공매로 상가 매입하기, 임차인의 대항력과 보증금

상가를 매입하는 방법은 일반매매와 경매 이외에도 공매를 통한 매입 방법이 있습니다. 공매로 상가를 매입할 경우 임차인의 대항력과 보증금을 알아내는 방법과 낙찰 후 대처요령에 대해 알아보겠습니다.

공매로 상가 매입하기

공매로 상가 매입하기

상가를 매입하는 방법 중에 공매가 있습니다. 공매로 상가를 매입하는 경우는 경매에 비해 정보가 빈약할 수 있기 때문에 투자자가 꺼려하는 경향이 간혹 있습니다. 하지만 공매도 보이는 자료가 조금 빈약할 뿐이지 실제 권리분석을 하는 방법은 경매와 마찬가지입니다. 우선 경매는 집행관의 현황조사서 및 점유관계조사서와 매각물건명세서를 보고 웬만하면 손품만 팔아도 권리분석이 다 이루어지는 경우가 많습니다. 하지만 공매의 경우는 그런 자료들이 없는 경우가 많아 입찰자가 발품을 팔아야 하는 상황이 벌어집니다. 만약 임차인이 대항력을 가지고 배분요구를 하지 않은 경우가 발생하면 낙찰자가 낙찰 금액 외에 추가로 임차인의 보증금까지 인수를 해야 하는 상황이 벌어질 수 있으므로 주의를 기울여 철저하게 조사해야 합니다. 그렇다면 어떤 방법으로 임차인의 대항력 여부와 보증금액을 알아낼 수 있을까요? 제일 먼저 감정평가서를 살펴봅니다. 하지만 대부분의 경우 감정평가서에 임차인에 관한 자세한 사항이 나와있진 않습니다. 하지만 상가의 경우는 방법이 있습니다. 상가 즉, 업무용 부동산의 경우에는 인터넷을 활용한다면 아주 좋은 정보를 얻을 수도 있습니다. 요즘은 웬만하면 모든 상가들의 인터넷을 통해 자신들의 사업장을 광고합니다. 다시 말해, 웬만한 상가들은 모두 자신만의 홈페이지를 갖고 있고 그 여건이 안될 경우라도 인터넷 블로그나 카페등에서 자신의 상가를 소개하고 있습니다. 간단한 인터넷 검색을 통해서 상가에 관한 정보를 얻어낼 수 있는 경우가 많습니다. 특히 점유자의 실제 사진이나 연락처 또는 영업현황까지도 알 수 있는 경우가 있습니다.

 

임차인의 대항력과 보증금 

공매사건에서 임차인의 대항력과 보증금을 알아낸다는 것은 다소 쉽지만은 않습니다. 공매사건의 경우 대항력을 갖춘 상가임차인이 배분요구를 하지 않은 케이스가 있습니다. 이럴 경우에는 두 가지로 나누어 생각해 볼 수 있습니다. 우선, 상가를 낙찰 받은 후 임차인을 잘 설득하여 배분요구 신청을 하게 하면 문제 될 것이 전혀 없습니다. 하지만 임차인이 배분요구를 하지 않을 경우에는 낙찰자가 임차인의 보증금을 낙찰금 외에 추가로 변제를 해야 합니다. 보증금 내역을 알기 위한 두 번째 방법으로 관할세무서를 방문하는 것입니다. 보통은 입찰자에게 임차인 정보를 제공하는 것을 꺼려합니다. 그렇다고 포기하면 안 됩니다. 간혹 세무 담당자의 성향과 업무 수준에 따라 가끔은 귀중한 정보를 얻는 기회도 있습니다. 이럴 경우 관할세무서의 담당직원은 업무지침서를 내밀며 정보주기를 거부합니다. 세무서의 등록사항의 열람신청에 관한 업무지침이라는 것입니다. 이곳에는 세무공무원의 업무지침이 이러하므로 이해관계인이 아닌 이상 입찰자에게 상기의 임차내역에 관한 정보를 알려주지 않고 있다고 명시되어 있습니다. 여기서 말하는 정당한 이해관계인이란, 임대인과 임차인, 채권이나 채무에 의하여 등기부등본상 권리자, 열람과 제공 관련 법원 판결을 받은 사람, 집행관, 매매대금 완불자, 경락대금 완불자입니다. 이렇게 두 번째 방법이 실패로 돌아가면 이제 현장으로 달려가야 합니다. 현장에 가서 임차인도 만나보고 이야기를 하다 보면 뭔가의 실마리를 찾을 수도 있습니다. 이마저도 얻은 게 없다면 마지막으로 상가에 대출해 준 은행에 연락을 해 보는 방법도 있습니다. 뜻이 있는 곳에 길이 있다는 말처럼 일단 은행을 설득할 수 있는 말을 생각하다 보면 답이 나올 수도 있습니다. 

 

낙찰 후 대처요령

우여곡절 끝에 임차인의 보증금액을 알아냈다면 이제 입찰금액을 얼마를 적어낼지를 고민해야 합니다. 보통의 경우 채무나나 임차인은 최저가격에서 높은 금액을 적어내지 않는 경향이 있습니다. 따라서 입찰자는 최저가격에서 무리하지 않고 조금만 높게 적으면 승산이 있습니다. 이렇게 공매물건을 낙찰을 받게 되면 낙찰자는 임차인을 만나러 갑니다. 한 가지 팁을 드리자면, 낙찰 후 바로 임차인을 방문하지 말고 일주일 정도 지난 뒤 찾아가면 좋습니다. 이유는 만약 임차인도 그 사건에 입찰을 했다면 낙찰에서 떨어진 아픔을 잊어야 할 시간이 필요하기 때문입니다.  보통 입찰에 참여했던 입찰인들은 낙찰 후 며칠간은 나쁜 감정에 빠져있는 경우가 많으므로 급하게 임차인을 찾아가면 자칫 감정이 상할 수 있습니다. 다음으로는 일주일 후에 임차인을 찾아가서 배분요구를 권유해야 합니다. 주거용이 아닌 상가임차인은 쉽게 상가를 이전하는 게 어렵습니다. 따라서 재계약을 미끼로 임차인의 배분요구를 요청하면 일이 쉽게 해결되기도 합니다. 그렇게 해서 임차인이 수긍을 하고 배분요구를 하면 낙찰자나 임차인 모두 해피한 마무리가 됩니다. 만약 임차인이 수긍을 하지 않는다면 낙찰자는 정식 법적 절차대로 이행하면 됩니다. 낙찰자와 임차인이 합의가 되었다면 이제 마지막으로 합의서를 작성합니다. 참고로, 예전에 공매는 낙찰 후에도 배분요구가 가능했지만, 국세징수법이 개정되어 현재는 이 방법을 사용할 수 없습니다. 하지만 낙담할 필요는 전혀 없습니다. 새로운 룰에도 각자 어떠한 생각으로 접근하고 문제를 해결하느냐에 따라 그 난이도는 상이할 수 있기 때문입니다.