보전규제분석 농업진흥지역, 보전산지, 수질보전

건물을 지을 때는 농지와 산림이 무분별하게 훼손되고 환경오염문제를 일으키지 않기 위해 보전규제분석에 맞는 건물을 지어야 합니다. 따라서, 농지와 산지, 물의 보전에 필요한 토지에는 농업진흥지역, 보전산지, 그리고 수질보전지역(구역)을 만들어 규제하고 있습니다.

보전규제에 맞는 건물

농업진흥지역

넓은 농업지역 한가운데에 어울리지 않는 건물이 하나 우뚝 솟아있으면 어떨까요? 그 건물에서 생기는 생활폐수와 소음 등으로 주변 농경지는 엉망이 될 것입니다. 그럴 경우를 미연에 방지하기 위하여 나라에서는 보전할 농지를 따로 정하여 관리를 하고 있습니다. 그것이 바로 농업진흥지역입니다. 농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나뉩니다. 농업진흥구역은 농사를 짓기에 적합하게 집단화된 농지를 말하며, 농업보호구역은 농업진흥구역에서 농사를 잘 지을 수 있도록 농업환경을 보호하기 위해 지정한 구역이라고 보면 됩니다. 농업보호구역의 대표적인 예로는, 농업용 저수지 근처가 있습니다. 이러한 농업진흥지역 지정 여부는 토지이용계획확인서에 잘 표시되어 있습니다. 농업진흥지역에서는 용도지역과 농업진흥지역에서 모두 동시에 허용하는 건축물만 지을 수 있습니다. 주의할 점은, 농업진흥지역에 포함된 땅은 지목에 관계없이 농업진흥지역에서의 제한을 받게 되어 있습니다. 이유는, 농업진흥지역은 농지를 효율적으로 이용하고 보전하려고 지정한 지역이기 때문입니다. 농업에 영향을 주는 땅이라면 당연히 지목과 관계없기 때문입니다. 농업진흥지역에서 지을 수 있는 건축물을 살펴보자면, 농업인 주택, 농수산물 가공처리시설, 농업기계 수리시설, 농업용, 어업용 창고 정도만 지을 수 있습니다. 이때, 농업인 주택은 농사를 전업으로 하는 농업인만 지을 수 있는 주택을 말합니다. 이와는 다르게, 농업보호구역에서는 농업인이 아닌 사람이라도 단독주택이나 소매점은 지을 수 있습니다. 

 

보전산지

나라에서는 보전해야 할 산지를 따로 지정하고 있는데, 이를 보전산지라고 합니다. 무분별하게 산지를 개발하면 농지 경우와 같은 이유로 오히려 사람들에게 바람직하지 않기 때문입니다. 보전산지는 공익용 산지와 임업용 산지로 나뉩니다. 공익용 산지의 경우, 재해 방지, 수원 보호, 자연생태계 보전 등의 공익 기능을 위하여 지정한 산지입니다. 개발에만 촛점을 맞추기보다 주변과 조화롭게 발전하고 개발해야 하는 이유입니다. 임업용 산지는 임업생산을 위해서 지정한 산지입니다. 이때, 보전산지로 지정되지 않은 산지를 준보전산지라고 합니다. 보전산지의 지정여부를 확인할 수 있는 방법은 토지이용계획확인서에 표시되어 있으니 잘 확인해 보면 됩니다. 보전산지에서는 용도지역과 보전산지에서 둘 다 동시에 허용하는 건축물만 지을 수 있습니다. 예를 들면, 농림어업인 주택이나 임산물 생산, 가공, 보관, 판매할 수 있는 시설, 농축수산물 창고, 농기계 수리시설, 농기계 창고 정도만 지을 수 있습니다. 이 경우에 준보전산지는 보전산지가 아니므로 보전산지 규제가 적용되지 않으니 투자하실 때 참고하시면 좋습니다. 결론적으로 말하자면, 보전산지는 투자 대상에서는 제외하는 것이 훨씬 좋습니다. 왜냐하면, 지을 수 있는 건축물 종류가 별로 없기 때문입니다. 건물을 지을 수 없는 토지는 투자가치가 없으면 아무도 매수하려고 하지 않기 때문입니다.

 

수질보전지역, 구역

나라에서는 우리나라의 수질오염을 예방하고 물 환경을 잘 보전하기 위하여 별도로 지역과 구역을 정해서 관리하고 있습니다. 공장설립제한지역이나 공자설립승인지역의 경우 상수원보호를 위해 공장설립을 엄격히 규제하고 있습니다. 자세히 살펴보자면, 공장설립제한지역은 공장 설립이 제한이 되는 지역을 말하며, 공장설립승인지역은 공장을 설립하려면 꼭 승인을 받아야만 하는 지역이라고 구분할 수 있습니다. 만약, 그 토지에 공장을 지을 계획이 아니라면 그냥 무시하셔도 됩니다. 폐기물매립시설설치제한지역은 폐기물 매립시설의 설치가 제한되는 지역을 말합니다. 이런 시설을 설치하지 않는다면 이 또한 무시해도 좋습니다. 배출시설설치제하지역은, 수은 같은 특정수질유해물질이 배출되는 폐수배출시설 설치가 금지됩니다. 폐수배출시설을 설치하지 않는다면 무시해도 됩니다. 수질보전특별대책지역은 상수원의 오염 내지는 환경을 훼손하는 것을 미리 방지하기 위하여 팔당호와 대청호 주변에 지정되어 있습니다. 그 지역의 오수나 폐수 발생량과 공공하수처리시설 설치 여부 및 처리용량 초과 여부에 따라서 해당 토지에 지을 수 있는 건축물의 종류가 제한되기도 합니다. 다만, 이 규제는 토지이용계획확인서만으로는 구분이 매우 어렵기 때문에 어떤 건축물을 지을 수 있는가를 확인하려면 직접 시청 담당자에게 미리 문의를 해 보는 것이 현명합니다. 수변구역은 상수원보호를 위하여 강가로부터 500m 이내 또는 1km 이내의 지역에 설정된 구역을 말합니다. 수변구역에서는 식품접객업이나 숙박업, 또는 다가구주택이나 공동주택의 건축이 금지되어 있습니다.