토지가격 산출하기 거래사례, 개발이익, 사업수익

토지를 매도할 수 있는 가격을 토지의 적정가격이라고 합니다. 오늘은 토지가격을 산출하기 위한 방법으로 거래사례, 개발이익, 사업수익으로 토지의 가격을 계산하는 방법을 살펴보겠습니다.

토지가격 산출

거래사례로 토지가격 산출하기

토지를 사는 입장이라면 어떻게든 단점을 부각해서 그 토지를 싸게 사는 것이 옳고, 토지를 파는 입장이라면 소유한 토지의 장점을 많이 어필하여 비싸게 파는 것이 옳습니다. 그렇다면 토지의 가격을 산출하는 가장 일반적인 방법은 무엇일까요? 바로 인근 토지의 거래가격을 기준으로 소유한 땅의 가격을 산출하는 것이 가장 일반적이라고 볼 수 있습니다. 하지만 이러한 방법의 단점은 모든 토지가 다 똑같지 않다는 점입니다. 모든 땅은 입지, 규제, 전망, 개발비용 등이 모두 다릅니다. 이 네 가지 항목들을 잘 비교 분석하여 적정한 토지의 가격을 판단해야 합니다. 우선 맨 처음, 입지입니다. 당연히 입지가 좋으면 그 가치가 더 좋고 가격도 비쌉니다. 이것은 지역, 접근성, 주변환경으로 판단하면 무리가 없습니다. 두 번째는 규제입니다. 규제가 많으면 많을수록 지을 수 있는 건물에 한계가 있으므로 규제가 적을수록 그 가치가 뛰어나다고 볼 수 있습니다. 그 토지에 건물은 지을 수 있는지, 어떤 건물을 지을 수 있는지, 그리고 어떤 규모로 지을 수 있는지는 모두 다 규제에 관련된 것입니다. 이것들을 잘 활용하여 어떤 땅이 규제가 많은지를 가늠할 수 있고 서로 비교하여 가격을 산출할 수 있습니다. 세 번째는 전망입니다. 전망이랑 우리가 미래를 내다보는 것을 말합니다. 이 전망은 입지와 규제 두 가지 모두와 관련이 있습니다. 다시 말해 입지가 좋은 토지라면 당연히 전망도 좋습니다. 왜냐하면 가격이 계속 오르기 때문입니다. 마지막으로 개발비용입니다. 개발에 드는 비용이 많다면 좋은 토지라 보기 힘듭니다. 토지의 개발비용은 전용허가 비용, 형질변경 비용, 도로를 확보하거나 하수도를 설치하는 비용 등이 있습니다. 

 

개발이익으로 산출하기

성공한 개발업자들의 전통적인 수익모델은 바로 토지를 개발하여 기존보다 그 가격을 높히는 것입니다. 일반 투자자들도 할 수 있는 보편적인 방법이기도 합니다. 생각보다 많지 않은 비용을 투자하여 기존의 토지의 가치를 훨씬 높이 올릴 수 있습니다. 만약 투자자가 토지를 개발하는 실력을 갖추기만 한다면 다른 사람들보다 조금 더 높은 가격으로 토지를 매수해도 괜찮습니다. 즉, 개발이익을 감안한다면 자신이 매수하고자 하는 토지의 가격을 산출하는 기준이 달라진다는 얘기입니다. 정리하자면, 개발 전 토지의 최저가격 기준은 개발 후의 토지가격에서 개발비용을 뺀 값과 같다는 것입니다. 예를 들어, 500평의 맹지가 있고 그 맹지 가격이 평당 20만 원 수준이고, 주택을 지을 수 있는 토지는 평당 50만 원 이상을 받을 수 있다고 가정한다면, 이 500평의 맹지는 현재는 1억 원이지만 주택을 지을 수 있는 토지로 바꾸면 그 가격이 2억 5000만 원으로 급 상승 한다는 이야기가 됩니다. 이 경우 인근의 토지소유자로부터 토지의 일부를 5000만 원에 매입하여 맹지를 탈출할 수 있다면 투자자는 1억 원의 수익을 얻게 됩니다. 결국 맹지를 1억 원보다 조금 더 주고 사도 상관이 없고, 매입 가격의 마지노선은 최대 2억 원이 된다는 결론이 나옵니다. 우리가 명심해야 할 것은 누군가가 토지를 싸게만 사려고 애를 쓰고 있을 때 현명한 또 다른 사람은 어렵지 않은 토지개발로 토지의 가격을 상승시킬 줄 아는 기술로 인해 비싸게 사고도 이익을 만들어낸다는 사실입니다.

 

사업수익으로 산출하기

토지개발로 수익을 올린데에 그치지 않고 그 토지에 사업까지 확장한다면 그 가치는 훨씬 더 커집니다. 이렇게 될 경우의 토지 가격은 인근의 거래사례 혹은 개발수익으로 인한 가격과는 완전히 다릅니다. 그 땅에 사업을 더해 얼마의 수입을 만들어낼 수 있느냐에 따라 부동산의 가치는 크게 달라집니다. 수익이 많이 창출되는 부동산은 그 수익을 기준으로 가격이 정해지기 때문입니다. 사업수익이 큰 토지일 경우 토지의 가격을 산출할 때 사업수익에서 만들어낸 가치분의 상승까지 더하여 판단하게 됩니다. 다시 말해, 토지의 가격은 사업 수익을 감안한 가격에서 개발비용을 뺀 값이라는 결론이 나옵니다. 도심에 있는 단독주택의 위치가 좋다면 신축을 하거나 리모델링을 하여 직접 셰어하우스나 원룸 혹은 고시원, 외국인전용민박 등으로 활용할 수 있습니다. 이 경우 주택의 매수 가격은 매달 차임이 안정적으로 들어오고 수익이 나기 시작하면 그 수익을 기준으로 정해집니다. 또한 주변에 관광지가 있거나 쉬기에 좋은 풍경을 지닌 농가주택이라면 허름하더라도 경매로 저렴하게 구입한 뒤 간단한 리모델링 만으로도 충분히 수익을 낼 수 있습니다. 보통 일반적인 사람들은 경매를 통해 물건을 싸게 낙찰받아 시세대로 팔아 그 차익을 남기는 것에만 만족할 때, 공부를 하여 상상력을 발휘한 현명한 투자자들은 같은 물건이라도 그 가치를 더 업그레이드시켜 소비자와 투자자가 모두 동시에 만족을 누리는 방향으로 나아갑니다.