건물의 입지분석 지역, 접근성, 주변환경 분석

건물을 지을 때는 가장 먼저 고려해야 할 사항이 입지분석입니다. 입지란, 땅의 위치나 장소를 의미하는데요, 땅에 건물을 지을 때는 입지에 맞는 건물을 지어야 합니다. 오늘은 이 입지분석을 하는데 필요한 지역 분석, 접근성 분석, 그리고 주변환경 분석에 대해 알아보겠습니다.

건물의 입지분석

지역 분석

건물의 입지분석을 하는데 필요한 세 가지 요건 중 첫 번째인 것은 바로 지역 분석입니다. 지역 분석은 지역에 맞는 건물이 무엇인지를 파악하는 것입니다. 건물을 짓기 전 치밀한 지역 분석을 하지 않아 지역에 어울리지 않는 건물을 지어놓으면 그 건물은 매도하기도 어렵고, 심지어 임대를 놓기에도 쉽지 않습니다. 한 번씩 지방에 있는 빌라가 통째로 경매에 나오기도 하는 것은 지역 분석을 제대로 하지 않고 건물을 지었을 때 생기는 안타까운 일이기도 합니다. 예를 들어 감정금액이 47억 원인데 고작 20억에 낙찰이 되기도 합니다. 반 값도 안 되는 시세에 거래가 되는 경우입니다. 이런 경우는 심심치 않게 발생합니다. 그렇다면 왜 이런 건물이 경매로 나오게 되었을까요? 지도를 살펴보면 그 답은 어렵지 않게 구할 수 있습니다. 반 값도 안되게 경매에서 낙찰된 그 지방의 빌라의 경우, 시내 중심지에서 많이 떨어진 곳이었습니다. 그리고 주변에 학교도 전혀 없고 낡은 단독주택들만 늘어서 있었습니다. 결국 입지가 좋지 않아 분양에 실패했고, 그것이 결국 경매로 나오게 된 것입니다. 따라서 어떤 건물을 지을까 생각하고 계획을 세울 때는 먼저 그 지역을 분석해 보는 것이 우선입니다. 처음엔 지도로 대략적인 입지를 분석한 뒤, 실제 임장을 나가 사람들의 움직임과 동선, 그리고 분위기를 직접 체감해 보는 것이 중요합니다. 또한, 어떤 용도의 건물이 매매거래난 임대거래가 잘 될지를 분석해 보고 고민해 보는 습관을 가져야 합니다. 

 

접근성 분석

접근성이란 해당 토지까지 얼마나 빠르고 쉽고 안전하게 접근할 수 있는지를 말하는 것입니다. 흔히 접근성은 도로에 의해 결정이 됩니다. 사람이 다니기에 거리가 멀거나 교통이 불편하다면 그 지역의 땅 값은 당연이 저렴할 것입니다. 또, 도로가 있다 하더라도 폭이 너무 좁거나 위험하다면 심리적으로 더 멀게 느껴지기 마련입니다. 한국은 사계절이 있는 나라이므로 특히 접근성이 더욱 중요합니다. 특히, 여름 장마철이나 겨울 폭설등에는 좁고 위험한 도로는 최악의 조건이 될 수 있기 때문입니다. 그래서 접근성을 분석할 때는 도로의 유무뿐만 아니라, 거리, 소요시간, 도로의 폭, 도로포장 상태, 급경사나 낭떠러지 등도 함께 파악해야 합니다. 접근성이 떨어지는 땅은 투자에 조심해야 합니다. 왜냐하면 그런 땅은 나중에 매도할 때 어려움을 겪기 때문입니다. 예를 들어, 지난겨울 지방의 한 소도시에 주택부지가 경매로 나왔습니다. 집의 향도 한국인이 가장 좋아하는 남향이었고, 전망도 너무 좋아 경매시장에 입찰자가 많이 몰렸습니다. 하지만, 실제 그곳은 자동차로 올라갔다 하기 아찔할 정도의 좋지 않은 도로 조건을 가지고 있었습니다. 진입로가 너무 가팔라서 차가 내려올 때는 아찔한 정도였습니다. 너무 위험해 보였으며 마을 사람들조차 그곳에 올라가기 꺼려하는 입지였습니다. 이러한 땅은 접근성 측면에서 안전하지 않기 때문에 실제로 임장을 다녀온 사람들은 결국 입찰을 꺼려합니다. 이렇듯 땅을 볼 때는 그 땅의 접근성을 잘 관찰하고 분석해야 실수를 하지 않습니다.

 

주변환경 분석

주변환경을 분석하는 것은 입지를 살피는데 빼놓을 수 없는 항목입니다. 주변환경은 사람이 살아가는데 있어 너무나 중요한 요소가 아닐 수 없습니다. 그리고 주변환경이 좋지 않은 땅은 나중에 건물을 짓고 매도할 때 많은 고생을 할 수도 있습니다. 주변환경을 분석할 때는 먼저 땅 주변에 악취가 나는 시설이 있는지 없는지 잘 확인해야 합니다. 악취가 나는 대표적인 예로, 쓰레기매립장, 하수처리장, 유수지, 축사, 양계장 등이 있습니다. 여름에는 악취가 잘 퍼져 임장을 가 보면 금방 그러한 시설들이 있음을 감지하고 투자를 하지 않겠지만, 겨울에 임장을 간다면 이러한 시설들에서 나는 악취가 추운 온도나 그 밖의 상황에 의해 냄새가 나지 않을 수 있으니, 꼭 지도로 주변 지역에 이러한 시설들이 있는지 꼼꼼히 체크하는 것이 안전합니다. 뿐만 아니라, 주유소, 사격장, 예비군훈련장, 높은 축대, 고압선이나 철탑 같은 위험한 시설들이나 공장, 비행장 등과 같은 소음이 발생할 수 있는 시설들, 혹은 공동묘지나 납골당, 장례식장 등이 있는지 잘 살펴보는 것이 좋습니다. 주변환경은 인간이 거주하는데 아주 많은 부분에서 중요한 역할을 합니다. 건물을 짓기 위해 땅을 매입할 경우, 건물이 지어지고 나서 그 건물이 주변환경에 얼마나 영향을 받을지, 혹은 이 건물이 주변환경에 어떤 영향을 줄지를 미리 잘 분석하고 계획하는 것이 실패하지 않는 투자의 첫걸음이 될 것입니다.