권리분석 잘하는 방법 4단계, 전세권 VS 임차권

 

 

부동산 경매 투자 시 권리분석 하는데 어려움이 있으신가요? 저도 처음에는 어렵고 두려웠는데 방법은 의외로 단순했습니다. 다음의 4단계만 잘 체크하시면 안전한 물건인지 정확하게 파악하실 수 있습니다. 또한 전세권과 임차권의 차이점에 대해서도 함께 살펴보겠습니다.

 

권리분석 잘하는 방법 4단계

 

부동산 입찰자가 경매로 어떤 물건에 낙찰을 받을 경우 법률적으로 인수되는 사항(선순위 권리, 즉 말소기준권리보다 앞선 인수권리가 있는지의 유무, 임차인의 보증금을 입찰자가 인수해야 하는지) 없이 안전한 물건인지 파악하는 것을 권리분석이라고 합니다. 더 쉽게 말하자면, 입찰자가 그 물건을 입찰했을 때 수익을 낼 수 있는지 없는지를 가늠해 보는 것을 말합니다. 여기서 권리분석이란 법률적 용어는 아니며 투자자들 사이에서 만들어진 용어입니다.

권리분석 잘하는 방법

1. 말소기준권리 찾기

 

말소기준권리의 법적 용어는 최선순위권리입니다. 한마디로 권리분석의 기준이 되는 권리라고 볼 수 있습니다. 등기부등본상 다른 권리들이 말소기준권리보다 순위가 뒤에 있다면 말소기준권리를 포함한 모든 권리들이 소멸이 되는 것입니다. 이것을 '소제주의' 혹은 '소멸주의'라고 합니다. 낙찰을 받고 소유권을 이전하게 되면 전 소유자(체납자)의 등기부등본상의 권리들이 모두 깨끗하게 소멸됩니다. 경매 물건의 80% 이상이 이 원리만 알고 입찰해도 될 만큼 중요한 단계입니다.

 

그렇다면 말소기준권리가 될 수 있는 권리에는 어떠한 것들이 있을까요? 저당, 근저당, 압류, 가압류, 가등기(담보가등기 - 등기부상 '소유권이전청구권 가등기'로 표시), 전세권(경매 신청을 한 경우), 경매기입등기(등기부상 '경매개시결정')입니다. 

 

담보가등기의 경우는 소유권에 관한 가등기와 근저당의 역할을 하는 담보가등기로 나뉘는데, 소유권에 관한 가등기는 부동산을 사고 싶은데 현재 어떠한 이유로 살 수 없을 경우 이것을 나중에 사기로 약속만 받았을 때 가등기를 설정해 두고, 훗날 소유권을 이전하게 하는 것을 말합니다. 그리고 담보가등기는 담보가등기권자가 '임의경매'를 신청을 했을 경우를 말합니다.

권리분석 잘하는 방법

 

경매 신청을 한 전세권의 경우에는 전세권도 근저당의 역할을 합니다. 전세권자와 임의경매권자가 동일인이라면 이때는 전세권이 말소기준권리가 될 수 있습니다. 이때, 매각부동산 전부에 전세권이 설정되어 있어야 하며, 전세권자가 경매신청을 하거나 배당요구를 해야 합니다.

 

정리하자면, 말소기준권리의 의미는 첫째, 임차인의 보증금을 매수인이 인수하느냐 그렇지 않느냐의 기준이 되는 것이고, 둘째는 낙찰 후 등기부등본에 있는 제반 권리들의 소멸과 인수의 기준이 되며, 마지막으로 명도시에 인도명령 대상이냐 아니면 명도소송의 대상이냐의 판단 기준이 되는 것입니다.

 

2. 등기부등본상의 인수권리 분석

 

 

등기부등본상의 인수권리를 분석한다는 말은 곧 말소기준권리보다 앞선 인수권리가 있는지를 확인한다는 말입니다. 말소기준권리를 찾았다면 등기부상의 모든 권리를 날짜순으로 나열하여 말소기준권리보다 앞선 인수권리가 있는지 확인하면 됩니다. 

 

말소기준권리보다 순위가 앞서 인수되는 경우는 세 가지입니다. 선순위가처분, 선순위가등기(소유권이전청구권가등기), 선순위전세권(배당요구를 하지 않은 경우) 입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리지만 인수를 해야 하는 경우는 소유권 또는 말소기준권리의 기준이 되는 근저당의 말소를 구하는 가처분과 건물철거 및 토지인도에 관한 가처분이 있는 경우입니다.

 

등기부상의 권리는 아니지만 인수되는 권리는 배당요구하지 않은 대항력 있는 임차인, 법정지상권, 유치권, 분묘기지권, 그 외 해당 부동산의 공법적인 제한사항 등이 있습니다. 이러한 모든 것들은 매각조건에 기재가 되기 때문에 입찰 전 확인이 가능합니다. 낙찰자에게 인수될 여지가 있는 부분이 매각조건에 누락되었다면 그 사유로 매각불허가신청이 가능하므로 입찰자는 매각물건명세서를 꼼꼼하게 확인하는 습관을 들여야 합니다.

