공매에서 낙찰을 잘 받는 방법, 유찰원인 분석

공매에서 수익을 얻으려면 우선 물건을 낙찰받아야 합니다. 하지만 요즘은 경매뿐만 아니라 공매도 경쟁이 점점 늘어나서 낙찰받는 것이 쉽지만은 않습니다. 그렇다면 공매에서 낙찰을 잘 받는 방법은 무엇일까요? 우선 유찰원인 분석을 하고, 조사시기의 중요성에 대해 살펴보겠습니다.

공매

공매에서 낙찰을 잘 받는 방법

흔히 사람들은 경매나 공매의 공부를 하면서 낙찰에서 계속 실패하는 경험을 하게 됩니다. 그래서 정작 수익을 위한 경,공매가 아닌 낙찰을 위한 경, 공매를 하는 경우가 종종 있습니다. 하지만 이것은 가야 할 방향에서 벗어나 헤매는 꼴이라 해도 과언이 아닙니다. 그렇다면 과연 공매에서 낙찰을 잘 받으려면 어떻게 해야 하는 걸까요? 그저 경쟁만을 피하려고 어려운 물건이나 지방의 물건에만 입찰을 한다면 긍정적인 결과가 나오지 않을 가능성이 높습니다. 게다가 여러 차례 낙찰에 실패하고 나서는 아예 포기를 하는 경우도 허다합니다. 낙찰을 잘 받으려면 우선 다른 경쟁자들과 물건을 검색하는 기준부터 달라야 합니다. 다시 말해 다른 많은 입찰자들과의 경쟁을 피하면서도 수익을 올릴 수 있는 '나만의 투자기준'이 필요합니다. 그 기준은 법리적으로 복잡하고 어려운 것들로만 치우쳐도 안되고, 가치투자의 성격으로만 접근해서도 안됩니다. 투자기준을 너무 복잡하게 생각하면 더더욱 어렵습니다. 어떤 투자형태 든 간에 여러 사람들 앞에서 거창하게 이론만 들먹이는 사람들일수록 실제는 별 볼 일 없는 사람들이 많습니다. 우선, 투자라는 것은 장점을 골고루 다 갖춘 미인부동산을 사는 것이 아니라는 것을 알아야 합니다. 투자자에게 좋은 부동산이란 오로지 더 많은 수익을 안겨다 줄 수 있는 것입니다. 입지나 모든 면에서 1등인 부동산은 그 가격에 프리미엄가를 포함하고 있는 것은 자명한 사실입니다. 따라서 투자자는 1등보다는 2등이나 3등의 부동산을 매입하여 그것을 더 높은 수익률로 매도하는 것이 현명합니다. 

 

유찰원인을 분석하라

물건들을 보다보면 유독 너무 저렴하게 유찰이 된 것들을 볼 수 있습니다. 유찰된 물건들은 분명 무슨 이유가 있겠지 하고 넘어가면 큰 수익을 안겨다 줄 수 있는 물건조차 다른 투자자들에게 넘겨주는 꼴이 될 수 있습니다. 유찰이 많이 되어 저렴한 물건의 경우는 제일 먼저 왜 유찰이 그리 많이 되었는지 정확한 원인을 파악하는 것이 우선입니다. 원인과 해결방안을 동시에 고민하다 보면 머릿속에서 정리도 되지 않고 더 어렵게 느껴질 수 있습니다. 따라서 먼저 그 유찰원인이 무엇인지를 정확히 따져보고 찾아봐야 합니다. 그다음 원인을 찾아냈으면 비로소 해결방안에 집중을 합니다. 원인도 모른 채 단지 싸다는 이유만으로 입찰을 한다거나 혹은 패스를 한다면 성공적인 투자를 하지 못합니다. 다음은 현재의 물건 모습보다는 앞으로 내가 바꿀 모습을 상상합니다. 단지 물건의 겉모습만 보고 지나친다면 진흙 속에 보석을 보지 못한 꼴이 됩니다. 고수는 현재의 부동산 모습을 보지 않고 바뀔 모습을 상상하면서 매입을 합니다. 부동산에서 물건을 평가할 때 마인드를 바꾸는 것 하나만으로도 더 많은 물건과 기회가 눈에 보입니다. 남들과 같으면 성공할 수 없습니다. 남들과 달라야 빨리 성공할 수 있습니다. 또한 완벽하게 확신을 하고 입찰하면 떨어질 확률이 높다는 것을 명심해야 합니다. 다시 말해서 남들이 쉽게 해결할 수 있는 물건들보다 내가 좀 더 숨어있는, 남들이 찾기 힘든 단서를 어렵게 찾아냈을 때 더 큰 수익을 얻을 수 있습니다. 이것은 유치권, 법정지상권, 지분 경매 등 특수한 경우의 물건들도 마찬가지로 적용됩니다. 많은 입찰자들이 쉽게 해결할 수 있는 물건은 더 이상 특수물건이 아닌 겁니다.

 

조사시기의 중요성

남들보다 더 좋은 낙찰률을 이루고 성공하고 싶다면 조사시기의 중요성을 빨리 깨달아야 합니다. 대부분 입찰자들은 1회 혹은 2회 유찰이 된 물건부터 조사를 시작합니다. 하지만 그들을 이기려면 100% 신건일 때부터 물건을 조사하는 습관을 가져야 합니다. 왜냐하면 대부분의 입찰자들은 신건일 때는 그 물건을 그냥 흘려보내기 때문입니다. 만약 처음 신건일 때부터 조사하는 습관을 가지면 정보를 구하기가 훨씬 쉬워지며 의외의 큰 수확을 거둘 수 있습니다. 다음으로는 판례와 실전을 항상 같이 생각해야 투자에 성공할 수 있습니다. 왜냐하면 부동산 공매는 결코 이론 따로 실전 따로가 아니기 때문입니다. 즉, 판례와 실전이 함께 병행이 되어야만 큰 수익으로 연결시킬 수 있습니다. 판례공부를 할 때에는 그저 공부하듯 읽지만 말고, 이것이 실전이라면 나는 어떻게 할지 상상하고 고민하면서 읽어나간다면 그야말로 큰 재산이 될 것입니다. 명심하십시오. 부동산 공매에서 이론과 실전은 항상 같이 움직이는 두 바퀴라 생각하고, 그 둘을 동시에 돌려야 투자를 성공이 길로 이끌 것입니다. 요즘은 세상이 좋아져서 낙찰금을 알려주는 앱이나 프로그램들이 많이 나와있습니다. 하지만 입찰가격을 정확히 산출할 수 있는 공식은 세상에 없습니다. 각각의 부동산마다 경우의 수가 다르기 때문입니다. 해당물건의 입지와 난이도, 입찰에 임하는 투자자의 실력 등 모는 것이 다 다릅니다. 따라서 많은 데이터들을 최대한 참고는 하되, 결국 결정의 투자자 본인의 본능적인 감각을 사용하는 것이 중요합니다. 투자란 불확실성에 투자하는 것입니다. 불확실성이 높고 저평가된 물건일수록 보물일 수 있습니다. 따라서 투자를 잘하려면 필요한 순간에 빠른 결단이 필요하고 그 가치가 빛을 발할 때까지 인내할 수 있어야 합니다. 결국 투자에 성공하려면 실전에 과감하게 투자할 수 있는 용기와 빠른 결단력이 꼭 필요합니다.