공매가 경매보다 좋은 이유, 수익률, 시간 절약

보통 부동산 경매 투자를 하는 사람들은 공매를 꺼려합니다. 하지만 여러모로 경매보다 공매가 더 좋은 이유는 분명히 있습니다. 오늘은 공매가 경매보다 좋은 이유가 수익률이나 시간절약 등 여러 가지가 있음을 살펴보겠습니다.

공매

공매가 경매보다 좋은 이유

많은 경매 투자자들이 선뜻 공매 투자에 손을 대지 않는 경향이 있습니다. 하지만, 조금만 공매에 대해 공부한다면 경매에서 습득한 여러가지 지식들을 공매에서도 그대로 적용하여 잘 활용할 수 있습니다. 그 이유는 민사집행법에 의해 집행이 되는 경매와 국세징수법에 의해 채권을 회수하여 집행하는 공매가 서로 닮은 점이 많기 때문입니다. 첫째로, 공매와 경매 모두 강제적으로 채권을 회수하는 절차라는 점, 둘째로 불특정한 다수를 상대로 공개적인 경재입찰을 한다는 것, 마지막으로 낙찰 후에는 낙찰자가 점유자와 협의를 해야 한다는 점 등 비슷한 처리 부분이 많기 때문입니다. 그래서 공매는 권리분석 시에 알아두어야 하는 주택임대차보호법, 상가임대차보호법, 배분(경매의 경우 배당) 등 절차상의 차이점만 이해한다면 쉽게 적용할 수 있는 기본적인 부분은 경매에서 행하는 지식을 똑같이 활용할 수 있습니다. 크게 보았을 때, 공매의 최대 장점은 제일 먼저, 굳이 직접 법원에 가지 않아도 3일 동안 인터넷을 통해 아주 간편하게 입찰을 할 수 있다는 점입니다. 그리고, 낙찰가격이 저렴하여 동일한 물건인 경우 경매보다 조금 더 높은 수익을 거둘 수 있다는 점입니다. 그래서 공매를 이용한 투자는 권리분석이나 명도 등 약간의 불편함만 감수한다면 오히려 그 불편함이 더 큰 수익률로 돌아오기 때문에 충분히 매력적이라고 할 수 있습니다.

 

경매보다 높은 수익률, 시간 절약

통상적으로 같은 물건이 공매와 경매로 동시에 진행이 될 경우 공매낙찰가가 더 저렴합니다. 왜냐하면 아직 공매가 경매에 비해 더 일반적이지 않고, 또한 공매는 점유자를 명도 할 때 경매에는 있는 인도명령제도가 없어 명도에 관한 부담이 더 크다고 느끼기 때문입니다. 만약 낙찰자가 명도에 대해 법대로만 진행해야 한다면 명도기간이 길어지기때문에 동일 물건이라면 더 저렴하게 낙찰을 받아야 합니다. 그러나 이 점은 다시 한번 생각해봐야 할 문제입니다. 경매에 인도명령제도가 있기는 하나 모든 낙찰물건에 대해 법적절차로 부동산을 인도받지 않는 것처럼 공매 역시 대부분은 점유자와 협의로 충분히 잘 마무리할 수 있습니다. 그러니 공매 물건 명도에 대해 필요이상 어려워할 필요가 없습니다. 오히려 저렴하게 낙찰받은 만큼 그대로 수익으로 직결될 수 있기 때문에 경매보다 더 나은 수익을 올릴 수 있다는 장점이 있습니다. 다음은 공매는 시간을 절약할 수 있는 너무 좋은 이점이 있습니다. 경매의 경우 매번 직접 법원 입찰장에 가야 하는 번거로움이 있습니다. 현대인은 시간을 너무 소중히 합니다. 또한 직장인이나 해외출장이 잦은 사람들의 경우 매번 직접 법원에 가서 입찰을 해야 된다는 건 큰 번거로움이 아닐 수 없습니다. 하지만 공매는 다릅니다. 입찰에 대한 부담이 전혀 없다고 해도 과언이 아닙니다. 언제 어디서든 입찰 기간 내에 온라인 쇼핑을 하듯 입찰을 할 수 있기 때문입니다. 인터넷을 통한 전자입찰 방식이기 때문입니다. 월요일부터 수요일 오후 5시까지 3일 동안 입찰이 가능하여 공인인증서만 휴대한다면 짧은 시간에도 얼마든지 입찰이 자유롭게 가능합니다. 

 

명도절차

공매와 경매의 큰 차이점이자 투자자들이 공매를 꺼려하는 가장 큰 이유는 바로 명도부분에서의 법적절차입니다. 경매의 경우 낙찰자가 손쉽게 낙찰된 부동산을 인도받을 수 있도록 '인도명령'이라는 제도가 있습니다. 하지만 공매의 경우는 인도명령제도가 없고 만약 점유자와 합의가 원만하게 이루어지지 않을 때는 낙찰자가 점유자를 상대로 '명도소송'을 할 수 있습니다. 명도소송기간은 점유자가 소장을 송달받고 대응하지 않을 경우 대략 4개월 정도가 소요됩니다. 그리고 점유자가 대응을 할 경우 6개월에서 길게는 1년 정도까지도 소요가 됩니다. 즉 공매가 경매보다 법적으로 처리하는 기간이 더 길어진다는 것입니다. 이러한 점 때문에 낙찰자가 점유자를 명도 하는 것이 조금 더 까다로운 것은 사실입니다. 하지만 낙찰자가 '내용증명'이나 '점유이전금지가처분'을 적절히 잘 이용하고, 점유자를 제대로 잘 대처할 수 있는 기술만 갖춘다면, 공매가 경매보다 통상 10% - 15% 정도 더 저렴하게 낙찰이 되기 때문에 투자자 입장에선 보다 나은 좋은 기회가 될 수 있습니다. 무엇이든 공짜로 이루어지는 것은 없습니다. 내가 무엇을 더 얻기 위해서 내가 무언가를 더 하면 됩니다. 작은 번거로움을 공부와 지혜로움으로 잘 대처한다면 그렇지 않은 투자자들보다 더 큰 수익을 거둘 수 있음은 분명합니다.