부동산 PM(Project Management) 개념과 프로젝트 관리영역

부동산 사업을 하다 보면 건물을 부수고 재건축을 하거나 리모델링을 하는 경우가 있습니다.  오늘은 PM이 무엇이고, 프로젝트 관리영역은 어떠한지 살펴보고, 마지막으로 리스크에 관해 이야기해 보도록 하겠습니다.

부동산 PM

부동산 PM(Profect Management) 개념

원래 부동산 PM 이란 해외 부동산(자산) 관리에서 시작된 개념이 그 기원으로서, 그 내용은 소유화된 부동산 자산에 대한 소유시점부터의 사용수익, 관리, 매각까지의 모든 컨설팅을 의미합니다. 하지만, 우리나라 개발사업에서의 PM은 Profect Manager로 풀이되는 사실상의 시행과 시공과정을 말합니다. 개발업자, 즉 디벨로퍼들이 만들어 유통하는 용어로 알려져 있습니다. 프로젝트매니저라고 불리기도 하는데 프로젝트 관리영역과 관리프로세스를 사업의 각 단계마다 정확하게 설정하고, 업무의 범위와 스케줄, 원가를 모두 통합적으로 관리함으로써 가장 경제적으로 설정된 프로젝트 목표를 이루어내는 사람을 말합니다. PM의 역할을 살펴보자면, 사업기획, 개발계획 수립, 타당한 분석, 마케팅전략수립 등 개발산업과 관련된 전반적인 업무에 대한 컨설팅을 합니다. 부동산개발에서 보면, 토지구입 검토과정에서 시작하여 준공 후 분양까지 사업에 대한 모든 과정을 기획하고 설계하며, 이를 잘 수행하기 위해서는 개발사업에 대한 풍부한 경험과 인적 네트워크, 금융 네트워크 등을 가지고 있어야 하는 것은 기본이라 하겠습니다. 부동산 개발사업은 큰돈이 들어가는 대규모의 사업으로서 그 과정에서 많은 손실이 생길 수도 있고 예기치 못한 상황이 발생하기도 합니다. 그러한 위험하거나 불확실한 요소들에 대한 선제적 대응과 효율적인 관리, 그리고 사업의 수익 극대화를 위해 충실하게 업무를 맡아 진행해야 성공적으로 사업을 마무리 지을 수 있습니다. 투자자들이 부동산 개발을 할 때 가장 큰 목표는 뭐니 뭐니 해도 수익성, 즉 돈입니다. 부동산은 규모의 경제이고, 사업진행의 모든 순간에 움직이는 현찰들이 사업 참여업체가 경쟁적으로 수익창출을 위해 상황을 이끌어가게 됩니다. 따라 개발사업에서의 토지주나 투자자는 그 사업이 완전히 마무리 지어질 때까지 사업지출과 그 과정에 대한 정확한 내용 확인과 사실관계 검토를 철저히 해야 합니다.

 

프로젝트 관리영역

프로젝트의 관리영역은 크게 두가지로 나눌 수 있습니다. 목표달성을 위한 관리영역과 목표달성을 위한 수단영역입니다. 먼저 관리영역을 살펴보면, 업무범위는 고객요구사항의 충족과 ㅍ로젝트에서 필요로 하는 업무를 정의합니다. 개발자금이라 불리는 원가는 승인된 예산 내에서 프로젝트를 완료하기 위한 프로세스입니다. 사업기간은 프로젝트 납기 수준에 필요한 프로세스입니다. 다음은 목표달성을 위한 수단영역입니다. 먼저 품질은 프로젝트에 주어진 요구사항을 만족시키기 위한 프로세스입니다. 인력은 관여된 사람들을 최대한 효과적으로 활용하기 위한 프로세스이며, 의사소통은 정보를 생성, 취합, 배포, 보관하기 위해서 필요한 프로세스입니다. 위험은 위험을 체계적으로 식별하고 분석하고 대응, 통제하는 프로세스입니다. 구매는 고정조직 외부의 제품이나 혹은 서비스를 확보하기 위한.  프로세스라고 볼 수 있습니다. PM 서비스는 건설공사의 시행단계에 따라 개발기획단계, 입찰 및 계약단계, 시공단계, 관리단계로 나뉩니다. 건설사업의 공통적인 일반업무와 각각의 단계별로 원가관리, 계약관리, 공정관리, 품질관리, 안전관리를 체계적이 시스템에 의해 서비스합니다. 단계별 서비스 지원을 보다 자세히 알아보겠습니다. 먼저, 개발기획단계에는 타당성검토, 전략적 콘셉트 설정, 사업계획 및 마케팅 전략 수립이 있습니다. 설계단계에는 설계입찰, 품질관리, 설계업체의 선정 및 도면의 경제성 검토가 있으며, 입찰 및 계약단계에서는 시공업체의 선정 및 발주와 공정계획 및 품질과 계약관리를 합니다. 시공단계에서는 시공회의 주관 및 세부공정계획 수립, 그리고 기성지급관리 및 준공도서 관리를 하고, 마지막으로 관리단계에서는 분양과 매각, 임대 대행, 부동산 운영관리를 대행합니다. 

