건축 높이 제한 용적률, 용도지구, 일조권

건물을 지을 때에는 면적뿐만 아니라 건축 높이 제한도 함께 합니다. 건축 높이 제한을 위한 장치는 용적률, 용도지구, 일조권입니다. 그럼 오늘은  이 세 가지에 대해 살펴보겠습니다.

건축 높이 제한

 

건축의 높이 제한

토지 소유주나 건축주가 토지에 건물을 지을 때 건물의 수직적인 제한을 높이 제한 이라고 합니다. 다시 말해, 건물주가 자기 마음대로 건물의 높이를 결정하여 마음대로 지을 수 없다는 말입니다. 누구나 자기가 원하는 대로 건물을 높게 지으려고 하는데 국가차원에서 아무런 규제가 없다면, 그 지역의 인구나 인구밀도가 높아져서 도로나 상수도 혹은 하수도 같은 기반시설이 부족하게 되고, 상업시설이 부족하거나 혹은 과하거나 하게 될 수 있으며, 자연공원이 모자라 환경이 쾌적하지 않거나 심지어 오염이 될 수도 있습니다. 이것은 결국 생활의 질이 현저히 낮아지게 된다는 말입니다. 따라서 국가는 이런 폐해를 사전에 방지하고, 국토의 효율적인 이용계획과 주변 건물의 피해를 방지하고자 건물의 높이를 제한하고 있습니다. 그러므로 우리는 국가에서 어떠한 기준으로 건물의 높이를 제한하고 있는지 그 기준을 정확히 이해하고, 할 수 있으면 같은 자본으로 더 높은 건물을 지을 수 있는 토지를 사야 합니다. 아무리 땅의 면적이 같다고 하더라도 건물을 더 넓고 더 높게 지을 수 있는 땅의 가치가 훨씬 더 높기 때문입니다. 우리가 건물의 높이 제한 기준을 잘 이해하려면 다음의 세 가지 용적률, 용도지구, 일조권에 대해 정확히 알고 있어야 합니다. 건축의 높이를 제한하는 용도지역별 건폐율 및 용적률 상한 기준을 잘 파악해서 건물을 지어야 합니다. 

 

용적률과 용도지구

대지면적에 대한 건물 연면적의 비율을 용적률이라고 합니다. 연면적은 건물의 각층 모든 바닥면적의 총 합계를 뜻합니다. 예를 들어 5층짜리 건물일 경우 1층부터 5층까지의 모든 바닥면적의 합계가 연면적이 되는 것입니다. 하지만, 우리가 꼭 알아두어야 할 것은 지하층의 바닥면적과 지상층의 주차장용으로 쓰는 면적은 용적률 계산에서 제외됩니다. 각각의 토지에는 건축이 허용되는 최대한의 용적률이 정해져 있는데, 같은 면적의 토지일지라도 허용 용적률이 크면 클수록 건물을 더 높게 지을 수 있기 때문에 허용 용적률이 큰 토지가 당연히 더 가치가 있습니다. 그렇다면 토지마다 각각 정해진 최대 허용 용적률은 어떻게 찾을 수 있을까요? 용적률은 용도지역별로 상한이 정해져 있고 법에서 정한 상한 이내에서 지자체별로 정한 상한을 기준으로 합니다. 이는 건폐율과 마찬가지입니다. 즉, 법정 상한 이내에서 각 지자체별로 용적률 상한을 따로 정하고 있습니다. 그러므로 반드시 지자체별로 정해진 용적률을 확인해야 합니다. 용적률 상한은 토지이음 서비스에서 쉽게  확인할 수 있습니다. 용도지구 중 경관지구에서는 건축물의 높이가 제한됩니다. 높이제한 내용을 확인하려면 지자체 도시계획조례를 보면 알 수 있습니다. 제1종 일반주거지역, 녹지지역, 관리지역, 자연취락지구는 4층 이하의 건물을 허용합니다. 하지만 경관지구는 지자체의 도시계획조례에서 높이제한 내용을 각각 찾아봐야 합니다. 

 

일조권

우리는 가끔 지나다가 어떤 건물을 보면서 '참 효율성 없게 건물을 지었네'라는 생각이 드는 경우를 본 적이 있습니다. 물론 여러가지 사정과 이유가 있겠지만 그중 가장 흔한 이유는 일조권 때문인 경우가 참 많습니다. 우리나라 법에서는 우리 모두가 빛을 받을 권리가 있는데 그것을 바로 '일조권'이라고 합니다. 일조권은 남쪽에 있는 건물이 북쪽 건물의 일조권을 침해하지 않도록 높이를 제한하여 건물을 짓도록 규정하고 있습니다. 그러니 결국 일조권은 북쪽에 있는 땅(건물)에 사는 사람의 햇빛을 받을 권리를 보장해 주는 것입니다. 일조권은 우리가 생각하는 것보다 건물 면적에 많은 영향을 끼칩니다. 실제로 일조권 때문에 건물의 30% 공간이 잘려나가기도 합니다. 건물주나 건축주 입장에서는 적지 않은 손해입니다. 따라서, 토지를 매입할 때 용적률만 체크하고 땅을 사면 손해를 입을 수도 있으니 꼭 일조권도 체크해봐야 합니다. 그러나 대주준의 현장 부동사중개인들은 이런 일조권의 영향을 고려하지 않고 용도지역과 면적만을 기준으로 토지의 가격을 이야기합니다. 최대한 넓은 건물을 지을 수 있는 땅을 고르려면 잊지 말고 반드시 일조권을 따져봐야 합니다. 일조권을 따지는 데 있어 가장 중요한 기준은 다름 아닌 '사람'입니다. 사람은 거주하기에 충분히 빛이 있어야 합니다. 따라서 일조권은 용도지역이 전용주거지역이거나 일반주거지역인 토지에만 적용이 됩니다. 그리고 높이도 잘 살펴야 합니다. 보통 층고가 3미터라고 감안하고 9미터 이하인 3층까지는 북쪽으로 1.5미터만 비워두고 건축하면 됩니다. 그리고 9미터를 초과하는 부분은 북쪽으로 건물높이의 1/2을 비워두고 건축해야 합니다.