토지 경매의 특징과 장점 진행 절차

다른 모든 투자와 마찬가지로 토지 투자 또한 싼 값에 매입해서 비싼 값에 매도하는 것이 성공적인 투자의 당연한 원리입니다. 오늘은 경매를 통한 토지 경매의 특징과 장점 그리고 진행 절차에 대해 알아보겠습니다. 

토지 경매 법원

토지 경매의 특징

경매는 소유자의 의사와 상관없이 채권자의 신청에 의해 매각이 되기 때문에 토지를 매입할 경우 경매를 이용하면 일반 매매보다 더 싼 값에 살 수 있습니다. 경우에 따라서는 적정 시세의 절반 가격 아래로도 구입할 수 있기 때문에 투자자 입장에서는 아주 매력적일 수밖에 없습니다. 경매의 가장 큰 장점은 싸게 살 수 있다는 것입니다. 개별공시지가가 토지가격을 완벽하게 대변해주지는 않지만 보통 사람들은 개별공시지가보다 싸다면 많이 할인이 된 가격이라고 생각합니다. 당연히 토지소유자들도 개별공시지가 이하로는 거래하지 않으려 합니다. 하지만 경매로는 개별공시지가 이하로 매수할 수 있습니다. 물론, 경매로 사는 것이 모든 것이 다 좋은 것만을 아닙니다. 명도과정이 부담스러운 사람도 있고, 경매 과정이 생소한 사람들은 선뜻 경매라는 방식에 나서기를 꺼려하는 것이 사실입니다. 하지만, 토지는 명도가 필요 없다는 아주 좋은 장점이 있습니다. 따라서 토지경매는 경매절차 정도만 알아도 충분합니다. 일반매매와 차별화된 경매의 특징을 알아보기 위해 우선 토지 경매의 구조와 특징을 살펴보면, 일반매매는 매도자와 매수자를 부동산 중개인이 연결하여 거래가 이루어지지만, 경매는 법원이 부동산 중개인 역할을 대신합니다. 일반 중개 시장에서는 매도자가 소유 부동산을 매도하기 위해 매물로 내놓지만, 경매의 경우는 채권자의 신청에 의해 채무자 소유의 부동산이 매각되는 시스템입니다. 이 부동산을 낙찰자가 낙찰받아 법원에 부동산 대금을 납부하면 채권자는 그 돈을 배당받는 것입니다. 이 과정에서 경매법원은 부동산 매각을 진행하고, 그 매각대금을 여러 채권자에게 공평하게 나누어주는 일을 담당합니다.

 

장점

토지 경매를 일반 매매와 비교해보자면 다음과 같은 장점들을 가지고 있습니다. 첫 째, 토지를 일반 매매보다 싸게 매입할 수 있습니다. 경매는 유찰이 되면 그때마다 20-30%씩 가격이 떨어집니다. 예를 들어 처음 감정평가금액이 1억 원이었다고 하면, 매번 유찰이 될 때마다 30%씩 그 가격이 내려갑니다. 두 번만 유찰이 되어도 최저매각금액은 감정평가금액의 절반 정도의 수준으로 내려가는 것입니다. 이런 가격은 경매가 아니라면 절대 불가능합니다. 둘째, 토지 매입이 특정 지역에 국한되지 않습니다. 내 주변 지역 외에도 전국에 있는 모든 경매 물건을 볼 수가 있습니다. 서울에 거주하면서도 부산이나 제주도의 물건을 조사하고 충분히 입찰할 수 있는 것입니다. 셋째, 안전합니다. 경매에서는 일반 거래에서와는 달리 법원이 직접 부동산 중개사무소의 역할을 하기 때문에 서류를 위조해서 부동산을 매도하고 도망가는 사기꾼이 있을 수 없습니다. 경매를 진행하는 경매법원을 채권자 신청서류를 검토해서 신청 요건에 문제가 있는지 없는지 그 유무를 조사하고, 근저당권자나 압류채권자 또는 부동산 점유자 등 이해관계인에게 경매 진행사항을 모두 정확히 통보합니다. 이 모든 절차들이 서류를 통해 진행되고 있으며, 이의신청이 있는 경우에는 심리와 재판을 통해 해결됩니다. 만약에 낙찰이 되었는데 매각이 취소되면 낙찰자에게 경매 과정에서 냈던 입찰보증금을 100% 되돌려주므로, 낙찰자도 계약금인 입찰보증금을 잃게 될 염려가 전혀 없습니다. 따라서 경매를 통한 부동산 매수는 일반매매보다 훨씬 더 안전합니다.

 

진행 절차

그러면 이제 경매의 진행 절차를 살펴보겠습니다. 우선 채권자가 경매법원에 채무자 소유의 부동산을 매각해서 자신의 채권을 변제해 달라고 신청을 합니다. 그러면 경배법원에서는 집행관을 현장에 보내 부동산 현황을 조사합니다. 경매 법원이 보낸 집행관을 부동산의 위치, 현상, 사용용도, 점유관계, 임대차관계 등 여러가지 사항들을 조사하여 현황보고서를 만듭니다. 경매법원은 감정평가사로 하여금 매각 대상 부동산의 매각가격을 평가하게 됩니다. 의뢰를 받은 감정평가사는 매각가격 산출 근거, 항목별 평가 결과, 위치도, 사진 등이 첨부된 감정평가서를 경매법원에 제출을 합니다. 입찰이 이루어지는 날을 매각기일이라고 하는데, 법원은 매각기일을 정하여 법원 게시판이나 혹은 관보, 공보, 신문에 게재하고 전자통신매체를 이용해 공고를 합니다. 매수를 원하는 사람들은 경매법정에 참석을 하여 입찰표를 작성하고 제출합니다. 이때, 입찰 보증금은 최저매각가격의 10% 이상을 현금이나 자기앞수표로 납부를 합니다. 입찰자 중에서 가장 높은 가격을 써낸 사람이 경매 물건을 낙찰받기 때문에 낙찰자를 '최고가매수신고인'이라고 합니다. 만약 입찰에 참여는 했지만 낙찰을 받지 못할 경우에는 경매법정에서 즉시 입찰보증금을 돌려받으니 안심해도 됩니다. 매각기일에 낙찰되지 않으면 최저매각금액을 20-30% 낮추어 다음 매각기일에 다시 입찰을 진행해야 합니다. 낙찰이 되면 소유자나 채무자 등 이해관계자들에게 이의를 제기할 수 있는 일주일의 시간을 줍니다. 이의가 없으면 최고가매수신고인에게 매각을 허가한다는 결정을 하고 또 일주일의 기간 동안 매각허가결정에 대해 항고할 시간을 줍니다. 항고가 없으면 비로소 매각허가결정이 확정이 되는 것입니다.