토지경매의 단계-검색, 확인, 입찰, 잔금납부, 매도

토지경매의 단계에 대해 자세히 알아보고 요령을 익혀두는 것은 아주 중요합니다. 오늘은 그 단계인 물건 검색 및 조사, 현장 확인, 법원 입찰 및 낙찰, 잔금납부 및 소유권 이전, 마지막으로 매도 및 세금 납부에 대해 살펴보겠습니다. 

경매하는 모습

토지경매의 단계 물건 검색 및 조사

토지경매를 할 때 그 단계들을 정확히 숙지하고 요령을 익히면 위험을 피하면서 수익을 올리는 데 큰 도움이 됩니다. 그 첫 번째 단계로서 물건 검색 및 조사를 알아보도록 하겠습니다. 맨 처음 입지를 분석합니다. 토지 경매 물건을 조사할 때 가장 먼저 해야 할 것은 뭐니 뭐니 해도 입지 조사입니다. 먼저 위성지도나 로드뷰로 지역, 접근성, 주변환경을 자세하게 잘 확인해서 현장에 나가기 전에 머릿속에 대략적으로 그 물건에 대한 판단을 해야 합니다. 이렇게 경매 물건을 많이 분석하고 임장을 여러 번 하게 되면 입지를 판단하는 눈이 점점 밝아집니다. 다음은, 지목과 면적을 확인합니다. 토지대장 혹은 임야대장, 부동산 등기부등본, 토지이용계획확인서에 모두 나와 있습니다. 그러고 나서, 완성된 건축물을 마음속으로 상상해 봅니다. 입지가 좋고 권리분석상 위험이 없다는 것을 확인했으면 어떤 건물을 지을지 상상해보아야 합니다. 내 건물이 주변과 잘 조화를 이루고 충분한 수요가 있는지 따져봅니다. 또한, 건축물의 종류는 토지면적에 영향을 받습니다. 입지에 맞는 건축물을 충분히 지을 정도의 면적이 되어야 합니다. 상상력이 뛰어나면 남들이 보지 못하는 것들을 볼 수 있습니다. 네 번째로, 원하는 건물을 지을 수 있는지 조사합니다. 건물을 지을 수 있는지, 어떤 건물을 지을 수 있는지, 어떤 규모로 지을 수 있는지 하나씩 점검해 봅니다. 마지막으로, 권리를 분석합니다. 낙찰자가 인수해야 하는 권리와 말소되는 권리를 확인하는 것을 권리분석이라고 합니다. 이것은 경매에서 아주 중요한 기본 단계입니다. 

 

현장 확인 

현장 확인은 토지경매에서 가장 중요한 단계입니다. 토지 현장을 조사하러 나갈 때 미리 어떤 항목을 보아야 할지 정하고 나가야 합니다. 현장에 나가서 살펴보아야 할 것은 7가지 정도입니다. 첫 째, 접근성을 확인합니다. 접근성이란 해당 토지까지 얼마나 쉽고 빠르고 안전하게 접근할 수 있는가를 말합니다. 교통수단이 편리한지, 접근은 편리한지, 시간이 얼마나 걸리는지, 급경사나 낭떠러지는 없는지, 도로의 폭은 어떤지, 포장상태는 어떤지 등 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다. 두 번째, 토지의 물리적 현황을 살펴봅니다. 물리적 현황이란 경계, 면적, 경사도, 입목, 돌산 내지는 함몰 여부 등을 말합니다. 주변 옥상이나 높은 곳에 올라가서 보면 좋습니다. 스마트폰의 GPS 기능을 이용하여 토지의 경계를 대략적으로 파악할 수 있습니다. 토지경계 측량을 하려면 지적측량바로처리센터에 경계복원측량을 신청하면 됩니다. 이것은 해당 토지의 소유자만 신청이 가능합니다. 경우에 따라서는 인접 토지 소유자를 만나 도움을 요청할 수도 있습니다. 다만, 지적도와 현장의 면적 차이가 의외로 큰 경우가 있기 때문에 주의해야 하고 토지의 경사도도 현장에서 확인해야 합니다. 셋째, 도로입니다. 위성지도와 실제가 다를 수 있으니, 도로 폭은 4m가 되는지, 현황도로와 지적도상 도로가 일치하는지, 막다른 도로라면 도로의 길이가 얼마인지 확인해야 합니다. 넷째, 상하수도입니다. 상하수도가 설치되어 있는 지역인지, 토지 주변에 구거나 기존 배수로가 있고 그곳까지 연결이 가능한지도 조사해봐야 합니다. 다섯째, 분묘입니다. 분묘가 있다면 반드시 누구의 분묘인지 탐문하고 확인해야 합니다. 여섯, 주변환경입니다. 유해시설이나 혐오시설이 있는지, 고압선이 지나가는지 확인합니다. 마지막으로 점유현황입니다. 토지 위에 가건물이나 농작물이 있는지 확인해야 합니다. 만약 점유자가 있다면 점유자가 누구인지, 어떤 이유로 점유하고 있는지도 조사해야 합니다.

 

입찰과 잔금납부, 그리고 매도

그 다음은 법원 입찰 및 낙찰을 하고, 잔금납부 및 소유권 이전을 한 뒤, 매도 및 세금 납부를 합니다. 우선 법원 입찰을 할 때는 본인이 입찰할 경우, 신분증과 도장 그리고 입찰보증금을 준비합니다. 다른 사람이 본인의 입찰을 대리할 경우는 본인의 인감증명서와 본인 인감이 날인된 위임장, 대리인의 신분증과 도장, 입찰보증금이 필요합니다. 법인 명의로 대표이사가 직접 입찰할 경우는 법인 등기부등본, 법인 인감도장, 대표이사 신분증, 입찰보증금이 필요합니다. 법인 명의로 대리인이 입찰할 경우 법인 등기부등본, 법인 인감증명서, 법인의 인감이 날인된 위임장, 대리인의 신분증과 도장, 입찰보증금이 필요합니다. 두 사람 이상이 공동으로 입찰할 경우는 공동입찰 신고서, 공동입찰자 목록, 공동입찰자 중 불참한 자의 인감증명서, 참석자의 신분증과 도장, 마지막으로 입찰보증금이 필요합니다. 그러고 나서 입찰표를 작성하여 제출합니다. 낙찰이 되면, 2주 후에 경매법원에서 대금지급기한 통지서를 보내옵니다. 이 통지서를 들고 경매법원 해당 경매계에 가면 법원보관금납부명령서를 발급해 줍니다. 명령서에는 보증금을 제외한 잔금금액이 기재되어 있으므로 법원 내 은행을 방문하여 납부하면 됩니다. 은행은 법원보관금영수필통지서를 발급해 주고 이로써 잔금납부는 끝나게 됩니다. 매각대금완납증명원 2부를 작성하여 수입인지와 함께 법원 경매계에 제출합니다. 이것은 매각대금을 납부하고 소유권이전등기가 되기 전에 소유자임을 증명하는 서류로 사용됩니다. 그러고 나서 취득세 및 등록면허세를 납부합니다. 그리고 등기촉탁신청을 합니다. 이제는 적절한 시기에 매도를 하여 차익을 남깁니다. 얼마에 매도할 것인가도 중요하지만 어떻게 매도할 것이지, 세금을 납부한 후의 순이익은 얼마인지 꼼꼼히 따져보아야 합니다. 느긋한 자세로 매도를 잘하고 난 후, 양도소득세를 납부합니다.