경매 입찰가 5단계 수익금액 및 유의점

경매에서 입찰가를 산정할 때는 필요한 요령이 있습니다. 그 5단계를 알아보고, 절대 수익금액과 입찰가 산정 시 개발 중인 토지 경매 물건의 유의점에 대해 알아보겠습니다.

경매 입찰가 산정

경매 입찰가 산정요령 5단계

경매에서는 오로지 1등만이 그 의미가 있습니다. 그래서 투자할 때 경매에서 계속 낙찰을 하게 되면 오기가 생겨 입찰가를 올려서 낙찰받는 큰 실수를 저지르기도 합니다. 이럴 경우엔 수익이 아닌 손해가 발생하는 어처구니없는 결과가 생기는 것입니다. 이런 결과를 방지하기 위해 경매를 할 때에는 다음 5단계를 잘 체크해야 후회하지 않습니다. 1단계는 목표 수익을 미리 정하는 것입니다. 입찰가는 세금을 모두 정산한 후 정말 순수하게 나에게 남는 금액만을 계산해서 정해야 합니다. 우리가 경매를 하는 이유가 낙찰이 아닌, 수익을 내는 것임을 늘 생각하고 있어야 합니다. 만약 매번 패찰을 한다면 전략을 수정할 필요가 있는 것입니다. 이 경우는 목표 수익을 너무 높게 잡은 경우가 많기 때문입니다. 목표 수익을 정할 때 제일 먼저 해야 할 일은 투자금액과 투자기간에 따른 목표 수익 기준을 미리 정해야 한다는 것입니다. 그리고 자신만의 주관적인 목표 수익 기준을 정하는 것이 우선되어야 합니다. 2단계는 보유기간과 매도가격을 설정해야 합니다. 언제 매도할 것인지, 즉 다시 말해 이해관계자와의 협의나 소송이 끝나는 시점, 지역 개발계획, 가격 동향 등을 모두 고려하여 매도시점을 정합니다. 또한 그 시점에 얼마의 가격으로 매도할 수 있을지를 예측해봐야 합니다. 이때, 매도가격을 너무 낮게 책정하면 입찰가를 낮게 쓰게 되기 때문에 낙찰받을 확률이 떨어질 수 있습니다. 3단계는 입찰가를 대략적으로 정하는 것입니다. 3단계부터 5단계까지 반복하여 양도소득세와 순수익을 계산해 보고 자신의 목표 수익 기준을 만족시키는 입찰가를 정해야 합니다. 4단계는 토지를 낙찰받기 전에 양도소득세를 산출해 보는 것입니다. 양도소득세는 그 금액이 크기 때문에 순수익에 가장 큰 영향을 줍니다. 토지의 경우 8년 자경농지 감면 등의 극히 일부를 제외하고는 예외 없이 양도소득세를 납부해야 합니다. 마지막 5단계는 순수익을 계산해 보는 것입니다. 순수익은 매도가격에서 입찰가와 양도소득세를 뺀 금액을 말합니다. 만약 순수익이 목표 수익에 미치지 못한다면 다시 3단계로 돌아가서 입찰가를 다시 정해야 합니다.

 

절대 수익금액

투자를 할 때는 수익률을 계산한 후 높은 수익률을 얻을 수 있는 물건에 집중해야 합니다. 그러나 여기서 투자자들은 수익률의 함정에 빠지기 쉽습니다. 수익률에 집중한 나머지 절대적인 수익금액을 놓치는 경우가 많습니다. 예를 들어 연 수익률이 40%라고 하더라도 투자금액이 500만원 정도라면 실제 수익은 연 200만 원 정도입니다. 이와는 반대로, 수익률이 20%라 할지라도 투자금액이 10억 원이라고 하면 실제 수익은 2억 원이 됩니다. 연 수익 200만 원인 투자물건을 더 많이 낙찰받으면 총수익은 커지는 게 아닌가 착각할 수도 있지만, 연 40% 수익률이 되는 경매 물건을 계속 낙찰받기 위해 노력하는 시간이 너무 큽니다. 총 보유 투자금이 500만 원이라면 얘기가 달라지지만, 그렇지 않다면 한 건으로도 충분히 수익이 되는 경매 물건에 집중하는 것이 훨씬 좋습니다. 이렇듯 단기투자에서 흔히 발생하는 수익률의 착각에서도 벗어나야 합니다. 다시 말해 연 수익률이라는 숫자가 높다는 것에 현혹되어 고수익을 낸 것으로 착각하는 일이 벌어지면 안 됩니다. 자신이 실제로 번 절대 수익은 고작 300만 원이라는 현실을 바로 보아야 합니다. 토지 투자에서는 적은 수익임에도 고수익률을 앞세워 자신이 전문가라고 사칭하는 사람들이 많습니다. 그러니 항상 이 점을 주의하고 나의 보유액과 투자금, 그리고 수익률을 정확히 계산하여 투자에 임해야 합니다. 자산을 불린다는 것은 절대적인 수익금액을 말하는 것이지 수익률이 아닙니다. 수익률의 환상에서 빨리 벗어나야 합니다. 1년에 한 두 건만 낙찰받는다 해도 그것으로 큰 수익을 얻는 것이 훨씬 좋습니다.

 

개발 중인 토지 경매 물건의 유의점

경매에서 부동산 가격이 평가되는 방법은 나라에서 발행하는 국가공인자격증을 딴 감정평가사가 법으로 정해 진 기준에 따라 부동산을 평가합니다. 그러나 이렇게 감정평가사에 의해 평가된 부동산 가격이 시세라고 믿어서는 절대 안됩니다. 특히 개발이 진행 중인 토지의 경우에는 더욱 그렇습니다. 이 세상의 모든 토지는 제각각 위치, 형상, 크기, 지목, 도로 유무, 건폐율, 용적률, 건축 가능한 종류 등 그 특성이 모두 다릅니다. 우리나라에서는 이러한 토지의 개별적인 특성을 고려하여 '비교표준지'를 선정하고, 그 비교표준지를 기준으로 하여 개별 토지의 가격을 평가하고 있습니다. 이러한 방식을 '공시지가기준법'이라고 합니다. 이 방법은 합리적이고 객관적인 평가방법이지만 개발진행 중인 토지의 경우는 꼭 감정평가서를 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 왜냐하면 개발진행 중인 토지가 마치 개발이 완료된 것처럼 평가되는 경우도 있기 때문입니다. 경매 토지에는 추가적으로 개발 완료를 위한 공사비가 투입되어야 할 경우임에도 개발 진행 중인 경매 토지를 개발이 완료된 토지에 비교하여 가격을 평가하게 되면 경매 토지의 감정평가금액이 과다하게 부풀려질 수 있는 여지가 있을 수 있습니다. 즉, 감정평가금액을 완전히 신뢰하지 말고 혹시 과대평가된 여지는 없는지 항상 주의 깊게 체크해봐야 합니다. 또한, 개발이 진행 중인 토지를 낙찰받을 때는 기존 허가를 승계할 수 있는지의 여부도 조사해야 합니다. 토지의 소유권과 그 토지의 허가권은 전혀 별개의 것임을 명심해야 합니다. 낙찰자가 전 소유자의 동의 없이 허가를 승계할 수 있는지를 입찰하기 전에 미리 허가 담당자에게 확인을 해야 합니다. 전 소유자의 동의가 필요하다면 입찰가를 정할 때 그 비용도 포함을 해야 하기 때문입니다. 기존에 허가를 받았기 때문에 당여니 새로 허가를 받을 수 있다고 생각해선 안됩니다.