주택가격변동의 원인인 전세, 심리, 정부정책

요즘 우리나라 부동산은 전반적으로 침체기에 있습니다. 주택가격이 변동하는 원인이 과연 무엇인지 전세 제도, 사람들의 심리, 그리고 정부정책을 살펴보겠습니다.

주택가격변동

주택가격변동의 원인 전세

우리나라에만 존재하는 '전세'라는 제도는 매매가를 오르게도 하고 내리게도 합니다. 우선, 전세는 바로미터 역할을 한다고 볼 수 있습니다. 지역마다 일정정도 매매가와 전세가가 비율이 거의 고정되어 있기 때문에 매매를 원하는 사람들로부터 바로미터 역할을 해온 것입니다. 또한 매매가의 지지역할도 하고 있습니다. 공급이 거의 없으니 올아오는 전세가를 막을 수 있는 게 없는 것은 너무나 자명한 이치입니다. 이렇게 되면, 전세가는 계속 올라가게 되고 결국 이 전세가는 매매가를 떠받쳐주는 역할을 하게 되는 결과입니다. 그 시기가 바로 2011~2012년 즈음에 해당하는 시기입니다. 그리고, 전세가는 매매가를 올려주는 역할을 합니다. 만약 요즘처럼 시장의 매매거래는 거의 없고 더 이상 투자자들이 집을 사서 전세를 놓지 않기 때문에 전세공급은 너무나 빈곤한 상황에서 설상가상으로 나라에서 금리까지 인하를 하여 기존의 전세마저 월세로 전환되는 일들이 발생하게 됩니다. 전세가가 매매가의 약 90%에 육박하게 되고 이런 상황이 지속되면 결국에는 또다시 전세가가 매매호가를 상승시켜 매매가를 올려주는 역할을 하게 됩니다. 2013~2014년에 해당하는 상황이 바로 이 시기에 해당됩니다. 이와는 반대로, 전세가는 매매가를 떨어뜨리는 역할도 합니다. 입주를 맞이할 때 원분양가 그대로인 상황에서의 역전세난은 투자자들에게 공포를 안겨줍니다. 주변 아파트의 전세가율이 50% 정도로 갭차이가 크기 때문에 역전세난이 일시적인 현상으로 끝나지 않고 대책 없이 오래 가게 됩니다. 지지선 역할을 해주어야 할 전세가가 지지선은커녕 매매가를 떨어뜨리는 역할을 하게 되는 결과입니다. 이모저모로 전세제도는 지금 같은 우리나라 부동산 상황에서는 전혀 환영받지 못하는 제도임에 틀림없습니다. 나라의 간섭 없이도 요즘은 알아서 전세가 월세로 전향되는 시점입니다. 우리나라도 미국을 포함한 다른 나라처럼 전세제도를 없애고 월세로 방향을 바꾼다면 비정상적인 부동산 시장을 바로잡는데 한몫을 할 것입니다.

 

심리

일반적으로 사람들의 심리를 알면 대략적인 가격 변화를 볼 수 있습니다. 수요와 공급은 부동산 가격을 결정하는 가장 중요한 요소입니다. 특히 수요의 가장 중요한 요소는 시장 참여자들의 심리입니다. 사람들은 절대로 손해를 보려 하지 않습니다. 무릎에서 사면 더 떨어지는 고통을 감수해야 한다는 말이 있습니다. 너무나 이상하게도 사람들은 비싸면 더 잘 사는 경향이 있습니다. 아파트 매매가 호조를 보이던 시기가 있었습니다. 매매가 끝나면 프리미엄이 붙고, 나중에 매매가 되면 이전 매매보다 저렴하면서도 아주 잘 팔립니다. 사람들은 그 분위기를 쫓는 것입니다. 사람들이 위기에 처하거나 판단이 어려운 상황에 처했을 때는 자신들의 직관이나 판단 보다는 대중의 방향으로 함께 발을 맞춥니다. 즉, 시장의 분위기에 따라 움직인다는 말입니다. 시장이 불황일 때는 매수보다는 매도로, 시장이 호황일 때는 매수로 방향을 잡는 것이 더 일반적입니다. 결국 부동산의 추락과 급등을 만들어 내는 것은 다름 아닌 인간의 심리라는 것을 알 수 있습니다. 많은 전문가들은 사람들의 심리를 제외하고는 급등과 추락을 분석하는 것이 거의 불가능하다고 말한다. 1998년과 2008년의 부동산 폭락사고에는 IMF와 국제금융위기가 큰 요인이었습니다. 따라서, 아파트 가격을 분석할 때 가장 중요한 것은 현장에서 사람들의 심리를 분석하는 것, 매수하려는 사람들이 적극적인지 아닌지, 매도하려는 사람들이 적극적인지 아닌지를 분석하는 것입니다. 이렇듯 부동산도 결국 인간사의 한 부분이라는 결론이 나옵니다. 사람의 심리가 부동산 시장을 흐름에 큰 영향을 끼친다는 사실은 그 누구도 부정할 수 없을 것입니다. 따라서 부동산에 투자를 하는 경우에는 객관적인 지표를 참고하되 사람들의 심리가 어떤 방향으로 움직이는지의 흐름을 제대로 감지하는 것이 부동산의 성공적인 투자에 큰 열쇠가 될 것입니다.

 

정부정책

자세히 살펴보면, 부동산 가격에 영향을 미치는 요인인 전세제도나 국민들의 심리보다 정부정책이 실제로 강하다는 것을 알 수 있습니다. 전세제도나 국민들의 심리가 정부정책에 의해 바뀔 수 있는 모든 것이기 때문입니다. 그러나 정부정책 역시 한계가 있습니다. 첫째, 정부가 어느 한쪽만을 위한 정책을 펼치는 것은 어렵습니다. 둘째, 정부가 장기적인 정책을 작성하는 것 또한 어렵습니다. 셋째, 정부정책의 신뢰성입니다. 부동산의 가격은 결국 부동산 시장에서 형성되기 때문입니다. 부동산의 상향 흐름 속에서는 당연히 매도자가 유리한 시장이 형성됩니다. 매도자, 즉 공급은 거의 제로에 가깝습니다. 이때 매도자는 시장을 여유롭게 살펴보고 매도 여부를 결정합니다. 이와는 반대로, 하락장에서는 매수자가 유리한 시장이 형성됩니다. 매수자가 더 떨어질 수 있기 때문에 천천히 매수하면 충분하므로 매도하려는 사람은 관망세를 가지고 적극적으로 매도에 나서야 합니다. 매수자와 매도자는 관망세를 취합니다. 바로 이때 변수가 등장하게 되는데 그것은 바로 전세시장입니다. 매매시장이 하락장에서 안정적인 상승장으로 전환될 때 전세시장이 변동합니다. 이는 임대시장이 임대인의 우위로 시장을 형성하고, 그 결과 임대가격인 전세가격이 상승하는 원리와 같습니다. 또한 우리나라 주택시장에서 학군의 중요한 변수는 매우 강력하여 어떻게 해서든 자녀를 좋은 학군의 학교에 보내고자 하는 부모들이 많습니다. 이러한 부모들은 집값과 전세가격을 중심으로 등락을 거듭하게 만드는 큰 요인이 되기도 합니다. 이렇듯 우리나라에만 있는 전세제도, 사람들의 심리, 정부정책은 주택가격변동을 초래하는 원인들로 분석되고 있습니다. 투자를 하거나 실거주를 목적으로 주택을 관심 있게 보시는 분들은 이 모든 요인들을 꼼꼼히 분석하시고 매매를 하셔야 후회하지 않는 결정을 내릴 수 있습니다.