토지이용규제 토지이음서비스 건축 가능 여부

토지이용규제에서 건축을 허용하는지를 체크해 보는 것은 토지를 매입할 때 가장 먼저 확인해야 할 필수사항입니다. 건축 허용을 판단하기 위해 토지이음서비스 열람 방법, 건축할 수 없는 토지 골라내는 방법, 건축 가능 여부를 확인하는 방법을 알아보겠습니다.

토지 위에 건축물

토지이음서비스 열람

토지를 매입할때 건축 가능한 토지를 골라야 합니다. 그러기 위해서 토지이용규제에서 그 토지에 건축을 허용하는지를 명확히 판단해야 합니다. 그 첫 번째 방법이 토지이음서비스를 열람하는 것입니다. 토지가 도로에 접해 있다고 하더라도 무조건 건물을 지을 수 있는 것은 아닙니다. 토지를 구입하기 전에 해당 토지의 이용 규제가 어떻게 정해져 있는지 반드시 확인해야 합니다. 이를 위해 국가에서는 토지이음서비스를 통해 토지이용계획확인서를 열람할 수 있게 해주고 있습니다. 그렇기 때문에 국민이라면 누구나 토지이용규제 내용을 확인할 수 있습니다. 먼저 토지가 소재하고 있는 지역과 지번을 입력하고 열람 버튼을 누르면 토지이용계획확인서가 조회됩니다. 이것을 보면 국가에서 정한 해당 토지의 이용 규제가 상세히 나와 있으니 꼼꼼히 확인해 보면 됩니다. 토지이용규제 내용에 따라 그 토지에 건물을 지을 수 있는지 없는지 알 수 있기 때문입니다. 간혹 국가에서 환경보호 등의 공익적인 목적으로 건물을 짓지 못하게 하는 토지가 있습니다. 그런 토지에는 절대 투자를 해서는 안됩니다. 그러나 절대로 건물을 지을 수 없는 토지도 있지만, 한 번 더 자세하게 조사해 보면 건물을 지을 수 있는 토지도 있습니다. 그러니 자세히 살펴보고 꼼꼼하게 조사해 본 후 투자를 하면 좋은 수익을 기대해 볼 수 있습니다. 우리나라에서 토지 투자를 성공적으로 잘하려면 토지이용계획확인서를 잘 보고 분석할 줄 알아야 실수가 없습니다. 투자도 다른 것과 마찬가지로 기본에 충실해야 위험을 피하고 고소득을 올릴 수 있다는 것을 명심해야 합니다. 

 

절대로 건축할 수 없는 토지

토지이용계획확인서에 개발제한구역, 도시자연공원구역, 상수도보호구역, 하천구역, 소하천구역, 소하천예정지, 비오톱1등급이라는 단어가 보이면 투자대상에서 제외해야 합니다. 왜냐하면 이런 토지들은 공익적인 목적으로 사용되도록 지정되어 있는 토지이기 때문에 건물을 지을 수 없기 때문입니다. 건물을 지을 수 없는 토지는 그 가치가 없기 때문에 매매가 어렵습니다. 개발제한구역은 도시가 무질서하게 확장되는 것을 방지하기 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역입니다. 또한 도시 주변의 자연환경 및 생태계를 보전하고 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 개발을 제한할 필요가 있으며 국가보안상 개발을 제한하고, 도시의 정체성 확보 및 적정한 성장 관리를 위해 개발을 제한하는 지역을 말합니다. 도시자연공원구역의 경우는 도시의 자연환경 및 경관을  보호하고 도시민에게 건전한 여가의 휴식공간을 제공하기 위하여 지정합니다. 상수원보호구역의 경우 상수원의 확보와 수질보전을 위하여 필요한 지역에 지정합니다. 하천구역이나 소하천구역은 홍수로 인한 피해를 예방하고 하천환경을 보호하기 위해 지정합니다. 비오톱 1등급으로 표시된 토지도 투자대상에서 제외해야 합니다. 비오톱 1등급으로 지정된 지역은 생물생태계를 보전하기 위하여 건축이 금지되는 것이므로 투자자들은 이러한 토지를 투자대상에서 제외하는 것이 현명합니다. 

 

건축 가능 여부를 확인해야 하는 토지

토지이용계획확인서에 나온 내용만으로 건축이 불가한 토지를 바로 알 수 있는 경우도 있지만, 그것만으로는 구분이 어려운 토지이용규제도 있습니다. 이런 토지이용규제는 한 단계 더 조사해서 건축이 가능한 토지인지 다시한번 확인해야 합니다. 군사국방 규제, 재개발 재건축 규제, 문화재 보호 규제가 있는지 꼼꼼하게 살펴보고 더불어 시, 군청 담당자에게 건축이 가능한지의 여부를 꼭 확인해야 합니다. 군사국방 규제는 군사 기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 통제보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전구역이라고 쓰여 있는 경우를 말합니다. 이러한 구역은 전쟁 시에 군사작전에 필요한 구역으로 순조로운 작전을 수행하기 위해 그 위치에 따라 건물의 건축이 제한되기 때문에 건축을 허용하지 않는 것입니다. 재개발, 재건축 규제의 경우 토지이용계획확인서에 정비구역, 재정비촉진지구, 재개발구역이라고 쓰여 있더라도 시, 군청 담당자에게 건축이 가능하지 꼭 확인해봐야 합니다. 이런 토지는 재개발이나 재건축이 예정되어 대부분 건물을 새로 짓는 것은 불가능할지라도 그 사업에 따라 신축이 가능한 경우도 있고 존치지역에 해당될 수도 있기 때문입니다. 존치지역이란, 재정비촉진지구에서 재정비촉진사업을 할 필요성이 적어 재정비촉진계획에 따라 존치(없애지 않고 현재 상태대로 그냥 두는 것)하는 지역을 말합니다. 문화재보호 규제는 문화재보호구역, 역사문화환경보전지역, 문화재보존영향 검토대상구역, 시, 도지정문화재구역, 현상변경허가대상구역이라고 쓰여 있으면 시, 군청 담당자에게 건축이 가능한지 확인해보아야 합니다.