경매의 필수 이론과 절차

부동산 투자를 하는 방법에는 여러 가지가 있습니다. 그중에 경매는 시세보다 저렴하게 살 수 있다는 큰 장점이 있는 반면 낯설기도 하고 어렵다고 느끼시는 분들이 많습니다. 그래서 오늘은 경매의 필수 이론은 무엇이며 그 절차는 어떠한지 살펴보겠습니다.

 

경매의 필수 이론

 

경매의 정의

 

경매란 채권자가 채무자의 이자연체나 채무변제기간 경과의 사유로 매각을 신청하여 법원 또는 집행관이 동산이나 부동산을 강제로 매각하여 회수하는 절차를 말합니다. 이때 채권의 종류와 형식에 따라 강제경매와 임의경매로 나뉩니다. 강제경매는 금전채권의 회수를 위한 경매 즉, 돈만 빌려준 상태를 말하며, 임의경매의 경우는 담보물권의 실행을 위한 경매입니다. 더 쉽게 구분하자면, 강제경매에는 담보가 없고 임의경매에는 담보가 있다는 차이입니다.

 

소멸주의와 인수주의

 

경매 부동산의 물적인 부담을 매각으로서 소멸시키는 원칙을 소멸주의 혹은 소제주의라고 합니다. 그리고, 경매 부동산의 채권에 관한 부담을 매수인이 인수하는 조건으로 매각하는 것을 인수주의라고 합니다. 법원에서 경매를 할 대 매각물건명세서를 작성해 놓는 이유는 입찰자에게 미리 인수 부담(인수할 사항들)에 대한 주의 및 고지를 주기 위한 것입니다. 따라서 입찰자들은 입찰 전, 매각물건명세서를 꼭 확인하셔야 합니다. 만약, 매각물건명세서에 기재되어있지 않은 인수사항이 있을 경우에는 '매각불허가신청'을 할 수 있습니다. 즉, 매각물건명세서 상에서 깨끗한 물건이라면 모두 소멸되는 안전한 물건이라고 생각해도 좋습니다.

 

물건과 채권

 

꼭 부동산 경매에서 뿐만 아니라, 우리가 사회생활을 하면서 물건과 채권이란 말은 가끔 듣게 됩니다. 하지만, 물권과 채권에 대해 정확히 알고 있는 사람은 그리 많지 않습니다. 물권이란 특정한 물건을 직접 배타적으로 지배하는 권리입니다. 여기서, 배타적이란 공동이 아닌 나 '혼자'를 의미합니다. 나 아닌 다른사람은 소유할 수 없다는 의미입니다. 소유권, 점유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 저당권은 물건에 해당합니다. 반면, 채권은 채권자가 채무자에게 일정 급부를 제공받을 권리를 말합니다.

 

물권과 채권간의 상호 간 순위

 

경매에서 배당을 할 때, 물권 상호 간에 경합을 하는 경우에는 등기부의 순위에 따라 배당 혹은 배분을 합니다. 그리고, 채권 상호 간에 경합을 하는 경우에는 시간의 순서에 관계없이 그 금액에 비례하여 평등하게 배당 혹은 배분을 하고, 이것을 평등배당이라고 합니다. 물권과 채권이 경합을 하는 경우에는 그 성립 전후에는 상관없이 무조건 물권이 채권보다 우선합니다. 이런것을 흡수배당이라고 합니다.

 

경매 투자자들이 물권과 채권을 이해해야 하는 이유는 대항력이 있는 임차인을 인수해야 할 경우, 투자자가 인수해야 하는 금액이 있는 경우에 배당을 따져보아야 하기 때문입니다. 하지만, 요즘은 경매사이트에서 예상배당표를 작성해 놓기 때문에 투자자가 일일이 배당을 따져보기보다는 그 원리만 이해해도 충분합니다. 

 

개별경매와 일괄경매

 

분할매각이라고도 불리우는 개별경매는 여러 개의 부동산을 매각해야 할 경우 각각의 부동산을 따로 매각하는 방법입니다. 법원은 원래 이 분할매각을 원칙으로 합니다. 매각을 할 경우에는 각각의 부동산에 물건번호가 부여가 되기 때문에 경매사건번호 뒤에 꼭 물건번호까지 기재를 해야 합니다. 이 경우, 배당기일 이후에 법원에서 인도명령을 결정하기 때문에 명도기일이 길어질 수 있으므로 투자자들은 이 점을 참고해야 합니다. 

