낙찰을 잘못 받았을때 매각결정취소신청

경매나 공매를 하다 보면 간혹 낙찰을 잘못 받을 경우가 있습니다. 그럴 땐 어떻게 대처해야 할까요? 매각결정취소신청을 하면 됩니다. 그리고 대지권미등기에 대해서도 알아보겠습니다.

매각결정취소신청

낙찰을 잘못 받았을때

경매나 공매를 하다 보면 간혹 낙찰을 잘못 받을 경우가 있습니다. 그럴 경우엔 당황하지 말고 차근차근 권리분석을 다시 해보아야 합니다. 또한 권리분석을 할 때 서류를 검토하는 것만으로는 도저히 답이 나오지 않을 때는 직접 현장을 방문해야 합니다. 현장에 가서 이해관계인들을 만나 사실 관계를 물어보면 실마리가 풀리는 경우도 있기 때문입니다. 이때 한 가지 팁을 말하자면, 현장에서 소유자보다는 임차인을 먼저 만나보는 것이 좋습니다. 왜냐하면, 임차인이 소유자보다 대화를 할 때 훨씬 더 호의적이기 때문입니다. 임차인과 대화를 할 때는 임차인이 가장 궁금해하는 공매절차나 배분절차 등에 관하여 설명을 해 주면 대화를 더 쉽게 풀어갈 수 있습니다. 현장에 가기 전에 서류를 충분히 검토하고 임차인이나 소유자를 만났을 때 몇 가지 질문만으로도 문제의 해답을 충분히 얻을 수 있도록 해야 합니다. 만약 소유자가 입찰을 할 것 같은 느낌이 든다면, 보통 소유자는 최저가 근처에서 입찰하는 경향이 있으므로 그보다 약간 높은 금액을 쓰면 낙찰을 받을 수 있습니다. 이렇게 낙찰을 받았는데 낙찰 후에 건물의 하자를 발견하게 된다면 당황하게 됩니다. 입찰 전에 충분히 권리분석을 하고 현장을 방문하면서 어렵게 낙찰을 받았는데, 낙찰 후 하자를 발견하면 적잖이 당황하게 됩니다. 특히 건물의 하자는 정말 치명적입니다. 보통 투자자가 처음 보고 너무 마음에 든 물건을 접하게 되면 복잡한 권리분석에만 신경을 쓰고 정작 중요한 부동산 내부 시설이나 건물상태를 놓치는 경우가 발생할 수도 있습니다. 그래서 늘 기본이 중요하다고 강조하는 것입니다. 설상가상 낙찰 후 모든 하자를 해결하는데 너무 긴 시간이 투입되어야 한다면 그 투자는 성공했다고 볼 수 없습니다. 이럴 땐 매각결정을 취소하는 방법을 권합니다.

 

매각결정취소신청

매각결정취소는 공매매각절차의 어떤 흠을 찾아내어 매각결정을 취소시키는 것입니다. 사실 낙찰을 받은 후에 물건의 하자를 발견하거나 다른 더 좋은 물건이 눈에 들어오는 일이 종종 발생합니다. 그럴 때는 매각결정취소를 생각해 보는 것도 한 방법입니다. 법원경매에서 해당물건에 관한 하자나 집행법원의 절차상의 하자를 찾아낸다면 매각불허가신청을 할 수 있습니다. 이와 마찬가지로, 공매의 경우에도 공고나 절차상의 하자가 있다면 매각결정취소를 할 수 있습니다.  경매의 경우, 매각물건명세서라는 서류에서 법률적 하자나 공법상 하자에 관해 잘못 기재되었거나 제대로 기재되어있지 않은 부분을 찾아내면 매각불허가결정을 받아낼 수 있습니다. 그렇다면 공매에서 경매처럼 매각물건명세서의 역할을 하는 것은 무엇이 있을까요? 바로 '공매재산의 현황조사 및 공매재산명세서'가  경매의 매각물건명세서의 역할을 하고 있습니다. 매각결정취소신청서를 쓸 때는 합리적으로 정성껏 글을 써야 좋은 결과를 얻을 수 있습니다. 결국 이 신청서도 서면으로 상대방을 설득시키는 행위라고 생각하면 편리합니다. 역지사지의 마음으로 자산관리공사 담당자의 입장에서 글을 쓰는 것이 해답입니다. 또한 서류 제출 후에도 적극적으로 대응하는 것이 좋습니다. 즉, 매각결정취소 신청서 외에도 담당자에게 직접 전화를 걸어 적극적으로 일을 대처하지 않으면 긍정적인 결과를 얻지 못하는 경우도 발생할 수 있으니, 모든 일이 잘 마무리될 때까지 긴장을 풀지 말고 대응해야 합니다. 무슨 일이든 최선을 다해 노력하면 원하는 결과를 얻어낼 수 있습니다. 완벽한 사람은 없지만, 우리의 가능성은 완벽하다는 것을 잊지 말아야 합니다. 

 

대지권미등기

대지권등기는 1동의 집합건물 등기용지의 표제부에 집합건물의 표시와 함께 대지권이 되는 토지의 지번, 지목, 면적을 함께 표시하여 해당 집합건물의  대지와 상호관계를 건물등기부만으로 토지까지 쉽게 파악이 되게 한 것입니다. 또한, 건물등기부에 대지사용권이 등기된 때부터 건물등기부가 토지등기부의 역할까지 동시에 수행하게 되는 것입니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조가 그 내용을 명시하고 있으니 참고하시면 좋습니다. 보통 집합건물의 대지사용권은 건물의 전유 부분과 공용 부분에 대해 종속적 지위에 있기 때문에 분리하여 처분하는 것은 불가능합니다. 가령 건물 부분만 처분한다고 하더라도 그 부분을 취득한 사람은 대지에 관한 권리 또한 취득하게 되는 것입니다. 그렇기 때문에 경매절차에서 대지권미등기의 구분소유건물을 낙찰받을 경우 경매개시결정의 효력은 대지사용권에도 똑같이 미치기 때문에 낙찰자는 대지사용권에 관해서도 똑같이 권리를 취득하게 되는 것입니다. 하지만 주의할 것은 모든 경우에서 자동적으로 대지권을 취득할 수 있는 것은 아니니 조심하셔야 합니다. 일반적으로 대지권을 취득할 수 없는 경우는, 사유지상에 건축된 시민아파트와 같이 처음부터 대지사용 권리가 없는 경우와 집합건물로 신축은 되었으나 준공절차까지 가지 못하고 도중에 토지만 제삼자에게 이전이 되었다면 건물을 취득하더라도 대지권까지 취득할 수는 없습니다. 반면, 대지권을 취득할 수 있는 경우는  신축아파트처럼 주택단지의 필지 자체가 대규모이거나 토지구획사업 대상이 되어 있던 경우에 실제 대지 사용권은 있지만 환지 등의 절차가 지연되어 등기부상 대지권 등기가 되지 않은 경우입니다.