공매부동산의 입찰가 산정요령과 함정

입찰자는 공매부동산을 낙찰받기 위해 입찰가를 결정해야 합니다. 그렇다면 어떻게 하면 적절한 입찰가를 산정해 낼 수 있는지 그 요령을 살펴보고, 특히 레버리지를 활용했을 때 수익률 계산하는 방법과 어떤 경우 함정에 빠지게 되는지도 함께 알아보겠습니다.

공매부동산

공매부동산의 입찰가 산정요령

공매로 부동산을 입찰하기로 결정하고 모든 현장조사를 다 마쳤다면 이제 어떤 가격으로 입찰을 하면 좋을지를 결정해야 합니다. 이 단계는 본인의 생각을 최종적으로 마무리하는 단계라고 말할 수 있습니다. 입찰가를 산정한다는 것은 결국 수익을 낼 수 있는 금액을 정하는 것이라 할 수 있습니다. 하지만 거기에 한 가지가 더 필요합니다. 바로 낙찰을 받을 수 있는 가격이어야 한다는 것입니다. 아무리 권리분석을 잘하고 현장조사를 잘 마무리했어도 마지막에 입찰가를 잘못 산정하여 낙찰에 실패하면 모든 것이 헛수고로 돌아가는 꼴이 되기 때문입니다. 따라서 투자자가 열심히 조사한 공매부동산이 내가 원하는 가격에 잘 낙찰되어 수익이라는 마무리 열매까지 잘 수확해야 하는 것입니다. 입찰가를 산정할 때에는 내가 현금만 투입을 해서 산정을 할 것인지, 아니면 대출(레버리지)을 일으켜 입찰가를 산정할 것인지를 결정해야 합니다. 다시 한번 당부하자면, 입찰가 산정은 기본적으로 최대의 수익을 내는 것이지만, 여기에 더해 기본적으로 낙찰을 받을 수 있는 가격이어야 합니다. 입찰가를 산정할 때 제일 먼저 원가계산을 잘해야 합니다. 원가계산을 할 때에는 낙찰가뿐만 아니라 임대 및 매매를 놓을 때까지 소요되는 비용을 감안해야 합니다. 원가 산정하는 공식은 다음과 같습니다. 낙찰가+취득세+이사비용+밀린 공과금+수리비용+금융비용+중개수수료 등 기타 잡비용 이 원가입니다. 수익은 시세에서 원가를 뺀 가격입니다.  

 

레버리지를 활용했을 때 수익률 계산

위에서는 현금만 투입했을때의 수익률을 계산했다면, 이번에는 레버리지 즉 대출을 활용했을 때 수익률을 계산해 보겠습니다. 여기서의 수익률 계산은 대출 및 임대를 통해 회수할 수 있는 임대보증금을 제외하고 최종적으로 투입한 현금 대비 얻는 수익을 계산하는 것을 말합니다. 투자자들은 보통 경매나 공매 투자를 할 때 대출을 일으킵니다. 그 이유는 간단합니다. 실제로 대출을 활용하면 현금투자비율을 현저히 낮출 수 있기 때문입니다. 그렇게 되면 동일한 규모의 투자금으로 여러 물건에 투자를 할 기회가 생기게 되고, 이는 현금만으로 투자했을 때보다 리스크를 줄인다는 장점 외에 더 높은 수익률도 올릴 수 있습니다. 이와 같이 투자를 할 때 일으키는 대출은 좋은 영양제와 같습니다. 현금으로만 투자를 한다면 시간도 더 오래 걸릴 뿐만 아니라, 수익률도 많이 떨어지게 됩니다. 투자자에게 있어서 대출은 정말 좋은 레버리지 기술이라고 생각할 수 있습니다. 생각의 전환을 할 수 있는 사람은 내가 가진 것 이상으로 더 큰 것을 얻어낼 수 있습니다. 항상 창의적으로 생각하고, 눈에 보이는 것만이 아닌 보이지 않는 것에서 그 가치를 찾아내고 키워내는 내적 힘이 필요합니다. 이는 숫자로 계산을 해도 정확하게 그 차이를 볼 수 있습니다. 현금만 투자를 했을 경우와 레버리지를 60% 활용했을 때의 경우는 그 결과 값이 실로 큽니다. 결론적으로, 레버리지 즉 대출을 많이 활용할수록 현금투입비율이 줄어들게 되어 수익률은 급격히 올라갈 수 있습니다.

 

수익률의 함정을 조심하라

공매투자를 할 때 오로지 수익률에만 집착하여 접근하면 자칫 투자의 기본을 놓치게 되는 우를 범할 수도 있다는 사실을 명심해야 합니다. 위에 소개해썬 현금만으로 투자를 한 경우와 레버리지를 활용해 투자한 경우를 비교해 보면, 대출을 활용하면 높은 수익률을 거둘 수는 있지만, 레버리지의 환상에 빠져 입찰자 본인의 낙찰가격이 높을지언정 대출을 많이 받는다거나 임대보증금을 높은 비유로 회수하게 된다면 최종 투자되는 현금이 줄어들게 됩니다. 그렇게 되면 최종적으로 투자되는 현금이 줄어들게 되어 높은 수치의 수익률을 어렵지 않게 만들어 낼 수 있습니다. 다시 말해, 낙찰가격이 높다 할지라도 대출만 높게 받으면 수익률을 맞출 수 있다는 단순한 생각에 무리한 투자를 할 수도 있다는 것입니다. 특히나 임대목적의 물건일 경우에는 수익률의 함정에 빠지기 쉬우니 항상 투자의 기본을 머릿속에 상기해야 합니다. 현명한 투자자라면 입찰 전에 현금만 투입했을 경우 본인의 능력 정도에 따라 다르겠지만 8-15% 정도가 되는지 점검해 볼 필요가 있습니다. 만약 그 기준이 충족된다면 레버리지를 활용하여 수익을 극대화시킨다는 생각으로 접근하면 더 좋은 결과 값을 얻을 수 있습니다. 요약하자면, 입찰가를 산정할 때는 최근 동일한 조건의 물건들이 경매절차에서 어느 정도의 수준에서 낙찰이 되었는지, 부동산이 상승자인지 횡보장세인지 하락장인지의 여부와, 물건의 난이도 및 활용도가 좋은지 나쁜지, 노후도 및 수리여부, 대출가능여부는 어떠한지 모두 꼼꼼하게 체크해 보고 결정하면 됩니다. 실전 투자에 앞서 자신이 진지하게 가격을 산정해 보고 실전이란 마음으로 모의입찰을 여러 번 해 보는 것을 추천합니다. 여러 번의 모의 입찰만큼 좋은 공부는 없습니다. 미리 여러 차례 해본 시뮬레이션은 부동산 경매나 공매 투자의 근육을 튼튼하게 키워 줄 것입니다.