고, 공매 배분순위와 공매 낙찰 후 취하에 대해 살펴보겠습니다.

매각결정 취소

낙찰 후 매각결정 취소

투자자가 경매와 공매를 모두 진행하다 보면 경매보다 공매가 더 저렴하게 물건을 매입할 수 있다는 사실을 알게 될 것입니다. 더욱이 공매로 특수물건을 진행한다면 그 이익은 더 커집니다. 그 이유는 여러 가지가 있겠지만, 일단 공매는 물건의 수는 적지만 분석할 자료가 풍부하지 않아 직접 투자자가 손품과 발품을 더 팔아야 하는 이유도 있지만 특수물건의 경우 대출이 더 어려운 경우가 때문입니다. 이렇게 어렵게 공매물건을 낙찰받았는데 가끔씩 매각결정이 취소가 된다면 정말 힘이 빠지게 됩니다. 그렇다면 어떤 경우에 매각결정이 취소되는 것일까요? 첫 번째 이유로, 공매로 지분물건을 낙찰받았다면, 경매와 마찬가지로 공매도 공유자우선매수가 가능합니다. 이 경우 공유자우선매수는 낙찰자가 매각결정기일까지 가능합니다. 두 번째는 선순위가등기권자가 본등기를 할 경우입니다. 다시 말해, 만약 공매물건이 낙찰이 되었더라도 낙찰자가 잔금납부를 하기 전에 가등기권자가 본등기를 한다면 그 아래 나머지 권리들은 모두 직권말소가 되는 것입니다. 즉, 공매의 원인이 된 압류도 직권말소가 되기 때문에 공매자체가 무효가 되는 것이고, 이는 곧 매각결정이 취소가 된다는 의미입니다. 이렇게 매각이 결정되어도 다른 이유들로 인해 매각이 취소가 되는 경우가 있으니 이러한 변수도 함께 고려하면 도움이 될 것입니다.

 

배분순위

이번엔 순위에 따른 구체적인 배분방법에 대해 알아보겠습니다. 먼저 일반채권, 확정일자가 있는 임차권, 저당권의 경우를 살펴보겠습니다. 일단 배분순위는 성립선후를 불문합니다. 권리관계에 있어 물권은 항상 채권보다 우선합니다. 예를 들어, 확정일자가 없는 임차인(2011년 1월 1일)과 확정일자가 있는 임차인(2011년 3월 3일), 근저당(2011년 5월 7일)의 권리가 있다면, 1순위로 확저일자부 임차인에게 먼저 전액 배분이 되고, 남은 돈이 있다면 2순위 근저당권자에게 배분됩니다. 확정일자부 임차인의 임차권은 채권이지만 임차인이 대항력을 갖춘 상태에서 확정일자를 받으면 그 임차권은 물권화된 채권이 되어 물권에 우선하는 우선변제권을 갖게 되기 때문에 그러합니다. 이때 임차인이 확정일자를 받지 않았다면 그 임차인은 우선변제권이 없기 때문에 배분이 되지 않습니다. 단, 소액임차인일 경우에는 확정일자가 굳이 없어도 배분이 가능합니다. 다음으로는 가압류 두 개와 근저당권의 경우를 살펴보겠습니다. 가압류 A(2015년 1월 1일)가 8000만 원, 가압류B(2015년 3월 3일)가 8000만 원, 근저당 (2015년 5월 5일)이 6000만 원 인 경우의 배분순위와 금액을 알아보겠습니다. 채권끼리는 시간의 선후에 관계없이 동등한 지위를 가지게 됩니다. 따라서 이 경우도 우선순위 없이 평등하게 안분배분이 됩니다. 배분금액을 구하는 방법은 해당채권액/각 채권의 합계액*배분액입니다. 그리고, 가압류 뒤에 오는 물권인 근저당권은 먼저 설정된 채권과 같은 지위에서 안분배분을 합니다. 

 

공매 낙찰 후 취하

공매 절차에서 매각이 결정된 이후에 매수인이 매수 대금을 납부하기 전에 체납자가 매수인의 동의를 얻어 체납액과 체납처분비를 납부하면 매각결정을 취소할 수 있습니다. 공매의 경우는 체납자가 자신의 물건이 공매에 넘어갔는지조차 모르고 있다가 낙찰 후에 낙찰자에게 매각결정 취소에 합의를 해달라고 하는 경우가 있습니다. 특히 건강보험료 같은 경우의 예를 들어보자면, 어떤 체납자가 있었는데 예전에 건강보험공단과 너무나 복잡한 사연을 계기로 건강보험료는 납부하지 않고 있었습니다. 그런데 이후 건강보험법이 새로 개정이 되면서 모든 국민이 의무적으로 보험료는 납부해야만 했습니다. 하지만 그 체납자는 그 사실을 모르고 있었고, 이후에 건강보험공단으로부터 오는 모든 우편들을 다 읽지도 않고 없애버렸습니다. 결국 온 국민이 의무적으로 내야 하는 보험료를 납입하지 않아 오랜 기간 동안 쌓여 건강보험공단에서 그 체납자를 상대로 공매를 진행시켰고, 공매를 진행시킨다는 최고서까지 발송했음에도 그 체납자는 그러한 내용일 거라고는 꿈에도 생각하지 않고 그냥 습관처럼 버린 것입니다. 결국 공매는 진행되었고 낙찰이 된 사례입니다. 결국 그 체납자는 그 간의 복잡하고 안타까운 사정을 낙찰자에게 얘기하고 매각결정취소신청을 부탁하게 되었습니다. 공매를 취하하려면 서류를 첨부해야 합니다. 낙찰자의 인감증명서가 첨부된 매각결정취소신청서이고, 그 서류를 위임기간에 제출해야 합니다. 이럴 경우 적정 수준의 합의금을 받고 취하를 해 주는 것이 보통입니다.