공매의 종류와 매각절차, 압류재산 공매

기관과 개인 간의 일반적인 매매계약을 공매라고 합니다. 오늘은 공매의 종류에는 어떤 것들이 있는지와 매각절차, 그리고 압류재산 공매에 대해 알아보겠습니다.

공매

공매의 종류

넓은 의미의 공매는 부동산 등을 처분할 대 일반적인 매매의 형식을 하고 있으면서 이것을 공개적으로 매각하는 것을 이야기합니다. 다시 말해 각각의 물건에 대한 개별적인 매각 조건을 공개적으로 불특정 한 다수에게 알리고 이 물건들을 매입하기를 희망하는 사람이 입찰을 통하여 최고 금액을 부른 사람이 낙찰이 되는 방식입니다. 즉, 국유잡종재산, 공공기관, 지방자치단체장의 소유부동산 등을 매각하는 것도 모두 공매에 포함되는 것입니다. 이러한 공매의 종류를 알아보겠습니다. 우선, 국가소유 재산중 캠코가 관리 처분을 위탁받은 국유재산(부동산) 이 있습니다. 그리고, 채무자가 세금(국세, 지방세, 공과금)을 체납할 경우 채무자의 재산을 압류하여 세금을 징수하기 위하여 캠코에 매각을 의뢰한 부동산인 압류재산이 있습니다. 압류재산은 국세징수법을 적용합니다. 세 번째로는, 수탁재산입니다. 수탁재산은 금융기관 및 기업(구조개선기업, 공기업 등)으로부터 캠코가 매각을 위탁받은 부동산을 말합니다. 마지막으로 유입재산은 캠코 명의로 유입 또는 매입한 유입자산입니다. 보통 일반인들이 공매라고 하면 떠올리는 것은 압류재산입니다만 다른 여러 재산의 형태가 공매에 포함된다는 사실을 알아야 합니다. 온비드는 한국자산관리공사, 즉 캠코가 관리하고 운영하는 공매입찰 전문사이트입니다. 국가기관뿐만 아니라 지자체와 교육기관 등에서 다양하게 캠코에 매각을 의뢰하므로 공매 물건의 종류는 참 다양합니다. 캠코의 공매는 세금 체납자 재산에 대해 의뢰를 받는 것 외에도 국유재산의 임대물건이나 수탁재산, 혹은 유입자산, 양도세 관련 세액감면대상부동산 등으로 그 종류가 다양합니다. 특이한 점은 한국자산관리공사는 수의계약을 제외한 모든 매각을 온비드를 통한 전자입찰을 통해서만 합니다.

 

매각절차

국세징수법에 의해 매각되는 공매물건 매각되는 절차를 간단히 살펴보면, 압류단계, 환가단계, 배분단계라고 볼 수 있습니다. 우선 압류단계를 알아보겠습니다. 압류란, 체납처분의 맨 처음 단계로서 조세채권의 강제징수를 위해 공공기관 등에서 처분을 금하는 것으로서 만약 해당부동산이 압류가 된 후에 소유권, 담보권 및 법률상 처분이 되었다고 해도 공공기관 등에 의해 공매가 되었을 경우 그런한 법률적 행위는 무효가 되는 것입니다. 다음은 환가단계입니다. 압류 이후 독촉절차를 거쳐도 조세채권을  납부하지 않을 시에 해당 기관은 캠코에 공매대행을 의뢰할 수 있습니다. 의뢰를 받은 한국자산관리공사는 그 공매물건에 감정평가를 의뢰합니다. 그러고 나서 공매준비를 시작하게 됩니다. 이때 공매대행 의뢰 후 첫 매각일까지는 약 2개월 정도가 소요됩니다. 감정평가와 공매절차에 대한 모든 준비가 마무리되면 한국자산관리공사는 채권자와 이해관계인에게 공매통지서를 발송합니다. 만약 체납자가 일부러 송달을 받지 않을 경우에는 공시송달을 합니다. 여기서 공시송달이라 함은 민사 소송법에서, 당사자의 주거 불명 따위의 사유로 소송에 관한 서류를 전달하기 어려울 때에 그 서류를 법원 게시판이나 신문에 일정한 기간 동안 게시함으로써 송달한 것과 똑같은 효력을 발생시키는 송달 방법을 말합니다. 공매물건은 통상적으로 감정가격에서 매회 10 퍼센트씩 체감을 하여 공매를 실시합니다. 해당물건이 낙찰이 되면 개찰일 다음 주 월요일 오전 10시에 매각을 결정하고 잔금은 매각결정통지서에 표시된 납부기한까지 잔대금납부계좌로 입금을 하면 됩니다. 마지막으로 배분단계입니다. 낙찰 잔금이 모두 납부가 완료되면 배분순서에 따라 이해관계인에게 배분을 합니다. 

 

압류재산 공매

일단 압류의 의미를 살펴보자면, 압류란 체납처분절차를 집행함에 있어 그 첫 번째 단계입니다. 체납자가 소유하고 있는 유체물이나 권리를 체납자가 법률상 처분하지 못하도록 함으로써 지방자치단체의 체납액 징수를 위해 체납자의 재산을 우선적으로 확보하는 행정적 처분을 의미합니다. 이러한 압류의 효력은 처분금지효력, 시효중단효력, 우선징수의 효력, 뿐만 아니라 종물에도 그 효력이 발생하고, 위의 효력은 해당 부동산에 압류의 등기가 완료된 때에 발생하게 됩니다. 압류재산의 공매란, 압류재산 매각에 있어 불특정 다수를 상대로 자유경쟁을 통해서 그 결과가 만들어지는 최고가격에 의해서 매각가격을 결정하여 매수인을 결정하는 매각의 절차를 의미합니다. 그 순서를 요약해보면, 체납자의 국세 체납이 세무서에서 독촉 및 이행을 최고하게 되고, 체납자의 부동산이 압류됩니다. 그다음, 자산관리공사에 공매대행의뢰를 합니다. 그러면 자산관리공사에서 공매가 가능한지의 여부(무잉여 및 부동산 공부상 기록)를 판단하게 됩니다. 다음은 감정평가를 의뢰하고 감정평가사가 그 자산에 대한 적정가를 정합니다. 이렇게 매각예정가격이 결정이 되면, 매각을 하게 되는데 매회 10 퍼센트씩 체감을 합니다. 캠코의 온비드 사이트에서 전자입찰을 통해 매각이 결정이 되면, 낙찰자는 납부기일 내에 잔금을 납부하고 매각대금을 배분하면 그 절차가 모두 끝이 납니다.