공매의 권리분석과 방법, 강제집행예정통보

흔히 투자자들은 경매보다 공매 투자를 더 부담스러워합니다. 이유는 공매의 권리분석 때문입니다. 오늘은 권리분석을 어떻게 하는지의 방법과 강제집행예정통보는 무엇인지에 대해 알아보겠습니다.

공매 권리분석

공매의 권리분석

경매의 경우에는 집행관의 현황조사서와 감정평가사의 감정평가서가 있어서 비교적 권리분석이 쉬운 반면, 공매의 경우는 현황조사서가 없다. 그래서 감정평가기관의 감정평가에 임대차조사를 의지할 수밖에 없습니다. 그러나 그렇게 하면 실수가 생길 수 있습니다. 투자자는 감정평가서만을 완전히 신뢰하지 말고 직접 현자조사와 권리분석을 하여 투자자 본인이 추가적인 조사를 종합적으로 한 뒤 입찰을 할지 말지  판단해야 합니다. 또한 물건지 해당 동사무소에 방문하여 전입세대열람을 꼭 확인해봐야 합니다. 감정평가서의 내용과 실제 전입세대열람 결과가 다른 경우도 종종 있기 때문입니다. 우선 권리분석을 하려면 등기부등본부터 출력을 해야 합니다. 경매지의 경우 여러 경매사이트에서 자세한 정보들을 정리해 보여주지만 공매의 경우는 직접 등기부등본과 필요 공부들을 투자자가 직접 확인하고 분석해야 합니다. 간혹 공매와 경매가 동시에 진행되는 물건도 발견할 수 있습니다. 그럴 때는 경매정보지의 내용을 참고해도 좋습니다. 특히 임차인에 대한 정보가 상세히 나와 있을 수 있어 참고하면 좋습니다. 예를 들어, 공매의 '공매재산명세서'에 나와있지 않던 임차인에 대한 정보가 경매정보의 매각물건명세서에 임차인의 전입일자, 확정일자가 명확히 기재되어 있는 경우도 있습니다. 공매와 경매사건의 권리분석은 똑같기 때문에 공매 동시에 경매가 진행되는 물건을 경매정보지의 내용을 확인하는 것도 큰 도움이 됩니다. 단지 공매와 경매가 서로 다른 부분은 집행하는 기관이 다르다는 점입니다. 경매는 민사집행법의 개정으로 모든 정보 제공이나 매각절차에 있어 입찰자의 부담이 적고 절차상의 하자가 없도록 보안이 잘 되었지만, 공매의 경우는 매각절차가 제대로 정비가 되지 않아 미납보증금이나 공유자우선매수, 공매물건명세서에 관한 부분 등 매수자의 부담이 큰 편인 것은 사실입니다.

 

권리분석 방법

최근에는 공매도 세무공무원에게 현행조사를 할 수 있도록 개정이 되었지만 아직까지는 그 정보가 너무 미흡합니다. 따라서 공매로 나온 물건을 발견했을경우 맨 처음 등기부등본을 떼어보고 경매기입등기가 기록되어 있는지 체크해 보는 것이 바람직합니다. 경매정보지의 내용을 보면 웬만한 투자자들은 한눈에 이 물건의 상황이 그려집니다. 권리분석을 하다 보면 가끔 세입자의 전입일자와 확정일자가 시간적으로 차이가 나는 경우, 즉 전입은 말소기준권리보다 빠르지만 확정일자가 말소기준권리보다 늦은 경우가 있습니다. 이렇게 전입일자와 확정일자의 시간적 차이가 상당히 클 때는 무언가의 사연이 있거나 아님 허위임차인일 가능성을 염두에 두면 좋습니다. 왜냐하면 정상적인 임차인이라면 보통 전입신고를 하면서 확정일자를 같이 받는 것이 통상적이기 때문입니다. 뿐만 아니라, 대법원 경매사이트 문건접수내역도 살펴보면 좋습니다. 대법원 경매사이트 문건접수내역에서 채권은행이 임차인의 최우선변제금액에 관해 가처분신청을 한 경우도 있습니다. 이런 경우는 채권은행이 그 임차인을 허위임차인이라고 확신을 했기 때문에 최우선변제금액을 가처분 신청을 했을 테니, 우선 공매담당자에게 전화로 이를 확인한 후, 직접 채권은행에 찾아가 그 사실여부를 확인해 보는 것이 좋습니다. 이런 사건처럼 권리 상 인수금액이 남아 있을 경우 그 변제금액까지 감안하여 수익계산을 해야 합니다. 다시 말해, 변제금을 물어주고도 수익이 남을 경우에만 투자를 해야 하는 것입니다. 세입자의 전입일자와 확정일자의 차이가 심할 경우는 보통 임차인이 허위일 가능성이 있으니 잘 조사해 보아야 합니다. 결론적으로 공매는 낙찰이 곧 게임의 시작이라 해도 과언이 아닙니다.

 

강제집행예정통보

보통 경매는 세입자가 낙찰자에게 대응하여 집을 비우지 않겠다고 하면 법원 차원에서의 인도명령제도를 이용해 그리 어렵지 않게 명도를 할 수 있습니다. 하지만 공매의 경우는 다릅니다. 공매는 인도명령제도가 없기 때문에 세입자가 명도를 거부할 경우 낙찰자는 명도소송을 해야 합니다. 하지만 명도소송은 기간이 최소 6개월 이상 소요가 되기 때문에 낙찰자에게는 그리 달가운 조치가 아니고 막막하게 느껴질 수 있습니다. 이럴때 유용하게 쓸 수 있는 카드가 있습니다. 바로 강제집행예정통보입니다. 이것은 공매에서는 마치 부적과도 같습니다. 원래는 법원 집행관이 강제집행을 실시하기 전에 해당 부동산에 방문하여 점유자에게 언제까지 이사를 하지 않거나 낙찰자와 합의가 되지 않는다면 강제집행을 실시할 것이라는 내용의 통보를 합니다. 그런데 이때 점유자가 집에 있을 경우엔 구두로 통지를 하지만 만약 부재중일 경우에는 '계고장'을 붙입니다. 이때 낙찰자는 이것을 이용하면 됩니다. 점유자의 집에 이 계고장, 즉 강제집행예정통보서를 부착합니다. 이럴 경우, 아무리 기세등등했던 점유자라도 집행관의 강제집행계고를 경험을 하면 기세를 꺾는 것이 일반적입니다. 다시 말해, 계고장은 강제집행을 미리 알리는 내용이고, 강제집행예정통보는 낙찰자도 낙찰자로서 법대로 한다는 예고를 하는 것이라고 생각하면 편리합니다. 여기서 '예정통보'라는 문구가 들어있으므로 공갈협박도 아니고, 낙찰자가 낙찰자 집에 경고장을 붙이는 것이나 다름없으니 죄가 될 리도 없습니다. 주의할 것은 명예훼손으로 이의를 제기할 수 있으므로 상대방의 이름은 기재하지 않는 것이 좋습니다. 그리고 상대의 법적 수준이 낮은 경우에만 통하는 방법이므로 신중해야 합니다.