명도 하는 방법과 상대를 파악하기

부동산 경매나 공매를 할 때 꼭 필요한 명도는 어떤 낙찰자도 피해 갈 수 없는 순서입니다. 오늘은 명도 하는 방법과 낙찰자가 상대를 파악하는 방법, 그리고 대화 시에 제3의 아군을 투입시키는 법에 대해 알아보겠습니다.

명도하는 방법

명도 하는 방법

낙찰자가 낙찰을 받고 명도를 할 때 점유자를 처음 만나게 됩니다. 어디에서든 첫 만남은 중요하지만 명도 할 때 점유자와의 첫 만남은 너무나 중요합니다. 초보 투자자가 처음 명도를 할 때 범하는 실수 중에 하나가 명도 시 점유자에게 과도하게 친절을 베푼다는 것입니다. 첫 만남에서 점유자에게 베푼 과도한 친절은 오히려 방해요소가 될 때가 더 많습니다. 투자자 고수들은 처음 점유자를 만날 때 기본적인 예의는 충분히 갖추되 절대 가볍게 보이지 않습니다. 그 이유는 간단합니다. 낙찰자의 호의에 대해 점유자가 고맙게 생각하고 낙찰자의 의도대로 잘 따라와 주면 아주 좋은 경우이지만, 낙찰자가 명도에 대한 이야기를 꺼내기 시작하면 대부분은 막상 돈 이야기가 오고 가는 이사비에 얼굴색을 바꾸기 때문입니다. 명도를 할 때 기본적으로 거론되어야 할 체납관리비나 유치권의 겨우 시설비 등의 이야기를 꺼내면 오히려 처음에 친절하고 밝게 보였던 낙찰자의 이미지가 협상에서는 매우 불리하게 작용할 수 있습니다. 따라서 경매나 공매를 할 때 하수는 첫 만남에 웃고 마지막에 얼굴을 붉히는 경우가 많지만, 진정한 고수는 첫 만남을 무겁게 하되, 마지막 일을 마무리하며 헤어질 때는 웃으면서 헤어집니다. 다시 말해, 낙찰자가 처음에는 무겁게 시작을 하다가 점점 더 친절을 베풀기 시작하면 상대방도 은연중에 자신도 양보를 해야 한다고 생각하게 됩니다. 따라서 현명한 낙찰자는 점유자를 향한 태도에 적절한 변화를 줌으로써 점유자가 낙찰자에게 미안하거나 고마운 감정을 느끼며 친절한 태도로 바뀌는 것을 기대할 수 있는 것입니다. 결국 명도도 사람과 사람 간의 대화이고 그런 대화를 성공적으로 마무리 짓기 위한 기술이 필요한 것입니다. 낙찰자가 어떻게 일을 시작하고 진행하는지의 지혜로운 처사에 따라 기분 좋은 끝을 만들 수 있습니다. 

 

상대를 파악하라

명도는 협상입니다. 협상을 잘 하기 위해서는 우선 상대를 잘 파악해야 합니다. 왜냐하면 먼저 상대를 잘 파악해야 상황에 맞는 대응전략을 구상할 수 있기 때문입니다. 명도를 할 때 점유자의 상황이나 처지 혹은 입장을 고려하지 않은 채 무조건 법대로 압박만 하여 명도 시킬 생각만 한다면 오히려 골치 아픈 일들이 발생할 가능성이 높습니다. 서로가 윈윈 한다는 마음으로 상대방의 상황을 잘 파악하고 고려하여 대화를 해 나간다면 일은 의외로 쉽게 풀리기 쉽습니다. 더 자세히 말하자면, 낙찰자는 점유자와의 첫 만남에서 자신이 하고자 하는 말을 시작하기 전에 우선 상대를 파악해야 합니다. 첫째, 점유자가 현재 어떤 상황인지 살펴봅니다. 둘째, 점유자의 경매나 공매에 관한 지식이 어느 정도인지 가늠해 봅니다. 셋째, 주위에 점유자를 조언해 주는 사람이 있는지 없는지 파악합니다. 셋째, 점유자의 신용상태가 어떤지 체크해 봅니다. 넷째, 명도 후 이사할 곳은 알아보고 있는지 등의 상대방의 수준과 성향을 우선적으로 파악해야 합니다. 낙찰자가 명도시 점유자와 대화를 나눌 때는 취조하듯이 물어보는 것이 아니라 상대와 자연스럽게 대화를 하면서 중간중간 슬쩍 물어봄으로써 필요한 정보를 얻는 것이 현명합니다. 또한 대화는 전체적으로 상대방의 처지와 입장을 잘 들어주는 식으로 하다 보면 그 점유자와 명도를 어떻게 진행해야 할 것이지 '감'이 느껴집니다. 첫 만남에서는 상대를 파악하는 것이 우선이 되어야 한다는 사실만 기억한다면 어렵지 않은 명도를 할 수 있을 것입니다.

 

제3의 아군

낙찰자가 점유자와 대화를 할 때 가상의 제3자인 아군을 한 명 투입시키면 점유자와의 껄끄러움을 감수하지 않고도 부드럽게 압박을 할 수 있습니다. 점유자와 대화를 할 때 낙찰자는 두 가지 역할을 함께 해야 합니다. 첫째는 점유자의 하소연 내지 상황얘기를 잘 들어주며 긍정적인 협상모드로 상대방을 파악하는 것입니다. 두 번째는 점유자를 압박하여 무거운 짐을 지워주는 것입니다. 낙찰자가 혼자 대화하며 이 두 가지를 모두 하기는 어렵습니다. 따라서 이때 제3의 보이지 않는 아군을 한 명 투입시키면 대화가 매끄럽게 진행됩니다. 또한 대화 후 점유자가 처음 약속과 다르게 움직인다면 낙찰자는 보이지 않는 제3의 아군을 이용하여 강압모드를 사용한다면 협상을 원하는 방향대로 이끌어 낼 수 있습니다. 낙찰자가 무조건 친절하게만 보인다면 점유자는 오히려 기세등등하게 나올 수 있습니다. 이렇게 되면 점유자와 낙찰자 사이에 좋았던 분위기는 온 데 간 데 없어지고 대화는 힘들어집니다. 결국 원만한 협상으로 마무리가 되기보다는 법으로만 진행해야 하는 불편한 상황이 연출되기도 합니다. 이렇게 되면 낙찰자는 낙찰자대로 답답하고 짜증이 나기 시작하고 점유자는 이사비를 포기하고 대신 점유하고 있는 집에 화풀이는 하는 경우도 종종 발생합니다. 이런 상황은 낙찰자나 점유자 모두에게 피하고 싶은 상황일 것입니다. 그래서 위와 같은 상황을 피하기 위해 아군을 투입시키는 것입니다. 낙찰자는 최대한 점유자의 상황과 처지를 이해하며 이야기를 들어주면서, 요구해야 할 사항은 보이지 않는 사장님을 출연시켜 그분에게 넘기는 것이다. 즉, 대화상대를 추가시킴으로써 아군이 없을 상황보다 훨씬 유리한 지위에서 점유자와 협상을 할 수 있습니다.