공매부동산의 현장조사 공부서류와의 일치 여부

공매부동산을 조사하는 데 있어 가장 중요한 것은 현장조사라고 할 수 있습니다. 현장에 직접 가 보고 공부서류와 얼마나 일치하는지의 여부를 파악하는 것이 필수입니다. 그리고 그 밖의 체크사항들도 살펴보겠습니다.

공매부동산의 현장조사

공매부동산의 현장조사

공매투자에서 입찰자에게 가장 중요하고 필수적인 첫 번째 할 일은 바로 현장조사입니다. 현장조사가 제대로 되지 않으면 그 물건의 매매나 임대가 끝날 때까지 입찰자를 힘들게 합니다. 더욱이 유치권, 지분, 법정지상권, 선순위임차인과 같은 특수물건의 경우에는 서류검토는 기본이고 현장조사를 철저하게 잘해야만 더 확실한 답을 얻어낼 수 있습니다. 현장조사에는 여러 가지 절차가 있습니다. 공매투자의 경우는 큰돈이 거래되는 게임이기 때문에 현장에서 얻은 정보들로 수익을 얻을 수도 있지만, 반대로 실수를 한다면 금적적인 손실로 이어지므로 항상 진지한 자세로 현장조사에 임해야 합니다. 우선 전체적인 물건검색부터 입찰까지의 과정을 살펴보면 다음과 같습니다. 제일 처음 온비드에서 공매공고를 확인합니다. 그리고 1차 수익성 여부를 판단합니다. 다음은 등기부등본으로 권리분석을 합니다. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인이 있는 확인하고, 있을 경우에는 공매 공고에 기재된 담당자에게 전화를 걸어 해당부동산에 관련한 당해세나 조세채권의 법정기일이 빠른지, 그리고 임차인의 배분요구 여부를 확인합니다. 담당자부터 권리 상 하자나 인수받을 권리가 없음을 확인한 후에 비로소 현장으로 출발합니다. 현장에 도착하면 지역 주민센터에서 전입세대열람 내역을 발급받고 현장을 확인합니다. 이때 공부상 주소와 현장주소가 정확히 일치하는지 체크하고, 도시가스, 주차여건, 건물누수 여부, 꼭대기 층의 경우 옥상방수상태 확인, 우편물, 체납관리비, 관리사무소에서 탐문을 합니다. 모든 체크 사항이 끝나면 인근에 있는 부동산을 3곳 이상 방문하여 급매물 가격과 매도가격, 매수가격을 모두 확인합니다. 마지막으로 물건지 주위에 인프라를 살펴보고 혐오시설은 없는지 체크해야 합니다. 그러고 나서 입찰 여부를 결정하면 됩니다.

 

공부서류와의 일치 여부

공매로 토지를 입찰할 경우 감정평가서, 지적도, 토지대장, 토지이용계획확인원을 꼭 모두 지참하여 현장에서 현황과 일치하는지를 확인해보아야 합니다. 공매물건의 정확한 위치와 경계확인은 무엇보다 중요합니다. 왜냐하면 관리가 소홀한 농지나 임야의 경우 상속등기 과정에서 지적도와 실제의 사용관계가 다를 수도 있기 때문입니다. 빌라나 오피스텔, 연립 등의 집합건물의 경우에는 등기부등본 및 건축물대장상의 주소와 현황이 일치하는지의 여부도 꼭 확인해야 합니다. 상가의 경우는 임대가격을 정확하게 조사하는 것이 제일 중요합니다. 상가는 무엇보다 유동인구의 정확한 동선을 파악해야 하며, 만약 사람이 다니지 않는 곳이라면 영업이 잘 될리가 없습니다. 그래서 상가의 경우는 주택에 비해 더 많은 발품을 팔아야 합니다. 상가의 매매가는 임대가격에 준하여 결정이 되기 때문에 임대가격을 최대한 꼼꼼하게 파악해야 합니다. 일반적으로 상가는 분양시점으로부터 1년 후에 확인을 해보면 분양가보다 낮은 금액대로 매매가격이 형성이 됩니다. 그 이유는 분양당시에는 임대가격을 높이 책정했을지라도 시간이 지나면서 주위와 흡사한 시세로 주로 낮게 형성이 되면서 매매가격도 함께 떨어지기 때문입니다. 그리고 연체된 관리비가 있는지도 체크해야 하며, 해당 부동산의 평당 관리비는 얼마인지도 확인하면 좋습니다. 마지막으로 수도나 전기가 호수마다 개별로 분리되어 있지 않다거나, 옥상의 방수 공사가 제대로 되어있지 않은 경우, 마감공사가 안 되어 있는 경우에는 추가 공사비를 충분히 감안하여 입찰가격을 산정해야 원하는 수익을 이끌어낼 수 있습니다.

 

그 밖의 체크사항들

현장에 도착하면 입찰하고자 하는 물건의 상태뿐만 아니라 주변시설들도 꼭 체크해봐야 합니다. 예를 들어, 납골당, 쓰레기 소각장, 화장터가 있는지, 철탑, 군용비행구역, 군부대사격장 등의 여부 체크는 필수입니다. 왜냐하면, 환경과 소음은 임대 및 매매가격에 아주 중요한 영향을 끼치기 때문입니다. 그리고 입찰자들이  흔히 하는 실수 중에 하나가 바로 시세조사입니다. 법원의 감정가격은 채권회수를 위한 감정평가이기 때문에 보통은 시세보다 높게 책정되는 것이 관례입니다. 따라서 감정가를 시세라고 착각해선 절대 안 됩니다. 부동산은 최소 3곳 이상 방문하여 실제 매도가격과 매수가격을 정확히 조사해야 합니다. 또한 임대가격일 경우도 전세와 월세를 나누어서 물어보는 것이 좋습니다. 일반적으로 지방일수록 전세가격과 월세가격의 차이가 많이 납니다. 특수물건의 경우는 해당 부동산의 점유자와 관련된 사항들을 입찰하기 전에 충분한 증거자료들을 모아 놓으면 낙찰 후에 뒤처리가 수월해집니다. 예를 들면 유치권이 신고된 물건의 경우는 실제 누가 점유하고 있는지 반드시 확인하고, 선순위임차인의 경우 혹시 채무자와 동거를 하고 있는지도 알아봐야 합니다. 이때 증거확보를 위해 녹취기나 핸드폰을 준비하여 현장사진, 우편물, 주변인진술 등을 모아 놓으면 좋습니다. 특히 신건일 때 임장을 할 경우 임차인이 처음에는 순진하게 모든 것을 사실대로 말하는 경우가 많으므로 마음에 드는 부동산이 있으면 신건일 때 움직이는 것이 바람직합니다. 부동산 투자에 있어서 현장답사는 너무나 중요한 요소입니다. 모든 답도, 모든 함정도 다 현장에 있기 때문입니다. 현장조사를 하면 할수록 부동산에 대한 관찰력과 감각을 키울 수 있습니다. 이렇게 부동산의 기본을 지키면서 실력이 쌓이게 될 때 투자자의 상상력과 응용력을 가미한다면 그것은 곧 현실로 다가옵니다.