오피스텔 투자 유찰의 원인 분석

투자를 하는 데 있어 오피스텔 투자도 적지 않은 비중을 차지합니다. 오늘은 오피스텔이 경매에서 유찰이 되는 원인은 무엇인지 분석하고, 추가로 알아두어야 할 사항에 대해 살펴보겠습니다.

오피스텔

오피스텔 투자

부동산 투자에 있어서 '고수'라 불리는 사람들은 꾸준히 수익을 안정적으로 올려가는 사람들을 말합니다. 유치권, 선순위임차인, 지분경매 등 소위 특수물건이라 불리는 것들을 잘 해결하여 수익을 올리는 사람을 고수라고 생각하기 쉽지만, 그런 특수물건을 처리한다고 해서 반드시 수익이 높은 것은 절대 아닙니다. 따라서 진정한 부동산의 고수가 되려면 나에게 수익을 안겨주는 물건을 찾아 매입부터 매도, 그리고 세금 문제까지 완벽하게 마무리해야 합니다. 결론적으로 말하자면, 부동산 투자는 물건의 난이도와 수익이 반드시 비례하지 않음을 알고, 매입 후 임대나 매매가 용이한 물건을 낙찰받는 것이 현명합니다. 부동산 투자를 할 때는 부동산의 본질, 즉 가치라는 기본을 항상 생각해야 합니다. 최근에 사람들은 비교적 적은 돈으로 매매차익과 임대수익이라는 두 가지를 동시에 잡을 수 있는 오피스텔 투자에 관심을 두고 있습니다. 먼저 오피스텔 투자의 장점에 대해 얘기하자면, 임대수요가 풍부하기 때문에 공실률이 낮다는 점입니다. 또한, 주거형에 비해 전세가 아닌 월세로 세팅을 하는 것이 수월합니다. 더욱이 업무용으로 임대를 할 경우에 이는 주택 수에 포함이 되지 않고, 그렇게 되면 종합부동산세도 주거용, 업무용이 별도로 산정이 되기 때문에 세제 부분에서도 유리한 부분이 있습니다. 아파트는 매번 임대할 때마다 도배 및 장판을 새로 해주어야 합니다. 특히 약 2-3년 주기로 시공을 합니다. 하지만 오피스텔은 도배나 장판을 새로 해줘야 한다는 부담이 없습니다. 

 

오피스텔 유찰의 원인 분석

경매나 공매 투자자가 입찰물건을 검색하다가 너무 낮은 가격대로 유찰된 물건을 보면 반가운 마음 반, 긴장 반이 됩니다. 왜 저렴하게 유찰이 되었는지 원인만 정확히 분석할 수 있다면 정말 두려움 없이 그 물건에 투자를 할 것입니다. 투자자는 어떤 물건이 유찰되었을 때 그 원인 분석을 잘 해야만 해결방안도 고민할 수 있고, 그러한 고민들을 계속 반복하다 보면 진정한 투자의 답을 찾게 됩니다. 보통 공매물건이 저렴하게 유찰되는 원인은 크게 세 가지입니다. 첫째, 법리적으로 인수할 권리사항이 있는 경우, 둘째 당해세가 많거나 조세채권의 법정기일이 빠른 경우, 마지막으로 부동산 현황의 결함이 있거나 가치가 없는 경우입니다. 일단 서류상으로 물건 분석을 해 본 뒤, 풀리지 않는 궁금증을 해결하기 위해서는 직접 임장을 가보는 것이 최선입니다. 직접 물건지에 가서 채광이나 조망 물건지의 위치등을 살펴보면 답이 나오는 경우가 대부분입니다. 여기서 잘 생각해봐야 할 것이 있습니다. 성공적인 투자란 무엇일까요? 좋은 물건을 비싸게 매입하여 더 비싸게 팔아 수익을 남기는 거나, 조금 부족한 부분이 있는 물건을 아주 저렴하게 매입하여 원하는 수익을 내고 매도하는 거나 마찬가지입니다. 오히려 낙찰이 어려운 경매나 공매 시장에서는 후자가 더 유리할 경우가 많습니다. 그러므로 모든 상황의 한 면만 바라보지 말고 좌, 우, 위, 아래 모든 경우의 조건을 상상해 보고 물건을 매입하는 것이 현명합니다. 특히 어떤 물건을 매입할 때 목적을 정확히 하면 답이 더 쉽게 나옵니다. 내가 이 물건을 매매하여 단기 시세차익을 볼 것인지, 아니면 매입한 후 임대를 놓고 차임으로 수익을 낼 것인지를 결정한다면 내가 살 수 있는 부동산의 폭은 더 넓어집니다. 

 

추가로 알아두어야 할 사항

부동산은 금융상황과 아주 밀접하게 연관이 되어 있습니다. 따라서 오피스텔을 투자할 때에 추가로 알아두어야 할 사항들이 있습니다. 수익형부동산의 경우 안정적인 임대수익을 올리는 것이 목적이므로 자신의 투자계획을 어떻게 세울지 미리 잘 설정해 놓아야 합니다. 특히 요즘같이 부동산 경기가 침체되고 불안정할 때에는 시세차익형보다는 임대수익형 부동산이 더 안정적입니다. 정부에서 오피스텔에 관해 주거용 임대사업을 허용하고, 바닥난방이나 욕실설치등의 각종 혜택을 주는 만큼 투자자에게는 더욱 좋은 기회입니다. 빌라의 경우는 소득이 불안정한 서민들 수요층이 많은 반면, 오피스텔의 경우는 생활수준이 비교적 양호하거나 직장인의 비중이 커서 월세연체율도 낮고, 사후 수리에 대한 부담감도 낮습니다. 요약해 보면, 오피스텔을 입찰할 때 임대수익을 염두해두고 매입한다면 층과 향에 크게 신경을 쓰지 않아도 됩니다. 이 경우는 향이나 층수에 관계없이 모두 비슷한 임대시세를 가지고 있습니다. 분양평수에 속지 말고, 전용률을 꼭 확인해야 합니다. 분양평수는 동일하게 30평일지라도 전용률에 따라 그 차이가 크게 날 수 있기 때문입니다. 수요과 공급을 꼭 명심해야 합니다. 오피스텔의 경우, 수익형 부동산이므로 임대가격이 상승을 해야만 매매가격도 따라서 상승할 수 있기 때문입니다. 따라서 꼭 수요층을 먼저 확인하고 공실이 있는지 주변상황은 어떤지도 잘 체크해야 합니다. 그리고, 임차인의 입장에서 매입을 하는 것이 좋습니다. 비슷한 가격이라면 단층보다는 복층이 더 좋으며, 평당 관리비도 저렴한 곳이 더 좋습니다. 오피스텔의 경우 평당 관리비의 차이에 따라 관리비 차이도 큽니다. 만약, 오피스텔을 주거용이 아닌 사업용으로 임대를 할 경우는 '부가세 별도'란 문구를 꼭 기재해야 합니다. 그렇지 않으면 임대인이 일반사업자가 되므로 월세에 부가세를 포함해서 받은 셈이 되어 나중에 불이익이 발생합니다.