 

3. 임차인(점유자) 분석

 

세 번째 단계는 임차인 분석입니다. 말소기준권리보다 날짜가 앞선 대항력 있는 임차인이 있는지 확인을 합니다. 그리고, 임차인이 대항력이 있다면 우선변제권 요건까지 갖췄는지를 확인합니다. 먼저, 해당부동산에  전입세대주가 없는 경우는 임대차정보에 빈칸으로 기재가 됩니다. 이럴 경우는 보통 소유자가 점유하고 있거나 공실인 경우입니다. 

 

전입세대는 있으나 배당요구를 하지 않은 경우는 보통 두 가지 경우입니다. 첫째, 전입만 되어 있는 경우 또는 전입과 확정일자만 되어 있는 경우입니다. 두 번째로는 임차인이 별도로 배당요구를 하지 않은 경우입니다. 배당요구를 하지 않았는데 대항력 있는 임차인이고, 전입일이 말소기준권리보다 빠르다면 반드시 현장을 방문하여 임대차 계약 체결 여부를 확인해야 합니다. 또는 경매신청채권자가 은행권이라면 담당자를 만나 혹시 무상임대차 확인서가 있는지를 문의해 보는 것이 좋습니다. 

부동산 경매

 

전세권이 기재되어 있는 경우는 배당요구를 했는지의 여부를 확인해야 하며, 배당요구를 한 전세권은 선순위권리라 할지라도 소멸이 되지만, 배당요구를 하지 않았다면 낙찰자가 인수해야 합니다. 그리고, 배당요구가 되어있지 않다면 혹시 서류에서 누락되지는 않았는지 담당 경매계 담당자에게 확인해 보는 것이 좋습니다.

 

임차인이 여러 명일 경우에는 임차인 권리분석을 더 꼼꼼하게 해야 합니다. 제일먼저 배당표를 만들어서 확인해 보면 편리합니다. 대항력 있는 임차인 중 일부배당을 받아 일부 인수금액이 있는지, 대항력은 없지만 일부배당, 전부배당금액 등을 계산해 보면 좋습니다. 그러면 추후에 명도 비용을 어느 정도 예상할 수 있습니다. 

 

배당요구를 하지 않은 선순위임차인이 있는 물건 중에서 임차인의 보증금을 인수하고도 수익이 예상되거나 혹은 허위임차인임이 확실하다고 판단되면 입찰해도 좋습니다.

 

 

 

4. 매각물건명세서 및 기타 인수조건 확인

 

앞서 말했듯이, 낙찰자에게 인수될 여지가 있는 부분이 매각조건에 누락되었다면 그 사유로 매각불허가신청이 가능하므로 입찰자는 매각물건명세서를 꼼꼼하게 확인하는 습관을 들여야 투자에 성공할 수 있습니다. 매각물건명세서에 있는 사항들로는 유치권, 불법건축물, 공부상 차이, 매각 제외, 농취증 필요 등의 사항들이 기재되어 있습니다. 그러므로, 예기치 못한 상황에도 피해를 보지 않으려면 입찰 전 꼭 매각물건명세서를 꼼꼼히 확인하셔야 됩니다. 

 

전세권과 임차권의 차이점

 

전세권과 임차권의 차이를 정확히 알고 있지 않은 사람들이 의외로 많습니다. 전세권과 임차권을 따로 공부하기보다는 이 둘을 서로 비교해서 공부하면 더 쉽게 이해할 수 있습니다. 우선, 부동산을 사용하고 수익 한다는 점에서  전세권과 임차권은 동일합니다. 하지만, 기본적으로 전세권은 등기를 할 수 있고 임차권은 등기를 할 수 없습니다.  전세권은 새로운 소유자(낙찰자 등)에게 대항을 할 수 있습니다만 임차권은 새로운 소유자에게 대항을 할 수 없습니다. 전세권은 우선변제권이 있으며 임차권은 우선변제권이 없습니다. 

 

하지만, 임차권이 등기가 불가능하고, 새로운 소유자에게 대항할 수도 없으며, 우선변제권도 없다는 불합리를 제거하기 위해 주택임대차보호법이 만들어졌습니다. 주택임대차보호법에서 말하는 내용은 첫째, 부동산의 인도(이사 혹은 점유)와 전입신고(주민등록)를 하면 대항력이 생기고, 둘째로는 대항력을 갖춘 후에 확정일자까지 받으면 우선변제권이 생긴다는 것입니다. 

 

전세권을 설정하려면 집주인의 동의가 필요하며 등기 비용을 부담해야 합니다. 하지만, 나중에 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못하면 경매신청이 가능합니다. 임차권 등기의 경우, 부동산임대계약 종료 후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 임차인이 '임대권등기'를 할 수 있습니다. 따라서, 등기부등본에 임차권등기가 되어있다면 주인이 보증금을 반납해주지 않고 있는 상태라고 인식하면 됩니다. 

 

선순위 전세권의 경우에는 배당요구를 신청해야만 배당을 받을 수 있고 미배당 되는 부분을 낙찰자가 인수하지 않습니다. 반면, 선순위 임차권은 신청 없이도 배당을 받으며 임차인의 대항력이 유지가 되고 있는 상태라 간주하기 때문에 미배당 금액을 낙찰자가 인수하게 됩니다.