용도규제에 맞는 용도지역, 지구, 지구단위계획구역

건물을 지을 때는 용도규제에 맞아야 합니다. 용도규제에 맞는 건물을 짓기 위해 용도지역, 용도지구, 그리고 지구단위계획구역이 무엇인지 제대로 알고 그에 맞게 계획을 세워야 합니다. 오늘은 이 세 가지에 대해 살펴보겠습니다.

용도규제에 맞는 집

용도지역

용도지역이란 토지를 경제적이고 효율적으로 이용하고 공공복리를 증진하기 위해 건축물의 용도, 건폐율, 용적률 등을 제한하기 위해 지역별로 가능 용도를 나눠놓은 것을 말합니다. 건물을 지을 때 입지에 맞는 건물의 종류를 정했다 할지라도 그 건물을 지을 수 있는지 알려면 토지의 용도를 확인해야 합니다. 왜냐하면, 국가에서 토지마다 용도와 그 용도에 따라지을 수 있는 건물의 종류를 규제하고 있기 때문입니다. 아무리 그 땅의 입지가 좋다고 하더라도 그곳에 원하는 건물을 지을 수 없다면 그 또한 무용지물이 될 수밖에 없습니다. 그런 토지를 매수해 봤자 수익성도 없고 골치를 썩을 수 있기 때문입니다. 그렇다면 어떻게 토지의 용도를 확인하는지 알아보겠습니다. 토지의 용도는 토지이용계획확인서에서 확인해 볼 수 있습니다. 토지의 용도는 용도지역으로 정해놓았고, 지을 수 있는 건축물의 종류는 용도지역에 따라 다릅니다. 용도지역에서 지을 수 있는 건축물의 종류는 법으로 정해져 있지만, 법에서 허용하는 범위 내에서 지자체별로 따로 정하고 있으므로, 지자체에서 정하고 있는 용도지역별 건축물의 종류를 확인해야 합니다. 지자체에서 용도지역에서 지을 수 있는 건물 종류를 찾는 방법은, 1 단계로 자치법규정보시스템에 접속을 하고, 2단계는 행정 시, 군을 선택하고 도시계획조례를 검색합니다. 그리고 마지막으로 별지별표를 확인해 봅니다. 보다 쉽고 간편하게 확인할 수 있는 방법은 바로 토지이음 서비스를 이용하는 방법입니다. 토지이음 서비스를 이용하면 전국의 어떤 토지라도 해당 토지에 지을 수 있는 건축물의 종류를 쉽게 확인할 수 있습니다.

 

용도지구

용도지구는 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용하는 역할을 합니다. 용도지역의 경우는 모든 토지에 빠짐없이 지정되어 있지만, 용도지구는 토지에 따라 지정된 경우도 있고 지정되지 않은 경우도 있습니다. 용도지구의 종류에 대해 살펴보면, 경관지구(경관의 보전, 관리 및 형성을 위하여 필요한 지구), 고도지구(쾌적한 환경조싱 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구), 방화지구(화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구), 방재지구(풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위해 필요한 지구), 보호지구(문화재, 중요 시설물 및 문화적, 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구), 취락지구(녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위한 지구, 자연취락지구와 집단취락지구로 나뉜다.), 개발진흥지구(주거기능, 상업기능, 공업기능, 유통물류기능, 관광기능, 휴양기능 등을 집중적으로 개발, 정비할 필요가 있는 지구), 특정용도제한지구(주거 및 교육 환경보호나 청소년 보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설, 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구), 복합용도지구(지역의 토지 이용상황, 개발 수요 및 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위하여 특정시설의 입지를 완화할 필요가 있는 지구), 그 밖의 용도 지구가 있습니다. 

 

지구단위계획구역

지구단위계획이란 일단의 구역을 체계적이고 계획적으로 관리하기 위하여 수립된 계획입니다. 이 계획이 수립된 구역을 지구단위계획구역이라고 합니다. 지구단위계획구역에서는 지구단위계획으로 기반시설의 배치와 규모, 건축물의 용도제한, 건축물의 높이 등이 결정되어 있기 때문에 지구단위계획에 맞는 건축물만 지을 수 있습니다. 지구단위계획구역에 포함되어 있는 토지인지 아닌지는 토지이용계획확인서에 자세히 나와 있습니다. 여기서 알아야 할 사항은, 지구단위계획구역으로 지정된 토지에 지을 수 있는 건축물의 종류는 용도지역이나 용도지구에서의 규제사항을 적용하지 않습니다. 그 이유는, 지구단위계획구역이란 지구단위계획으로 기반시설 배치를 포함하여 토지의 용도를 정하고 지을 수 있는 건축물의 종류와 크기도 결정된 구역이기 때문입니다. 따라서 지구단위계획구역은 지구단위계획을 분석해야 하며, 용도지역이니 용도지구 분석은 그 의미가 없다고 보면 됩니다. 그렇다면 지구단위계획이 어디에서 찾아볼 수 있을까요? 바로 시청홈페이지에서 찾아볼 수 있습니다. 하지만 찾기가 쉽지 않아 시청 지구단위팀에 직접 전화통화를 하여 문의하는 것이 바람직합니다. 전화로 시청 지구단위팀 담당자에게 문의하면 바로 찾을 수 있는 곳을 알려줍니다. 지금까지 설명한 바와 같이, 지구단위계획구역으로 지정된 땅을 지을 수 있는 건물의 종류가 정해져 있습니다. 그래서 지구단위계획구역으로 지정된 토지는 꼭 지구단위계획을 찾아보아야 합니다.