공매와 경매의 차이점, 장점, 그리고 마음가짐

법률에 의해 공공기관이 강제적으로 물건을 처분하여 돈으로 바꾸는 것을 공매라고 합니다. 오늘은 공매와 경매의 차이점, 공매의 장점, 그리고 공매에 임하는 마음가짐에 대해 알아보겠습니다.

공매

공매와 경매의 차이점

부동산의 공매와 경매는 부동산을 공개경쟁입찰 방식으로 매각한다는 점에서는 같습니다. 다시 말해, 특정 계약에서 입찰을 원하는 자가 입찰에 참가하기 위해 입찰서를 제출하면, 입찰에 참가한 사람들 중에 가장 높은 입찰가를 적어낸 사람이 최종 낙찰을 받게 되는 것은 공매와 경매 모두 동일한 절차입니다. 단, 경매는 개인 간의 채무에 의해 발생하는 것인 반면, 공매는 국가기관과 개인 간의 채무관계에서 비롯된 것이라는 점이 다릅니다. 경매는 '민사집행법'을 근거로 하여 사적인 채무관계를 해결하기 위해 채권자가 법원에 처분을 의뢰하면 것이며, 공매는 '국세징수법'을 근거로 공적인 채무관계를 해결하고자 국가가 처분을 의뢰한다는 차이가 있는 것입니다. 경매의 경우는 은행이나 금융기관 혹은 개인이 채권, 채무 등으로 압류된 물건을 일반인들에게 공개적으로 매각을 하는 것으로서 민사집행법의 정해진 민사 법원에서 진행을 합니다. 더 정확히 말하자면, 채무자가 채권자에게 채무를 상환하지 못하여 채권자가 집행기관에 강제 집행을 신청하면 집행기관은 채무자의 부동산을 압류하고 경매 등의 방법으로 부동산을 매각하여 그 낙찰가액으로 채권자에게는 채권을 돌려주고 채무자에게는 채무액을 변제해 줌으로써 일을 마무리합니다. 그리고 공매의 경우는 금융기관 또는 기업체가 가진 비업무용 재산과 국세나 재산세의 체납으로 인한 압류재산을 처분하는 것으로서, 국세징수법을 근거로 한국자산관리공사에서 매각을 진행합니다.

 

공매의 장점

요즘 경매시장은 예전에 비해 경쟁이 치열해졌습니다. 심지어 경매 물건 중에서도 난이도가 있는 유치권, 선순위임차인, 지분, 법정지상권 등 흔히 특수물건이라 말하는 것들도 경쟁이 점점 심해지고 있는 추세입니다. 그런데 공매 시장은 평범한 물건들도 종종 아주 흡족한 가격에 낙찰이 되고 있는 것이 현실입니다. 공매로 진행되는 물건이 이렇게 저렴하게 낙찰이 되고 있다는 현실을 알게 된다면 지금 당장 공매시장에 뛰어들고 싶은 투자자가 많을 것입니다. 하지만, 모든 것이 그렇게 쉽다면 이 세상 모든 사람들이 성공적인 투자를 할 것입니다. 공매의 치명적인 장점에도 불구하고 그 장벽은 높기 때문입니다. 일단 시중에 공매에 관한 정보나 책이 많지 않을뿐더러 있다고 할지라도 체계적이고 현실적인  내용을 담은 책은 찾기가 쉽지 않습니다. 하지만 성공한 투자자들은 역발상이라는 비장의 무기를 사용합니다. 남들이 생각하고 남들이 다 하는 투자는 결코 나에게 달콤한 보상을 안겨다 주지 않습니다. 공매투자의 문턱이 높다는 것은 나에게는 기회가 될 수 있다는 의미이기도 합니다. 어떻게 생각하느냐에 따라 같은 물건도 누구에게는 보잘것없는 물건이 될 수 있고, 어떤 이에게는 보물이 될 수 있기 때문입니다. 그리고 처음부터 끝까지 공매의 한 사이클을 돌리고 나면 공매 또한 경매와 크게 다르지 않음을 직접 체감할 수 있습니다. 공매의 대략적인 투자 로드맵은, 먼저 온비드에서 물건을 검색하고, 인터넷으로 정보를 탐색하고 분석합니다. 그리고 직접 현장에 나가 차근차근 분석하고 수익을 상상합니다. 도중에 궁금하거나 막히는 것이 있다면 '자산관리공사 업무처리지침'을 직접 전화로 담당자에게 확인받으며 해결해 나가거나 관련 법령, 대법원 판례 등을 찾아가며 한 단계씩 차분하게 일을 처리하다 보면 어느새 수익이 보상으로 다가옵니다. 이렇듯 공매는 온비드를 통해 간편하게 인터넷으로 입찰을 하고, 장기할부나 선납감액 등 대금납부조건이 유리하며 명도의 책임을 자산관리공사가 부담하기 때문에 더욱더 안전하다고 볼 수 있습니다. 결국 공매도 경매와 투자의 기본과 원리는 일맥상통합니다. 투자자는 공매와 경매를 따로 분리하는 것보다는 공매를 진행할 때 최대한 본인의 경매지식과 감각을 끌어내어 활용하고, 반대로 공매지식을 경매에 응용한다면 그 시너지 효과는 기대 이상일 것입니다.

