토지가격 조사방법과 차별화 전략

부동산 투자가들 사이에서도 고수는 분명히 존재합니다. 부동산 고수들은 토지가격을 어떻게 조사하고 토지 투자에 성공하기 위해 어떠한 차별화 전략을 가지고 있는지 살펴보겠습니다. 

토지 위의 새싹

토지가격 조사방법

토지투자에서 성공하려면 매도와 매수를 모두 잘해야 합니다. 특히 처음부터 투자가가 원하는 토지를 저렴한 가격에 매입하는 것이 중요합니다. 그렇다면 토지투자 고수들은 어떻게 토지가격을 조사하는지 그 방법을 알아보겠습니다. 일반적으로 부동산이나 개인거래로 토지를 매입하는 것보다 경매를 활용하면 더욱더 저렴하게 토지를 살 수 있습니다. 이러한 경매를 통한 토지 매수가 좋은 매수 방법이기는 하나 그만큼 시세파악을 하는 것이 무엇보다 중요합니다. 특히 토지의 경우는 아파트나 빌라 단독주택처럼 시세를 파악하기가 쉽지 않습니다. 왜냐하면 토지는 위치나 도로조건 등 개발적인 요인으로 인한 가격의 차이가 너무 심하기 때문입니다. 경매지에 표기된 경매감정가 역시 백 퍼센트 신뢰할 수는 없습니다. 그 이유는 감정평가사에 의한 토지의 감정 가격은 종종 실제 거래 시세보다 높거나 낮게 책정이 되기 때문입니다. 그렇다면 토지가격은 어떻게 조사해야 할까요? 토지를 조사하는 방법은 보통 3가지가 있습니다. 첫 번째는, 실거래 가격을 직접 조사하는 방법이 있고, 둘째는 부동산 중개업소를 통해 조사하는 방법이고, 마지막으로는 거래사례를 조사하는 방법입니다. 하지만 토지실거래가격을 조사하는 방법은 정확한 토지의 가격을 측정하는데 약간의 무리가 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 개인정보 보호를 위해 거래된 땅의 지번번호를 제공하지 않기 때문입니다. 그러나 대략적인  가격과 동향을 파악하는 데는 무리가 없습니다. 

 

중개업소와 토지 거래사례를 통한 조사

부동산 중개업소를 방문할 때에는 될수있으면 많은 중개업소를 방문하는 것이 좋습니다. 왜냐하면 부동산 중개사마다 자기 물건에 대한 정보와 가격이 상이하기 때문입니다. 따라서 여러 곳의 중개업소를 방문하고 투자자가 자신만의 전략을 세워야 합니다. 부동산 중개업소로부터 보다 정확하고 많은 정보를 얻기 위해서는 투자자가 정확한 목표를 가지고 방문해야 합니다. 바로 경매 토지에 대해 직접 문의를 하는 것입니다. 그러면 관심 있는 대상이 확실하기 때문에 이야기가 보다 집중되고 또한 솔직하게 이야기를 해나갈 수 있기 때문입니다. 뿐만 아니라, 대상토지 거래가격에 대한 의견을 나눌 수도 있고, 토지의 개발방향에 대한 이야기들도 들을 수 있습니다. 다른 방법은 투자자가 매수자로 위장을 하는 것입니다. 이 때는 그 주변의 다양한 매물과 전반적인 분위기, 시세 등을 확인해 볼 수 있습니다. 이때 주의할 점은, 매수자로 위장을 한 만큼 정확한 토지매입 목적과 진실성을 보여줘야 합니다. 또한 투자금액도 미리 정해두고 대화를 하면 중개사로부터 보다 더 구체적인 정보를 얻을 수도 있습니다. 이번에는 토지 거래사례 조사에 대해 알아보겠습니다. 거래사례는 직접 현장을 임장 해서 알 수 있습니다. 인근 주민들을 통해 정보를 수집할 수 있습니다. 어떤 토지가 얼마에 거래되었다는 이야기를 들으면 해당 토지의 등기부등본을 열람하여 그 거래가격을 확인할 수 있습니다. 또한 거래사례를 찾는 다른 방법은 경매감정평가서를 보고 그 지역의 과거경매나 공매 물건을 찾아보면 확인이 가능합니다. 

 

차별화 전략

부동산 투자 세계는 경쟁이 치열합니다. 따라서 투자자 자신만의 차별화된 전략이 있어야 만족할만한 투자 성과를 이룰 수 있습니다. 차별화 전략이 될 수 있는 첫번째는 우선 물건의 종류를 가리지 않고 사람들의 경쟁이 치열하지 않는 물건에 입찰을 하는 방법입니다. 경쟁률이 낮아야 낮은 가격으로 낙찰을 받고 원하는 목표액만큼의 수익을 올릴 수 있게 때문입니다. 얼마 전까지만 해도 특수물건의 경우는 대부분 고수들의 차지였기 때문에 어려움이 많았지만, 요즘은 많은 투자자들의 공부와 실전경험으로 실력을 갖추어서 특수물건은 고수들의 전유물이라는 말도 틀린 말이 되었습니다. 그 이유는 특수물건의 해법들이 이젠 많이 공개가 되었기 때문입니다. 부동산 고수들은 중수, 하수들과는 생각의 차이가 있습니다. 예를 들어, 같은 부동산을 바라보면서도 '이 건물을 어떻게 재건축하면 새로운 수익 모델로 탈바꿈시킬 수 있을지, 증축을 할 수 있을지, 건물의 용도를 다른 것으로 바꿀 수는 없을지' 등의  차별화된 상상력을 발휘하기 때문입니다. 대부분의 고수들이 유치권을 깰 궁리를 하고, 선순위 임차인인 물건을 보고 가짜임차인인지의 여부를 궁리하고 법정지상권에 대해 고민을 할 때, 진정한 고수들은 미래가치가 뛰어난 잠재력 있는 부동산을 찾는데 집중을 합니다. 이것이야말로 다른 사람들과는 다른 눈으로 물건을 볼 수 있는 방법이고, 이렇게 눈에 보이지 않는 것의 가치를 찾아낼 줄 알아야 투자자 자신이 목표한 결과를 얻을 수 있습니다.