공매물건의 매각준비와 공매공고

각 기관에서 한국자산관리공사에 공매의뢰가 접수되면 해당부동산의 매각이 가능한지 여부를 검토한 후 매각을 하기 전 맨 처음 감정평가부터 시작이 됩니다. 오늘은 공매물건의 매각준비는 어떻게 진행되면 공매공고를 어떻게 하는지, 그리고 공매를 잘하는 방법에 대해 알아보겠습니다.

공매

공매물건의 매각준비

한국자산관리공사(=캠코 =성업공사)가 공매를 의뢰받으면 맨 처음 하는 일이 해당부동산의 매각이 가능한지의 여부를 검토하는 작업이며, 그것이 바로 감정평가입니다. 한국자산관리공사는 감정평가사에게 해당부동산의 감정을 의뢰합니다. 세무서장은 매각예정가격을 감정하기 어려울 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감정인에게 평가를 의뢰하여 그 가격을 참고할 수 있다고 국세징수법 제63조(매각예정가격의 결정)에 명시되어 있습니다. 그러나, 아무리 지방자치단체에서 자산관리공사에 매각을 의뢰하였다고 해도 공매대행이 불가능한 체납제산이 있는데, 그럴 경우 한국자산관리공사는 공매대행의뢰서를 반려하고, 온비드에서 이런 물건들을 클릭할 경우 '해제, 협의, 보류, 중지'라는 제목의 경고창이 뜹니다. 자세한 예를 살펴보자면, 체납재산의 추산가격이 100만 원 미만이거나 선순위채권이 과다하여 무잉여가 예산되는 경우, 최선순위가등기, 최선순위가처분이 있는 경우, 체납재산에 관해 소송이 진행 중이거나 소유권말소에 관한 예고등기가 있는 경우, 체납재산의 훼손 및 멸실 등이 발생할 때, 신탁법에 의한 신탁목적으로 된 재산 등이 있습니다. 다음으로 공매재산의 현황조사가 이루어집니다. 공매재산의 매각을 위해 공매대상 재산의 점유관계, 차임, 보증금의 액수, 그 밖의 현황을 조사하여, 입찰자에게 현황을 공시하여 그 부동산의 정보를 제공하는 것을 공매재산의 현황조사라고 합니다. 이때, 낙찰자가 실수로 낙찰을 받았거나 취소하고 싶을 때 매각결정취소신청의 근거가 되는 매각절차상의 하자를 찾으면 자산관리공사를 피고로 공매처분취소의 청구의 소를 할 수 있습니다. 

 

공매공고

공매공고에는 매수대금의 납부기한은 낙찰가격 3000만 원 미만은 매각결정을 한 날로부터 7일 이내, 그 이상은 매각결정일로부터 30일입니다. 그리고 입찰기간은 매주 월요일 오전 10시부터 수요일 오후 5시까지 총 3일입니다. 개찰은 목요일 오전 11시입니다. 만약 공매재산이 공유지분인 경우에는 우선매수권이 적용되며, 매각결정기일은 개찰일로부터 3일 이내입니다. 공매절차가 개시되면 등기부상에 공매공고에 대한 등기가 기입이 됩니다. 이는 선의의 피해자를 막기 위함입니다. 배분요구종기일은 최초매각기일 이전에 정해져서 이에 대한 사항을 각각의 채권자에게 최고가 됩니다. 그리고 최선순위전세권과 주택임차인 및 상가임차인은 배분요구신청을 해야지만 배분절차에 참여를 할 수 있습니다. 이전에는 낙찰이 된 후에도 배분요구신청이 가능했지만 요즘은 배분요구를 하지 않은 경우에는 매각 후에 신청이 불가능하므로 낙찰자는 입찰 전에 반드시 배분요구유무를 확인해야 합니다. 배분요구에 따라 매수인이 인수해야 하는 부담이 달라지는 경우에는 배분요구종기일 이후에는 철회하지 못함으로 최선순위전세권과 주택임차인 및 상가임차인이  최초매각기일 이전에 모두 배분요구를 신청했는지의 여부를 정확히 확인하고 입찰을 진행해야 나중에 후회하는 일이 발생하지 않습니다. 

 

공매를 잘하는 방법

공매는 경매와 유사한 부분이 아주 많습니다. 다만 절차상의 차이가 조금 있을 뿐입니다. 공매를 잘 하는 방법을 한마디로 말하자면 경매의 기술을 공매에 잘 녹여내면 된다는 것입니다. 공매에도 경매와 마찬가지로 유치권, 선순위임차인, 법정지상권 등의 특수물건들이 나옵니다. 하지만 공매공고는 경매공고에 비해 해당 부동산에 관한 정보가 많이 부족합니다. 특히 점유자에 관한 부분이 그렇습니다. 예를 들어, 경매의 경우 집행관현황조사서, 매각물건명세서만으로도 입찰자가 어느 정도 물건에 관한 체크가 가능합니다만, 공매의 경우 매각공고에 나와 있는 부분만으로 해당부동산에 대한 분석을 해야 하기 때문에 부담스럽습니다. 더욱이 최선순위권리보다 전입일이 앞선 선순위임차인이 배분요구를 하지 않았다면 더더욱 부담스럽습니다. 한 가지 다행인 것은 공매가 진행될 때 부동산의 등기부등본을 파악하다 보면 가끔씩 경매기입등기가 되어 있는 경우를 심심찮게 발견합니다. 즉, 세금 납부를 하지 않은 체납자가 은행에서도 돈을 빌려 연체하는 일이 있기 때문입니다. 따라서 경매와 공매가 동시에 진행되는 경우 경매자료를 통해 점유자와 부동산 현황에 대한 자세한 정보를 수집하고 입찰은 경쟁이 덜한 공매를 통해서 하는 경우는 낙찰자의 수고를 덜 수 있는 방법이 되기도 합니다. 보통 공매는 경매보다 나찰가가 조금 더 저렴하기도 하고 경매에 비해 잔금납부를 빨리 할 수 있기 때문에 이 장점을 최대한 활용하면 좋습니다.