 

마음가짐

많은 투자자들이 경매보다 공매를 더 꺼려하고 어려워하는 이유중 하나는 바로 명도입니다. 경매에는 인도명령제도가 있어 법원에서 낙찰자를 보호해 줍니다. 하지만, 공매는 인도명령제도가 없고 필요하다면 투자자가 직접 명도소송을 해야만 합니다. 그래서 일반적으로 사람들은 공매를 겁내합니다. 하지만 이것은 하나만 알고 둘은 모르는 안타까운 상황입니다. 투자자가 점유자를 잘 파악하고 상황에 따라 법적절차를 포함한 알맞은 조치만 취하더라도 공매부동산의 명도 역시 그리 어렵지 않게 해결이 가능합니다. 즉, 공매부동산의 명도도 낙찰자가 제대로 된 기술만 갖추고 있다면 점유자와 원만하게 매듭을 지을 수 있고, 그 소요시간 또한 경매와 크게 다르지 않습니다. 명도에서 중요한 것은 제도가 아닌 낙찰자의 현명한 상황판단과 대처능력이 관건이라 할 수 있습니다. 우리의 삶이 그렇듯이, 부동산 투자도 마찬가지입니다. 생각의 차이, 그리고 실행의 차이가 수익을 만듭니다. 경매나 공매를 공부하는 사람들은 대부분 자신이 아직 공부가 부족하다고 생각하고 더욱더 이론적 지식을 쌓아가기에만 급급합니다.  하지만 이론만 쌓는다고 해서 경매나 공매를 잘할 수 있는 건 결코 아닙니다. 오히려 이런 식으로 공부에만 열중한다면 정작 꿈도 이루지 못한 채 시간만 낭비하는 안타까운 현실이 기다릴 뿐입니다. 해답은 간단합니다. 일단 어느 정도의 공부가 마무리되면 더 이상의 이론 공부는 접고 직접 현실로 뛰어들어 실전에 부딪혀야 합니다. 그리고 그 부딪힘 속에서 모자란 것을 공부하고 채우면서 점점 더 나만의 투자방식을 완성해 가는 것입니다. 최대한 긍정적인 목표를 가지고 자신이 결정한 그 목표를 완전히 믿으며 나의 실력을 오롯이 아웃풋 할 수 있는 용기와 신념이 필요합니다. 세상을 한탄하며 인생을 소모하지 말고, 가까운 곳에 정답이 있다는 진리를 깨우치며 묵묵히 나의 목표를 향해 한 발짝 한 발짝 앞으로 나아가는 것이 하나뿐인 우리의 인생을 값지게 하는 것입니다.