경매나 공매에서 대출 잘 받는 방법, 특수물건 대출

부동산을 매수할 때 일반 부동산뿐만 아니라 경매나 공매를 통해서도 적극적으로 대출을 활용하고 있습니다. 오늘은 대출을 잘 받는 방법과 특수물건 낙찰 후 대출받는 방법, 그리고 추가로 체크해야 할 사항에 대해 알아보겠습니다.

대출 잘 받는 방법

경매나 공매에서 대출 잘 받는 방법

보통 매수자가 부동산을 매입하기 위해 대출을 일으킬 때 대출상담사나 법무사 직원이 안내하는 대로 대출을 받는 사람들이 대부분입니다. 그러나 실제로 동일한 부동산이더라도 더 낮은 금리로 더 높은 비율의 금액을 대출해 주거나 중도상환수수료율을 더 유리하게 해 주는 경우가 많이 있으므로 꼼꼼히 따져보고 대출을 해야 합니다. 대출을 잘 받는 것도 그 사람의 기술입니다. 본인의 투자 목적에 딱 맞는 맞춤상품을 골라야 투자를 더욱 성공적으로 이끌 수 있습니다. 특수한 권리가 있는 물건의 경우는 더더욱 낙찰자의 대처능력이 대출가능여부에 큰 영향을 줍니다. 부동산을 매입할 때에는 보통 두 가지 경우를 고려합니다. 첫째는 단기차익을 고려하고 매입하는 부동산이고, 둘째는 임대를 목적으로 매입하는 부동산입니다. 이 두 가지 경우는 각각에 맞는 대출상품을 골라야 합니다. 첫째 단기차익을 고려하고 매입하는 부동산의 경우는 낙찰가에서 대출을 높은 비율로 활용하는 것이 더 유리합니다. 단, 근린상가나 근린시설의 경우는 매도시점까지 매월 발생되는 대출이자가 부담이 될 수 있으니 지양해야 합니다. 이와는 반대로, 임대목적으로 부동산을 매입하는 경우의 대출은 다릅니다. 이 경우에는 중도상환수수료가 있다고 하더라도 고정금리와 장기상품을 선택하는 것이 좋습니다. 단기상품의 경우 1년마다 연장해야 하는 번거로움이 있고, 2 금융권의 경우 초기 금리는 낮지만, 몇 개월 후부터 높은 비율로 금리를 계속해서 올리는 경우가 있으므로 꼭 주의해야 합니다. 

 

특수물건 낙찰 후 대출받는 방법

특수한 권리가 있는 물건을 낙찰 받은 경우 대출이 가장 부담이 됩니다. 하지만 이 경우도 해결방법이 있습니다. 은행직원이 그 상품을 대출해 줄 수 있는 명분을 만들어주면 됩니다. 모든 일을 상대방의 입장에서 생각하면 의외로 답이 간단하게 나오는 경우가 많습니다. 낙찰자가 자기의 입장이 아닌, 은행직원의 입장이라고 생각해 보면 그리 어렵지 않게 답을 찾을 수 있습니다. 즉, 은행은 대출을 해주고 이자를 받아 이익을 보는 곳입니다. 그 기본을 생각한다면, 은행도 확실하고 쉬운 물건에 대출을 해주며 수익을 올리는 것이 당연한 것입니다. 그러므로 은행직원이 그 물건의 서류를 봤을 때 전혀 문제가 없다는 자료를 충분히 첨부하면 대출을 받을 수 있습니다. 예를 들어 유치권이 신고된 물건을 대출받을 경우, 해당 부동산의 유치권 신고가 명백한 허위라는 사실을 증명하는 자료와 관련판례를 준비하여 첨부합니다. 또한 허위 선순위임차인일 있는 물건을 대출받으려고 하는 경우에는 임차인이 채무자와 가족관계라거나 '해당부동산에 거주하지 않는다'는 내용의 주변인의 진술서, 전기, 가스 사용내역 등 임차인의 지위를 부정할 수 있는 객관적이고 명확한 자료와 관련판례를 첨부합니다. 다음으로 재개발 지역이나 KB시세에 등재되지 않은 부동산의 경우라도 해당 부동산의 가치를 잘 설명하고 본인의 급여소득 외에도 추가로 벌어들이는 소득 부분이 있다면 적극 소명하여 자신이 우량고객임을 증명한다면 대출은 어렵지 않게 받을 수 있습니다.

 

대출받을 때 추가 체크 사항

투자자는 항상 내 돈이 지금 어떻게 운영이 되고 있는지 혹은 보이지 않는 곳에서 돈이 세고 있지는 않은지 항상 체크해야 합니다. 경락잔금대출을 받았다고 끝이 아니라 경락 후 1년이 경과하면 더 좋은 조건의 대출로 갈아타야합니다. 다시 말해, 경락 후 1년이 경과하면 낙찰가를 기준으로 대출금액을 산정하지 않고 다시 재감정하여 시세대비로 대출금액을 산정하기 때문입니다. 그래서 중도상환수수료가 없어지는 시점에 다시 좋은 조건의 대출상품을 찾아야 하는 것입니다. 최근에는 근저당 설정비용을 은행에서 부담을 하기 때문에 중도상환수수료만 제대로 체크하면 갈아타기에 대한 부담이 없습니다. 따라서 배당형 부동산을 보유하거나 앞으로 매입할 투자자라면 임대수익만 계산하지 말고 나에게 맞는 저렴하고 더 좋은 대출상품에 신경을 쓰면 더 좋은 수익이 나오기도 합니다. 같은 은행일지라도 지점마다 대출 상품과 조건이 모두 다르니 발품을 많이 파는 것이 유리합니다. 대출을 받을 때 추가로 체크해야 할 사항들은 먼저 대출비율과 대출금리입니다. 그리고 중도상환수수료도 체크해야 합니다. 1년 단위 상품이지 3년 이상 상품인지도 꼼꼼히 확인해 보고 매입부동산이 임대형일 경우에는 장기상품이 더 유리합니다. 고정금리, 변동금리인지 확인하고 변동금리라면 그 기준을 확인해야 합니다. 그리고 채무승계의 여부도 확인해야 합니다. 더 자세히 말하자면, 단기매매 목적일 때 채무승계 여부와 중도상환수수료를 신경 써야 합니다. 추가적으로, 보험가입 및 카드를 발급받아야 하는지의 여부도 확인하면 좋습니다. 만약 추가 상품을 가입해서 더 많은 혜택을 받을 수 있다면 고려하는 것을 추천합니다.