 

리스크

인간은 기업이나 프로젝트를 운영함에 있어 대부분 시간에 쫓기거나 정보가 부족한 상태에서 의사결정을 하는 경우가 많습니다. 이러한 불확실성을 통제하는 데는 한계가 있을 수밖에 없으며, 불확실성이란 것은 어쩌면 당연한 것일 수도 있습니다. 이처럼 우리가 살고 있는 세상은 불투명하고 리스크로 가득 차 있어 개인이든 기업이든 우리가 내려야 할 의사결정이 매우 어려운 것이 현실입니다. 일반적으로 건설 프로젝트에서 일반적으로 사용되는 리스크의 정의는 "수익성 또는 건설 프로젝트의 사업비 또는 공기에 영향을 미치는 모든 불확실한 요소"를 말하며, 이와 유사한 개념으로 손해, 지위, 손실 등이 있습니다. 리스크 관리는 이러한 프로젝트 환경을 둘러싼 불확실한 요인을 과학적으로 분석하여 프로젝트에 미치는 영향을 예측하고 사전에 대비함으로써 기업의 이익을 극대화하는 것을 목표로 합니다. 현재 대부분의 외국계 건설사들은 위험관리를 건설사업에 내재된 대기·원가상승 분석이나 안전위험 분석에 그치지 않고 사업 초기 단계부터 위험성을 고려하여 사업성을 분석하거나 입찰의사결정 단계에서 합리적 의사결정을 지원하기 위한 관리도구로 적극 활용하고 있습니다. 그렇다면, 리스크 관리를 하는 이유는 무엇일까요? 그동안 국내 건설산업 주체들은 외형 위주의 성장에 치중하고 내실 있는 수익성 위주의 경영에 소홀하다는 비판을 받아왔습니다. IMF 이후 급변하는 대내외 환경과 기술경영 지식경영을 바탕으로 한 기업구조조정에 적극적으로 대처하기 위해 기업경영전략의 기조를 수주 중심의 외형성장에서 내실 중심의 수익구조로 전환한 사례가 우리나라 건설업계에 많습니다. 건설현장 차원에서도 지금까지는 품질에 초점이 맞춰져 있었으나 건설사업관리 등 새로운 프로젝트 관리체계에서는 품질뿐만 아니라 원가와 공기의 균형 있는 관리체계 구축에 초점이 맞춰져 있습니다. 건설사업에서 비용과 공기의 중요성은 발주자와 시공자 간의 상호공존을 위한 신뢰기반이 구축될 때에만 가능하며, 공사비나 공사기간에 내재된 다양한 위험요인을 사전에 찾아내고 그 영향의 정도를 예측하여 원인에 따라 상호 공유할 수 있는 새로운 관리수단이 필요합니다. 위험관리는 기업차원에서 이러한 패러다임의 전환을 뒷받침하는 중요한 수단 또는 새로운 프로젝트 관리체계의 하나임은 분명합니다. 리스크 관리는 건설사나 프로젝트 환경을 둘러싼 불확실한 요소들을 과학적으로 분석하여 회사나 프로젝트에 미칠 영향을 예측하고 사전에 대비함으로써 상호 이익과 가치를 극대화하는 것을 목표로 합니다. 이러한 건설사업의 과정에서 불확실한 요소를 사전에 예측하고 대처하여 사업의 성과와 기대가치를 극대화하는 것은 기업을 운영하거나 사업을 하는데 꼭 필요한 사항이라 말할 수 있습니다. 이는 건설현장에서의 위험관리가 중요하게 인식되고 있음을 의미합니다.