권리분석과 4단계 분석 요령

경매나 공매를 할 때 권리분석은 그 시작 단계라 할 수 있습니다. 오늘은 권리분석이란 무엇인지, 공매물건의 4단계 권리분석 요령은 무엇인지, 마지막으로 권리관계의 확실한 이해에 대해 살펴보겠습니다.

부동산 권리분석

권리분석이란

권리분석이란 용어는 사실 정식 법률용어가 아니라 투자자들이 만들어낸 용어입니다. 부동산을 매입하기 전 법률적, 경제적 문제점을 미리 파악하는 것을 말합니다. 보통은 법률적인 문제점을 판단하는 것만을 의미하지만, 실제로는 투자자의 수익성까지 정확히 검토하는 과정을 권리분석이라 보면 편리합니다. 경매나 공매 투자를 하다 보면 법률적, 경제적 하자를 미리 파악하지 못하고 큰 손해를 보는 경우가 심심치 않게 일어나곤 합니다. 하지만 입찰하기 전, 권리분석은 철저히 하면 뜻하지 않은 손해를 감수하는 일을 막을 수 있습니다. 더 좋은 것은 경매와 공매의 권리분석은 동일하다고 보면 됩니다. 따라서 경매 공부를 했던 투자자라면 조금만 더 추가하여 이해하면 어렵지 않게 공매 권리분석에도 적응할 수 있습니다. 다만, 공매의 경우에는 보통 조세채권에 의해 진행이 되는 절차이기 때문에 권리분석 외에 '배분절차' 등에서 보이지 않는 함정이 등장할 수 있으므로 그 부분만 세심하게 체크하면 실수하는 일은 없을 것입니다. 일반적으로 공매물건의 권리분석은 말소기준권리를 찾고, 등기부등본상의 권리분석을 먼저 한 다음, 임차인을 분석하고, 매각조건 및 배분금액을 확인하는 단계로 이어집니다. 간혹 경매나 공매를 오래 한 투자자들이 권리분석을  너무 빠르게 끝내려는 경향이 있는데, 정확한 권리분석은 부동산 투자자가 꼭 갖추어야 할 필수적이고도 기본적인 요소입니다. 원숭이도 가끔 나무에서 떨어지듯이 타성에 젖은 권리분석은 금물입니다. 항상 진지하고 예리한 투자자의 권리분석은 나중에 치명적인 실수를 저지르는 것을 막을 수 있습니다. 

 

4단계 분석 요령

권리분석은 4단계로 나누어 설명해 볼 수 있습니다. 그 첫번째 단계는 바로 말소기준권리를 찾는 것입니다. 말소기준권리란 권리분석의 기준이 되는 권리를 말합니다. 매수인이 대금 납부를 하면 등기부등본상의 다른 권리들이 만약 말소기준권리보다 뒤에 있을 경우 공매로 처분이 되면서 말소기준권리를 포함하여 모든 권리들이 소멸이 됩니다. 다시 말해, 공매로 낙찰이 되고 소유권 이전을 완료하게 되면 전 소유자인 체납자의 채무로 지저분했던 등기부등본상의 권리들이 깨끗하게 세탁이 되는 것입니다. 따라서 권리분석의 가장 첫 단계가 말소기준권리를 찾는 것입니다. 그렇다면 공매에서 말소기준권리를 포함하는 모든 후순의 권리들이 소멸하는 이유는 무엇일까요? 바로 국세징수법 기본통칙의 <매각에 수반하여 소멸되는 권리> 때문입니다. 제77조에서 <매각에 수반하여 소멸되는 권리> 에는 매각재산상에 설정된 저당권 등의 담보물권, 전호의 소멸하는 담보물권 등에 대항할 수 없는 용익물권, 등기된 임차권, 기타 압류에 대항할 수 없는 권리가 있습니다. 이들 권리는 매수인이 매수대금을 납부한 때에 소멸하는 것으로 한다는 내용이 있습니다. 등기부상 권리들 중 말소기준권리가 될 수 있는 것들에는 근저당, 압류, 가압류, 경매기입등기(등기부상에 '강제경매개시결정', '임의경매개시결정'이라고 볼 수 있습니다.), 담보가등기(등기부상에 '소유권이전청구권가등기'로 표시되어 있습니다.), 전세권(경매 신청을 한 경우) 이 있습니다. 두 번째 단계로는 등기부등본상의 권리분석입니다. 등기부등본상의 모든 권리를 날짜순서대로 나열하여 말소기준권리보다 앞선 인수할 권리가 있는지를 확인하는 단계입니다. 3단계는 임차인을 분석합니다. 입찰하기 전에 해당물건의 담당자에게 전화하여 다시 한번 확인하는 습관을 갖는 것이 좋습니다. 마지막 단계는 매각조건 및 배분금액을 확인합니다. 그리고 마지막으로, 매각조건 및 배분금액을 정확하게 확인합니다.

 

권리관계의 확실한 이해

지금까지 권리분석을 하기위한 4단계의 분석요령에 대해 알아보았습니다. 그중에서도 권리분석이 얼마나 중요한 지에 대해서도 언급했습니다. 부동산 투자, 더 정확히는 경매나 공매를 통한 부동산 투자를 할 때에 '아는 것이 힘'이라는 진실은 우리가 꼭 명심해야 할 사항입니다. 확실하고 정확한 권리분석만이 투자를 성공적으로 이끌 수 있기 때문입니다. 공매물건의 유의사항으로서 권리분석의 마지막 단계라고 할 수 있는 것들은 대부분 권리 상 하자가 될 수 있는 것들입니다. 이러한 것들의 경우 공부상과 현황상 차이점과 기타 매각조건등을 기재해 놓으므로 꼼꼼한 현장조사를 해야 합니다. 투자자가 필요한 만큼의 법적지식을 갖추고 부동산 가치를 제대로 볼 줄 아는 눈이 있다면 그야말로 차별화된 멋진 투자를 할 수 있습니다. 부동산에 관한 법적지식과 부동산의 가치를 보는 눈 사이에는 보이지 않는 틈이 있습니다. 바로 그 틈에 투자로 수익을 올릴 수 있는 기회들이 많이 숨어있습니다. 보통은 부동산 법률전문가는 법률적인 부분에만 해답을 가지고 있고 부동산의 가치를 알고 매매하는 실행력을 갖춘 사람이 거의 없습니다. 반면, 일반 투자자나 공인중개사들은 부동산의 가치는 알지라도 법률적인 부분에 취약할 수 있기 때문에 함부로 접근하지 못하는 경우도 허다합니다. 즉, 현명한 투자자들은 적절한 법적지식과 부동산의 가치를 볼 수 있는 눈을 동시에 모두 겸비한 사람이라고 말할 수 있습니다. 그러니 부동산 투자로 성공을 하고 싶다면 평소에 늘 판례나 법령 혹은 뉴스기사등을 보고 공부하면서 권리관계를 확실히 이해하는 습관을 가져야 할 것입니다.