신탁공매의 특징과 애로사항

신탁공매는 경매나 공매와는 달리 진행 과정이 조금 다릅니다. 오늘은 이것의 특징과 애로사항을 살펴보고, 이럴 경우에는 어떤 해결방법이 있는지 살펴보겠습니다.

신탁공매

신탁공매

기관공매라고도 불리는 신탁공매란 신탁기관에서 채권자의 신청에 의해 신탁된 물건을 자체적으로 공매를 진행하는 것을 말합니다. 공매의 뜻을 알아보면, '공개적으로 매각을 한다'라는  큰 의미가 있습니다. 즉, 압류재산이 아니기 때문에 국세징수법에 의한 매각절차를 따르지 않습니다. 그렇기 때문에 신탁부동산의 등기부상에 다른 채권, 다시 말해 가압류나 가처분 혹은 근저당이 있으면 그것들을 모두 승계해야 합니다. 뿐만 아니라 매각 후에도 소멸되지 않고 그 권리가 인수가 되며, 혹여 임대차가 있다면 그것 또한 전부 승계해야 합니다. 체납관리비나 기타 권리들도 모두 매수자가 인수하는 조건입니다. 한 마디로 경매에 비하면 투자자가 확인하고 승계해야 할 사항들이 많습니다. 투자자는 각 신탁기관의 매각공고를 아주 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.  매각공고 내의 매각조건과 등기부등본을 보고 투자 수익성과 투자자가 인수해야 할 사항들을 분석하고 무엇보다 현장조사를 반드시 해야 합니다. 이렇듯 신탁기관에서 진행하는 물건들은 보통 신문공고나 신탁기관 홈페이지에서 정보를 얻을 수 있습니다. 경매에서 공매로 넘어올 때와 마찬가지로 아무리 부동산 투자자라 할지라도 다른 분야에 발을 담글 때는 두려움과 설렘이 동시에 찾아옵니다. 신탁공매가 그 한 예이기도 합니다. 하지만, 신탁공매도 기존에 경매나 공매에서 진행하던 권리분석과 현장 조사, 그리고 함정 등을 꼼꼼히 살피고 차분히 도전한다면 이 또한 투자자에게 기분 좋은 수익을 안겨줄 것입니다.

 

특징과 애로사항

신탁공매는 통상 물건이 많지가 않습니다. 더우기 매각물건이 있다 하더라도 그 경제적 규모가 대체로 큰 금액이거나 개인이 투자하기에는 좀 무리가 있는 경우가 많습니다. 하지만, 내가 사는 지역 혹은 내가 잘 아는 지역에 물건이 나오면 관심이 가게 되고 부담도 적기 마련입니다. 이렇게 내가 마음이 편한 곳의 물건은 한 번 도전해 보면 좋은 경험이 될 수 있고, 그것이 큰 수익으로 연결되기도 합니다. 부동산 투자에 있어 지역을 잘 알고 있다는 것은 정말 큰 장점입니다. 신탁공매물건의 경우 입찰자들이 입찰부동산에 관한 감정금액 말고는 다른 정보를 얻기가 어렵습니다. 특히 KB신탁의 경우, 물론 매각물건에 감정평가서가 있기는 하지만 경매나 공매와는 달리 입찰 전 입찰자가 볼 수가 없습니다. 게다가 임차인의 현황을 알 수 있는 현황조사서나 등기부상의 인수권리, 체납관리비 등의 보통 낙찰자가 입찰하기 전에 꼭 확인해야 하는 부분에 관한 자료가 전혀 없다는 것이 투자자들이 함부로 다가가지 못하는 하는 주요 원인이기도 합니다. 담당자도 그다지 친절하지 않고 모든 권리분석과 상황을 입찰자가 오롯이 다 해야 하는 애로사항이 있습니다. 보통 경매는 한 달 단위로 20-30%씩 유찰이 됩니다. 압류재산 공매는 10%씩 1주일 단위로 유찰이 됩니다. 그런데 기관공매의 경우에는 9일 만에도 40%까지 유찰이 되는 경우가 있으니 권리분석만 제대로 한다면 정말 매력적인 물건이 아닐 수 없습니다. 목마른 사람이 우물을 파듯이, 신탁공매의 경우 투자자는 직접 임차금액, 점유자, 체납관리비, 현상태, 임대 수준 등 모든 것을 꼼꼼하게 조사해야 투자를 성공적으로 이끌 수 있습니다.

 

해결방법

신탁물건의 경우 그 경쟁율은 경매나 공매에 비해 현저히 낮습니다. 입찰자가 직접 신탁회사에 가서 현장입찰 해야 한다는 점과 권리분석을 모두 입찰자가 알아서 스스로 해야 한다는 점은 그만큼 사람들에게 부담이 아닐 수 없을 것입니다. 역시나 낯선 게임일수록 그 경쟁은 훨씬 덜하다는 것을 실감할 수 있습니다. 강제 처분되는 경매나 공매와는 사뭇 다르게 신탁물건의 경우 낙찰이 되면 최고가매수인이 그날 바로 부동산매매계약서를 작성합니다. 입찰보증금은 곧 매매계약의 보증금이 되는 것입니다. 즉 기관공매도 일반매매라고 생각하면 쉽습니다. 보통 매매계약서를 작성할 때 특약사항이 있듯이, 신탁에서 공고한 '유의사항'을 특약사항이라고 생각하면 됩니다. 다시 말해, 매도자가 파는 물건에 대해 미리 특약사항을 정해두고 공개경쟁으로 매수인을 결정하는 셈입니다. 때때로 예기치 않은 상황이 일어나기도 합니다. 부동산을 낙찰받고 매매계약까지 완료한 뒤 잔금만 납부하는 상황에서도 완전히 끝나지 않는 경우가 있습니다. 너무 저렴하게 자신의 부동산이 신탁공매로 넘어간 것을 못마땅하게 여기고 가처분신청을 해 놓는 경우도 있고, 잔금을 납부하기 전에 그동안은 보지 못했던 유치권자가 갑자기 나타나 부동산을 점령하는 경우도 발생합니다. 이럴 때도 당황하지 말고 차근차근 실마리를 풀어나가면 됩니다. 특히, 전에는 없던 유치권자가 갑자기 등장할 경우 그 유치권은 허위일 가능성이 매우 높습니다. 유치권이라는 것은 그 자체가 성립하기 매우 어려운 권리이고, 낙찰자가 보기에 허위유치권이라는 정황이 보이면 차근차근 풀어나가면 됩니다. 이때, 주변 상가나 부동산을 내 편으로 만들면 증거수집에 유리하니 참고하시면 좋습니다.