개발허가 가능 여부 개발행위, 농지전용, 산지전용

토지의 개발허가 가능 여부를 판단하기 위해 개발행위허가 가능 여부, 농지전용허가 가능 여부, 산지전용허가 가능 여부를 따져보아야 합니다. 그래야만 토지에 건물을 지어 올릴 수가 있습니다. 그럼 이 세 가지에 대해 알아보겠습니다.

개발된 토지 위의 건물

 

개발행위허가를 받을 수 있는지 확인

토지에 건물을 지으려면 개발행위허가와 건축허가를 모두 받아야만 합니다. 그리고나서 허가가 나오면 부지조성공사를 하고, 건물을 짓고, 준공검사를 받게 되는 것입니다. 준공검사가 나면 토지의 지목이 대지로 바뀌게 됩니다. 그러면 건축물대장이 만들어지고 다음에 건물 등기부등본이 만들어지는 것입니다. 그렇다면, 개발행위허가를 왜 받아야만 할까요? 그 이유는 토지에 건물을 지을 수 있는 상태로 만들기 위해서입니다. 실무에서는 개발행위허가를 따로 신청하지 않고 건축허가만 신청합니다. 그렇다고 개발행위허가가 생략되는 것이 아니라, 건축허가를 신청할 때 개발행위허가 심사에 필요한 서류를 함께 제출합니다. 건물을 짓기 위해서 반드시 개발행위허가를 받아야 한다는 사실을 꼭 기억해야 합니다. 개발행위허가가 필요한 이유는 토지가 건물을 지을 수 있는 조건을 잘 갖추고 있는지의 여부를 확인하기 위해서입니다. 바로 기반시설과 안전성입니다. 이 두 조건을 심사해서 문제가 없는 경우에만 건물을 지을 수 있도록 허가를 내주는 것입니다. 예를 들어 도로나 상수도, 하수도 같은 기반시설이 제대로 갖춰져 있어야 합니다.  이미 건물이 있는 대지라면 건물을 허물고 다시 지을 때는 또 개발행위허가를 받지 않아도 됩니다. 뿐만 아니라, 건물이 없는 땅일지라도 택지개발사업으로 조성된 땅이라면 개발행위허가를 받을 필요가 없습니다. 개발행위허가의 중요한 기준이 되는 것은, 경사도, 도로, 상수도, 하수도입니다. 

 

농지전용허가를 받을 수 있는지 조사

농지에도 건물을 지을 수 있습니다. 농지전용이란, 농지를 농작물의 경작이나 다년생 식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것을 말합니다. 농지에 건물을 짓기 위해서느 개발행위허가와 건축허가를 받을 때 농지전용허가도 함께 받아야만 합니다. 농지전용허가를 받는 이유는 농지전용허가를 받지 않고 건물을 짓게 하면 농지가 남아나질 않기 때문입니다. 보통 농지는 마을의 근처에 분포해 있고 평평하기 때문에 개발하기가 용이하고, 가격이 대지에 비해 훨씬 저렴하기 때문에 건물 짓기가 상대적으로 쉽긴 합니다만, 식량 자급자족과 관계된 토지인 관계로 농지가 함부로 망가지는 것을 막기 위해 농지전용허가를 받게 한 것입니다. 농지전용허가를 받을 수 없는 경우도 있는데, 농지를 짓는데 딱 좋은 잘 정비된 우량농지의 경우는 농지전용허가를 잘 내주지 않습니다. 이와 같은 농지는 잘 보전해서 농사를 짓는 게 국가적 차원에서 더욱 바람직한 일이기 때문입니다. 이와는 반대로, 자투리 농지난 마을에 가까이 있는 계단식 농지 같은 경우에는 농지전용허가를 받기가 상대적으로 쉽습니다. 농지전용허가를 받으려면 따로 세금을 납부해야만 합니다. 농지를 개발하는 사람들에게서 돈을 거둬 농업정책자금으로 사용합니다. 이 세금을 '농지보전부담금'이라고 합니다. 농지보전부담금 산출기준은 농지의 개별공시지가에 30%를 곱하고, 또 전용면적을 곱하면 됩니다. 단, 최대 50,000원/m2입니다. 농지보전부담금을 납부해야 농지전용허가를 득할 수 있습니다.

 

산지전용허가를 받을 수 있는지 확인

산지전용이란 산지를 조림, 숲 가꾸기, 벌채, 토석 등 임산물의 채취, 산지일시사용 용도 외로 사용하는 것을 말합니다. 산지전용허가도 농지전용허가와 마찬가지로 건물을 짓기 위해서는 개발행위허가와 건축허가를 받을 때 산지전용허가를 함께 받아야 합니다. 산지전용허가를 받아야 하는 이유는 산을 깎아재고 개발을 하며 야생 동, 식물 생태계가 파괴되고 산림자원이 훼손되어 산사태 등의 자연재해가 발생할 수 있기 때문입니다. 산지전용허가를 받으려면 경사도, 높이, 입목축적의 기준에 만족을 해야 합니다. 우선, 경사도는 25도 이하여야 합니다. 개발행위허가에서의 경사도 기준과 산지전용허가에서의 경사도 기준은 다릅니다. 개발행위허가에서의 경사도 기준은 지자체마다 다르지만, 산지전용허가에서는 경사도 기준은 25도 이하로 전국 모든 임야게 동일하게 적용됩니다. 높이의 경우는, 산 높이가 100m 이상인 산에서는 1/2 높이 이하에서만 산지전용 허가를 받을 수 있습니다. 입목축적은 일정면적 내에 있는 나무들의 총부피를 말하는 것인데 산지전용허가를 신청하면 산림기술사가 현장에 나가 직접 나무의 직경과 높이를 재어 산출하고 있습니다. 이러한 입목축적은 관할 시, 군, 구의 평균 입목축적의 150% 이하여야 합니다. 대체산림 자원조성비란 임야를 전용허가받기 위해 농지와 마찬가지로 별도의 세금을 내는 것을 말합니다. 대체산림자원조성비는 간단하게 제곱미터당 1만 원으로 계산하면 간편합니다.