보상경매 물건 투자법과 조사법 및 포인트

토지 투자자는 자신의 물건을 원하는 가격에 매도하는 것이 가장 중요한 일입니다. 보상경매는 이런 토지 투자자의 부담을 덜어주는 투자방식입니다. 오늘은 보상경매 물건 투자법과 조사법 그리고 포인트에 대해 알아보겠습니다.

토지경매

보상경매 물건 투자법

보상경매는 토지 투자자들에게 무척이나 매력적인 투자 방식입니다. 보상경매란, 개발사업이 예정된 부동산이 경매에 나왔을 때 국가 등의 사업시행자가 지급하는 보상금보다 낮은 가격으로 낙찰을 받아 수익을 내는 경매 투자의 한 방법입니다. 너무나 좋은 투자방법임에는 틀림없지만 이러한 토지를 찾는 것이 쉽지 않습니다. 이러한 물건을 찾으려면 공익사업 계획이 수립된 지역에 포함된 땅을 찾아야만 합니다. 국가나 공공기관에서 시행하는 도로, 항만, 철도, 산업단지, 주택단지 등의 공익사업은 미리 계획이 만들어지고 그 계획에 따라 개발되기 때문입니다. 그렇다면 투자자들은 어떻게 그런 땅을 찾아낼 수 있을까요? 바로 토지이용계획확인서를 확인해 보면 됩니다. 토지이용계획확인서에 도시개발구역, 국가산업단지, 일반산업단지, 소로, 중로, 대로, 도로구역, 공원등의 단어는 있지만 현재는 개발되지 않고 있는 토지가 바로 보상경매 대상의 토지인 것입니다. 그러므로, 투자자들은 도시이용계획확인서에 위의 단어들이 언급되어 있는 곳을 잘 살펴보고 투자를 결정하면 됩니다. 또한, 사업시행자는 사업구역에 포함된 토지 및 건축물 등에 대해 다음과 같은 절차로 토지소유자와 보상을 협의합니다. 그 순서는 다음과 같습니다. 공익사업 계획을 승인하고, 토지 및 물건 등 기본조사를 합니다. 그리고 보상계획을 공고, 통지한 후 열람할 수 있게 합니다. 다음으로 감정평가사를 선정하고 2인의 감정평가업자가 평가를 합니다. 이때 토지와 건물 소유자는 감정평가 현장에 참석하여 평가에 혹시 빠진 물건이 없는지, 혹은 소유권이 불분명한 물건으로 처리하는 경우는 없는지 등을 확인하고 적극적으로 자기주장을 하는 것이 좋습니다. 그리고 보상금액을 사정하고 보상협의를 요청합니다. 마지막으로 협의 보상을 시행합니다.

 

보상금 지급시점 조사법

공익사업일 경우는 지자체에서 사업진행현황을 계속 파악하고 있습니다. 따라서 투자자가 먼저 해야 할 일은 시, 군청 도시계획과에 전화를 하여 조사하는 것입니다. 만약 사업시행자가 정해져 있고 담당자가 있다면 대부분 친절하게 연락처를 알려줄 것입니다. 이때 보상담당자나 사업담당자와 면담을 하면 됩니다. 하지만 투자자가 도시계획과 직원에게 전화를 한다 할지라도 명쾌한 답변을 속시원히 듣기는 어려운 경우가 대부분입니다. 왜냐하면 담당자가 예산을 배정받은 것도 아니고 그 담당자가 무엇을 구체적으로 결정할 수 있는 것도 아니기 때문입니다. 따라서 투자자는 원하는 답을 얻기 위해서는 직접적인 질문이 아닌 간접적이고 구체적인 방법으로 질문을 해야 합니다. 예를 들어 공익사업이 어느 단계까지 진행되고 있는지를 물으면 담당자도 대답을 쉽게 해 줄 수 있고 우리도 어느 정도 그 사안에 대해 파악할 수 있습니다. 그러려면 공익사업이 어떤 절차와 단계로 진행하는지 투자자가 잘 알고 있어야 합니다. 공익사업의 절차를 알아보면 다음과 같습니다. 우선 사업 계획 수림 및 구역 지정을 합니다. 다음은 실시계획 승인을 하고, 보상을 하고, 사업 시행을 하고, 마지막으로 준공검사 및 사업완료 공고를 합니다. 대략 이 정도의 단계만 알아도 담당자에게 전화를 걸어 사업절차가 어디까지 진행되었고 다음 단계는 언제쯤 진행할 예정인지를 물을 수 있는 것입니다. 질문을 잘해야 투자자가 원하는 답을 얻을 수 있다는 점을 꼭 명심해야 합니다. 이런 식으로 보상금 지급시점을 조사할 수 있습니다.

 

보상경매 투자 포인트

보상경매의 투자 포인트는 첫째, 공익사업 이전의 용도지역을 잘 파악해야 합니다. 왜냐하면 공익사업 계획으로 인해 토지의 용도지역 등이 변경되었다면 변경 전 기준으로 보상금액을 산정하기 때문입니다. 두 번째는 너무나 당연한 이야기지만 공익사업 계획으로 가격이 급등을 하기 전 토지가격을 기준으로 보상가를 예상해야 합니다. 공익사업이 예정되었다고 소문만 나더라도 토지가격은 술렁이기 때문입니다. 공익사업 계획 때문에 토지가격이 상승했다면 개발이익을 배제한 가격으로 보상금액을 평가하는것은 너무나도 당연한 일입니다. 세 번째, 허가를 받고 형질변경이 이루어졌는지 확인을 해야 합니다. 전이나 답 또는 임야를 무허가로 대지로 조성을 했다면 이것은 불법이며, 이전 상태인 전, 답, 혹은 임야로 보상이 됩니다. 허가도 없이 불법으로 형질을 변경하는 것을 '불법 형질변경'이라 하는데, 당연히 불법 형질변경이 되기 전의 상태로 평가가 됩니다. 또한 불법행위를 위해 들어간 비용도 보상을 해주지 않습니다. 지금까지 알아본 보상경매 투자 포인트 세 가지는 너무나 당연하지만 투자자가 간과할 수도 있는 내용이니 주의를 기울여 꼼꼼히 체크하고 투자하는 것이 좋습니다. 모든 투자가 그러하듯이 투자자가 제대로 알고 정확히 판단하면 주위에 수익을 올릴 수 있는 물건들이 많지만, 자칫 방심하면 큰 손해를 볼 수도 있으니 자신만의 투자 포인트 체크리스트를 만들어 실수가 없도록 해야 합니다.