 

일괄경매란 여러 개의 부동산 전부를 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 입찰자에게 일괄적으로 매수하는 것이 더 합리적이라고 판단될 때 한꺼번에 매각을 실시하는 방법을 말합니다. 

 

절차

일반적인 절차

 

경매를 하려면 우선 경매에 대한 이론을 정확히 숙지한 뒤, 절차에 대해 완벽하게 이해하고 있어야 합니다. 채무자가 이자를 내지 않았거나 채무 변제를 하지 않았을 경우 채무 변제 독촉을 받게 됩니다. 그다음은 부동산 경매 신청에 들어가게 되고, 입찰 후 매각을 한 뒤, 잔급 납부가 끝나면 배당을 받고 마무리가 되는 것이 일반적인 경매의 절차입니다. 

 

보다 더 자세하게 알아보겠습니다. 맨 처음 채무 독촉을 받고 나면 경매 접수가 됩니다. 그리고 나서 경매개시가 결정됩니다. 이때, 법원 집행관의 현황 조사와 감정평가사의 감정평가가 제일 먼저 이루어집니다. 다음은 배당요구종기를 합니다. 경매 접수, 경매개시결정, 배당요구종기 이 세 가지는 매각 준비단계입니다. 

 

매각 준비가 끝남과 동시에 매각기일에 입찰을 합니다. 낙찰이 되면 매각이 되는 것이고 매각허가결정이 납니다. 매각허가결정은 매각결정기일 전까지 채권자, 낙찰자, 채무자 들이 이의제기를 할 수 있습니다. 이의가 없다면 매각결정기일이 정해지고, 매각허가결정이 난 뒤, 잔금납부기일이 잡히게 됩니다. 그리고 낙찰자가 이 날 잔금을 납부하면 배당이 됨으로써 경매가 모두 마무리됩니다.

 

투자자 입장에서의 절차

 

지금부터는 투자자의 입장에서의 경매 절차에 대해 살펴보겠습니다. 첫 번째 단계는 물건 검색입니다. 이 단계는 첫 번째 단계인 동시에 투자의 핵심이 되는 아주 중요한 절차입니다. 입지와 시세를 잘 분석하는 것이야말로 올바른 투자이자 성공적인 투자인 것입니다. 이렇게 신중하게 자신이 목표한 물건을 정하게 되면, 두 번째 단계로 권리분석을 합니다.

 

세 번째로는 온라인 시세조사를 실시합니다. 요즘은 너무도 훌륭하고 편리한 앱이나 인터넷 사이트가 많아 손품만 잘 팔아도 어느 정도 투자를 잘할 수 있는 자료를 얻을 수 있습니다. 실제 임장을 나가기 전 충분한 손품으로 물건을 제대로 분석한다면 실제 현장에 갔을 때 보다 정확한 조사를 하는데 큰 도움이 됩니다. 물건 사전 조사를 하는데 유용한 경매사이트가 궁금하시면 아래 내용을 확인해 보시면 됩니다.

 

리치고👆️ 대장옥션👆️ 밸류맵👆️ 옥션원👆️ 호갱노노👆️ 두인경매👆️네이버 부동산👆️지지옥션👆️

 

 

네 번째 단계는 현장조사입니다. 흔히 임장이라고 합니다. 온라인으로 시세조사를 마치고 그 자료를 바탕으로 실제 현장에서 정확한 조사를 하는 단계입니다. 그러고 나서 자신의 물건에 확신이 생기면 드디어 입찰을 합니다. 입찰을 하고 낙찰이 되면 명도를 하고, 마지막으로 자신이 계획한 대로 매매를 하거나 임대차 구성을 하여 수익을 냅니다.

 

결론적으로, 경매 공부란 제일 처음 용어에 익숙해지는 것이 우선이고, 책과 사이트 혹은 유튜브를 통해 정확한 이해를 합니다. 그리고 권리분석을 완벽하게 할 줄 알고, 투자 후 성공적인 사례를 분석해 보는 것을 말합니다. 이렇게 공부가 어느 정도 완성이 되면, 스스로 물건을 검색하여 선정하고, 권리분석과 수익을 계산한 뒤, 현장 조사를 하고, 입찰가를 산정해 본 후 모의 입찰을 하면 됩니다.

 

정확한 권리분석과 수익계산을 할 줄 안다면, 경매는 성공으로 가는 가장 빠르고 확실한 투자 방법이 될 것입니다.