공매물건 검색 시 확인할 사항과 공매재산명세서

공매물건을 검색할 때 꼭 확인해야 할 사항들이 있습니다. 특히, 물건정보와 압류재산 정보에서 확인해야 할 사항들을 알아보고 공매재산명세서에 대해 상세히 살펴보겠습니다.

공매재산명세서

공매물건 검색 시 확인할 사항, 물건정보

공매물건 검색을 할때 반드시 확인해야 할 사항들로는 물건정보, 입찰이력, 물건 세부 정보, 압류재산 정보, 입찰 정보가 있습니다. 제일 먼저 물건정보에서 확인해야 할 사항을 살펴보겠습니다. 물건정보란에는 주소, 물건관리번호, 조회수가 기재되어 있습니다. 이때, 조회수는 입찰하려는 공매물건의 경쟁자를 예상하는데 적잖이 도움을 줍니다. 그리고, 용도와 면적이 나와있습니다. 여기서 건물지분에 표시되는 면적은 주로 분양면적이 아닌 전용면적으로 표기가 됩니다. 감정평가금액과 입찰기간, 유찰 횟수 등을 확인할 수 있으며, 감정평가일이 상당한 기간이 흐른 경우나 혹은 불황기에 감정평가를 한 경우에 시세상승 및 회복된 가격이 반영이 안 된 경우도 있으므로 그 부분을 잘 조사하면 뜻하지 않은 횡재를 얻는 기회도 누릴 수 있습니다. 그러므로 현재 시세를 체크하는 과정이 필수적으로 필요하며 감정가는 참고만 하되 절대 신뢰해서는 안됩니다. 만약 어떤 물건을 보고 관심이 간다면 물건세부정보에서 감정평가정보 옆에 있는 감정평가서를 클릭하여 상세하게 확인하는 것을 습관화하면 안전합니다. 항상 공부상의 내용을 100% 신뢰하지 말고 늘 현황을 꼼꼼히 조사하고 대지권 유무나 입지 등 입찰하고 싶은 물건의 특이한 사항이 기재된 것은 없는지도 체크해야 합니다. 위임기관란이 있는데 위임기관은 경매로 비유하자면 신청채권자와 비슷하다고 생각하면 됩니다. 공매진행 중일지라도 체납자가 위 위임기관에 체납한 세금을 모두 납부하면 공매절차는 취소가 됩니다. 여기서 확인해야 할 부분은 바로 담당자정보입니다. 입찰하기 전에 담당자에게 전화를 걸면 공고상 미기재된 부분도 알 수 있습니다. 예를 들어, 체납금액, 임대차에 관한 사항과 해당물건에 선순위임차인이 있는지, 그렇다면 조세채권의 법정기일도 꼭 문의를 해야 합니다.

 

압류재산 정보에서 확인해야 할 사항

압류재산 정보에서 가장 먼저 확인해야 할 사항은 바로 임대차 정보와 등기사항증명서 입니다. 임대차 정보를 통해서 권리분석을 할 때는 반드시 임차인의 대항력이 있는지를 확인해야 합니다. 또한 배분요구를 했는지도 확인해야 합니다. 왜냐하면 배분요구 유무에 따라 명도의 난이도도 결정이 되며 낙찰자가 인수해야 할 금액이 있는지 없는지도 가늠이 되기 때문입니다. 그리고 임대차의 내용을 살펴보면 주거용 물건의 경우에는 전입 세대주와 상가용건물의 경우 배분요구를 한 경우에는 사업자등록을 한 점유자를 파악하는 것이 가능합니다. 요즘은 등기부등본의  갑구 을구를 잘 정리하여 업데이트해주고 있습니다만 투자자가 따로 등기부등본을 발급받아 직접 권리분석을 꼼꼼히 하는 것을 추천드립니다. 낙찰자에게 인수되는 지상권이나 유치권 혹은 분묘기지권 등도 기재가 되어있으니 잘 확인해야 합니다. 공매제산명세서에 '유의사항'은 경매의 '매각물건명세서'와 그 맥을 같이합니다. 온비드 홈페이지에도 빨간색으로 주요 사항이라 기재가 되어 있으므로 절대 간과해선 안됩니다. 여기에는 불법건축물, 현황과 공부상 서류가 서로 상이한 것, 이용현황이 다른 것 등 법률적인 부부 이외에도 이용상, 공법상 하자나 낙찰 후 낙찰자에게 인수되는 권리, 그리고 하자가 있는 경우도 기재가 되므로 입찰 전에 반드시 체크해야 합니다. 권리분석 기초정보에는 부동산 매입 전 법률적, 경제적인 하자를 미리 파악하는 것으로서 등기부등본, 현장조사, 공부상 차이 등을 종합해서 확인하는 절차입니다. 

 

공매재산명세서

한국자산관리공사에서는 2012년 1월 이후로 최초공고물건은 공매재산명세를 제공하고 있습니다. 공매재산명세서는 경매에 비유하자면 매각물건명세서라고 할 수 있습니다. 이것은 결국 입찰자들의 편의를 위해 제공되도록 개정된 것이며 입찰 시작 7일 전부터 입찰마감 전까지 제공됩니다. 따라서 입찰자들은 그 기간동안 입찰정보를 확인해 볼 수 있습니다. 공매재산명세서는 국세징수법 제68조의 3에 그 내용을 기술하고 있습니다. 그 내용을 살펴보면 다음과 같습니다. 첫째로, 세무서장은 공매재산에 대하여 제62조 2에 따른 현황조사를 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 공매재산명세서를 작성하여야 한다. 1. 공매재산의 명창, 소재, 수량, 품질, 매각예정가격, 그 밖의 중요한 사항 2. 공매재산의 점유자 및 점유 권원, 점유할 수 있는 기간, 차입 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 3. 제68조의 2 제1항 및 제2항에 따른 배분요구 현황 및 같은 조 제4항에 따른 채권신고 현황 4. 공매재산에 대하여 등기된 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것 5. 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요입니다. 둘째로, 세무서장은 다음 각 호의 자료를 입찰 시작 7일 전부터 입찰 마감 전까지 세무서에 갖추어 두거나 정보통신망을 이용하여 제시함으로써 입찰에 참가하려는 자가 열람할 수 있게 하여야 한다. 1. 제1항에 따른 공매재산명세서 2. 제63조 제2항에 따라 감정인이 평가한 가액에 관한 자료 3. 그 밖에 입찰가격을 결정하는 데 필요한 자료입니다. 이렇듯 압류재산 공매재산 명세서에는 입찰부동산의 현황조사서가 기재되어 있는데, 점유자가 누구인지, 보증금과 차임은 얼마인지, 임차인의 신고현황을 어떠한지 등을 파악할 수 있습니다. 또한, 등기부상 채권자 및 압류채권자의 배분요구 현황도 알 수 있습니다. 만약 대항력이 있는 임차인이 있는 경우에는 조세채권의 법정기일도 확인하여야 하며 미배분 금액이 있는지도 입찰 전에 꼭 확인하셔야 합니다. 마지막으로, 낙찰자에게 인수되는 권리가 있는 경우는 기재가 되니 잘 체크해야 합니다. 만약 입찰할 부동산의 하자가 있음에도 공매재산명세서에 기재가 되지 않았을 경우에, 입찰자는 공매절차상 하자를 원인으로 낙찰 후라 할지라도 '매각결정취소신청'을 할 수 있습니다.