건물을 짓기 위한 면적 제한, 견폐율과 건축선

건물을 짓기 위한 토지를 매수했다면 그다음은 과연 어떤 규모로 건물을 지을지 고민해야 합니다. 그러기 위해서는 건물을 짓기 위한 면적 제한 즉, 건폐율과 건축선에 대해 살펴보겠습니다.

임야 속 주거용 건축물

 

건물을 짓기 위한 면적 제한

투자자가 토지를 매입한뒤 건축을 할 때, 같은 면적의 토지라도 보다 더 큰 건물을 지을 수 있다면 그 토지의 가치는 더 높아지기 마련입니다. 하지만 국가에서는 건물 소유자 마음대로 건물을 마구 지을 수 있게 허락하지 않습니다. 그 지역과 인구 등 모든 여건이 조화롭고 바람직하게 건축을 하기 위한 규제를 하고 있습니다. 이 말은 건물을 짓기 위해 면적을 제한하고 있다는 말입니다. 건물을 짓기 위한 면적 제한, 다시 말해 건축물의 규모에 영향을 미치는 3가지 요소는 면적 제한, 높이 제한, 법정주차대수에 의한 규모 제한이 있는데, 그중에서 면적 제한은 건축주가 가장 먼저 체크해봐야 할 사항입니다. 공인중개사 사무실에서 토지를 거래할 때에는 보통 토지대장에 기재된 토지면적을 기준으로 거래금액이 결정이 됩니다. 하지만 같은 면적의 토지라도 실제로 우리가 지을 수 있는 건물의 면적은 상이하기 때문에 토지를 사기 전에는 반드시 지을 수 있는 건물의 면적을 꼼꼼하게 따져보아야 합니다. 각각의 토지 용도에 따라 토지면적에 대비하여 건물면적의 비율에 대한 상한선이 정해져 있습니다.  게다가, 건물을 토지 가장자리에서 일정한 거리를 두어야 하는 규정이 있기 때문에 건물의 면적이 처음 예상했을 때보다 훨씬 줄어들 수도 있습니다. 이러한 규정들 때문에 같은 면적의 토지라 할지라도 실제로 건축주가 지을 수 있는 건물의 면적은 달라질 수 있습니다. 그래서 토지를 볼 때에는 지을 수 있는 건물의 면적에 영향을 주는 건폐율과 건축선, 그리고 대지 안의 공지를 잘 알아야 합니다. 

 

건폐율

건폐율이란 한마디로 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다. 예를 들어, 대지면적이 1000 제곱미터인 땅에 건축면적이 700 제곱미터이면 건폐율은 70%가 됩니다. 여기서 대지면적이라 함은 대지를 하늘에서 내려다 본 면적 즉, 대지의 수평투영면적을 말합니다. 땅이 비스듬하게 경사져 있을 경우 대지면적은 위에서 내려다본 면적이 됩니다. 건축면적도 수평투영면적입니다. 건폐율은 전국이 모두 다 동일한 것이 아니라, 용도지역별로 상한이 정해져 있습니다. 법에서 정한 상한 이내에서 지자체별로 상한을 따로 정하고 있습니다. 따라서 건폐율은 법에서 정한 상한이 아니라 지자체별로 정한 상한을 기준으로 하면 됩니다. 용도지역별 건폐율 상한표를 살펴보면, 법정 상한 이내에서 각 지자체별로 건폐율 상한을 따로 정하고 있고 모두 똑같지 않다는 것을 직접 확인해 볼 수 있습니다. 그래서 토지의 건폐율을 확인할 때는 반드시 지자체별로 정해져 있는 건폐율을 확인해 봐야 합니다. 참고로, 지자체마다 정하고 있는 용도지역별 건폐율을 쉽게 확인하는 방법은 토지이음 서비스에서 확인해 볼 수 있습니다. 먼저 토지의 용도지역을 체크하고, 옆에 용적률, 건폐율 아이콘을 클릭하면 건폐율 상한을 확인할 수 있는 표가 나타납니다. 그곳에서 쉽게 건폐율을 확인할 수 있습니다. 이와 같이, 전국의 모든 토지에 대하여 토지이음 서비스의 용적률, 건폐율 조회를 통하여 각 지자체에서 정하고 있는 건폐율 상한을 간단하게 찾을 수 있습니다. 

 

건축선

건축선이라 건축을 할 수 있는 경계선을 말합니다. 일반적으로 대지와 도로의 경계선을 건축선이라고 합니다. 이 때 건축물과 담장은 건축선의 수직선을 절대 넘어서는 안됩니다. 건축이 완료된 후  건축선을 넘었다고 판정되어 건물을 일부 철거, 수정해야 하는 번거로움이 발생하지 않도록 주의해야 합니다. 건축선의 후퇴는 건물의 규모에 영향을 미치게 됩니다. 건축선이 내 땅 안으로 밀려나는 경우가 있기 때문입니다. 이를 건축선 후퇴라고 하는데, 건축선이 후퇴되면 그마만큼 손해가 일어나는 것입니다. 왜냐하면 건축선 후퇴로 밀려난 면적은 대지면적에서 제외되기 때문입니다. 대지면적에서 제외되면, 대지면적은 건폐율 계산할  때 기준면적이라서 결국 지을 수 있는 건물의 면적이 줄어들게 되기 때문입니다. 예를 들어 가로 세로 각각 10미터이고 한쪽 면이 도로에 접하고 있는 땅이 있는데, 건축선이 1미터 후퇴했다고 가정해 보면, 원래 토지 면적은 100 제곱미터이므로 건폐율이 60%라고 한다면 건축면적을 60제곱미터까지 지을 수 있습니다. 그러나 만약 건축선이 어떤 이유에서 1미터 후퇴가 된다면 뒤로 밀려난 면적이 10제곱미터이고 남은 면적이 90제곱미터가 됩니다. 이렇듯 건폐율은 90제곱미터에 대해 적용하는 것입니다. 건폐율 60%를 적용하면 건축면적은 54제곱미터가 됩니다. 이처럼 건축선 후퇴 때문에 지을 수 있는 건물의 면적이 줄어들게 되는 것입니다. 따라서 내가 매입하려는 땅이 건축선 후퇴가 발생하는 땅인지 아닌지를 미리 잘 확인해봐야 합니다.