부동산 양도소득세, 비사업용 토지, 절세법

부동산은 아무리 매수와 매도를 잘하더라도 마지막에 절세를 잘해야 수익을 극대화할 수 있습니다. 그래서 오늘은 부동산의 양도소득세, 비사업용 토지, 그리고 양도소득세의 절세법에 대해 알아보겠습니다. 

토지

부동산 양도소득세

부동산은 매수를 하고 보유를 하고 매도를 하는 내내 모두 세금을 내야만 합니다. 매수를 하고 보유를 하는 동안에는 세금이 그다지 크지 않지만, 매도 단계로 오면 양도소득세의 금액은 커집니다.  그러므로 투자자는 양도소득세를 잘 공부하여 절세를 해야 최종적으로 보다 높은 수익을 얻을 수 있습니다. 투자자는 토지를 매수하는 순간부터 양도소득세의 납부금액을 정확히 계산하고 경매 입찰 전략을 짜야합니다. 양도소득세를 산출하는 방법은 다음과 같습니다. 우선, 양도가액은 실지거래가액을 기준으로 합니다. 여기서 포인트는 가족이나 특수관계인에게 매도를 하는 경우에 실지거래가액과 기준시가 중 더 큰 금액으로 양도가액을 정해야 합니다. 두 번째는 필요경비는 양도차액 계산에서 공제가 되는데 자본적 지출액, 양도비용 등이 여기에 해당합니다. 자본적 지출액이란, 양도자산의 용도의 변경이나 개량, 혹은 이용의 편의를 위해 지출한 비용, 장애 철거비용, 도로 신설비용 등의 자산의 가치 증가를 위해 지출한 비용을 얘기합니다. 양도비용은 국민주택채권 매각차손, 중개수수료 등이 있습니다. 다음으로는 장기보유특별공제의 경우 3년 이상 보유한 경우에 적용이 됩니다.  양도소득금액은 양도가액에서 취득가액, 필요경비, 그리고 장기보유특별공제액을 뺀 가격입니다. 여기서 개인별로 당해 연도의 양도소득금액에서 연 250만 원을 공제합니다. 과세표준은 양도소득금액에서 기본공제를 뺀 금액입니다. 여기서 기억해야 할 점은 양도소득세는 1년 단위 합산과세라는 점입니다. 당해연도에 2개 이상의 부동산을 매각한 경우에 이익을 합산하여 과세표준 구간이 정해지고 있습니다. 

 

비사업용 토지

비사업용 토지란 실수요가 아닌 재산증식을 위한 투자의 성격으로 보유하고 있는 토지를 말합니다. 그 예로는 나대지, 잡종지가 있습니다. 이러한 토지들은 투기억제의 목적으로 양도소득세가 중과되므로 수익률에 영향을 미칩니다. 그렇기 때문에 낙찰을 받기 전에 미리 비사업용 토지인지 아닌지의 여부를 판단하거나 보유 중에 사업용 토지로 변환시킬 수 있는 토지인지 그 변환 가능 여부와 방법을 찾아야 합니다. 그렇다면 비사업용 토지 여부를 판단하는 기준은 무엇일까요? 다음의 내용들이 그 기준이 됩니다. 농지나 임야 또는 목장용지는 비사업용 토지로 판단하는 별도의 기준이 있습니다. 그 외의 토지는 '재산세 종합합산과세' 대상이면 대부분 비사업용입니다. 재산세 종합합산과세 대상인지의 여부는 시, 군, 구청 세무과에 해당 번지의 재산세 과세분류를 문의해보면 알려줍니다. 또한 사업용 토지로 인정을 받으려면 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업에 사용하거나 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업에 사용하거나, 보유기간 중 100분의 60 이상을 사업에 종사하면 됩니다. 현재 비사업용 토지의 중과세율은 10%입니다. 농지는 재촌 외에 자경의 요건이 추가되는데, 농업에 상시 종사하거나 농업의 반 이상을 자기의 노동력에 의해 경작하거나 재배해야 자경으로 인정을 받을 수 있습니다. 하지만 사업소득과 근로소들의 합계액이 3700만 원을 넘게 된다면 그 기간은 자격에서 제외가 됩니다. 그 밖에 종업원 체육시설용 토지라던가 부설주차장용 토지, 폐기물처리업을 영위하는 자가 당해 사업에 사용하는 토지등은 사업용 토지로 봅니다.  

 

절세법

절세의 내용을 꼼꼼하게 공부하고 검토해야 마지막 단계에서 큰 수익률을 올릴 수 있습니다. 합법적으로 절세를 할 수 있는방법들에 대해 알려드리겠습니다. 첫째, 토지를 매수할 때 혼자가 아닌 여러 명의 소유로 매수를 해야 합니다. 즉, 배우자와 함께 지분으로 취득을 하면 과세표준이 작아져서 적용되는 양도소득세율이 낮아지기 때문입니다. 두 번째로, 만약 보유기간이 2년 미만이라면 2년을 채운 다음에 매도하거나 잔금기일을 늦추면 됩니다. 즉, 보유기간을 1년을 늦추면 양도소득세가 절반 이하로 낮아지는 데다가 지방소득세 10%까지 추가되면 그 차이는 더 커집니다. 셋째, 토지 위에 비닐하우스, 농막, 유실수, 조경수 등 지상정착물을 모두 양도하는 경우에는 지상정착물을 구분하여 매매계약서를 작성해야 합니다. 이때 토지는 양도소득세로 과세가 되지만, 비닐하우스, 농기구, 농작물은 과세되지 않습니다. 넷째, 양도시기를 잘 분산해야 합니다. 왜냐하면 양도소득세는 연 단위로 누계하여 과세하기 때문입니다. 다섯 번째는 잔금기일을 늦춰 보유기간을 3년을 채우면 장기보유특별공제를 받을 수 있게 됩니다. 여섯 번째는 소유권을 배우자에게 증여한 뒤 양도하는 것을 생각해 보면 좋습니다. 부부간 증여는 10년간 6억 원까지 공제가 됩니다. 일곱 번째, 주택이 있으면 비사업용 토지로 보지로 보지 않으므로 오래된 주택일지라도 허물면 안 됩니다. 여덟 번째, 비사업용 토지일 경우 야적장이나 주차장 등 사업용 토지로 바꾼 다음 양도를 하는 것이 좋습니다. 마지막으로 나대지는 건물을 지어 양도하는 것이 좋으며, 법인으로 매매를 할 경우 법인세는 부과가 되지만 개인의 양도소득세보다는 적기 때문에 법인 명의로 취득하면 좋습니다.