부동산 경매 투자 잘 하는 방법

부동산 경매 투자 막상 하려면 겁도 나고 어디서부터 시작해야 할지 막막하시죠? 하지만, 처음에 제대로 된 지식을 배우고, 차근차근 경험을 쌓아간다면 경매 투자는 결코 어려운 것이 아닙니다. 지금부터 경매 투자를 잘하는 방법과,  투자 시 주의사항은 무엇인지 알아보겠습니다.

 

부동산 경매 투자  잘 하는 방법

경매 투자

1. 자신의 확실한 투자 철학과 마인드를 장착합니다.

 

모든 투자가 마찬가지이지만 투자자가 투자를 할 때는 제일 먼저 자신의 투자철학과 마인드를 제대로 장착해야 합니다. 나는 어떤 식으로 물건을 고를 것인지, 나의 투자금을 어떻게 분배하여 투자할 것인지, 물건을 낙찰받고 임차를 주어 현금흐름을 세팅할지, 아니면 바로 매도를 하여 매도차익을 얻을 것이지, 명도를 할 때 어떤 마음가짐으로 명도를 할 것이며 이사비는 어떠한 경우에 얼마만큼 지급할 것인지에 대한 자신만의 정확한 룰과 루틴을 만들어 놓는다면 투자가 한결 명쾌하고 단순해집니다.

2. 경매에 필요한 기초 지식을 확실히 공부합니다. 

 

투자철학과 마인드를 장착했다면 이제 경매에 필요한 지식을 공부합니다. 단 알아두셔야 할 점은, 우리는 투자자이지 학자가 될 것이 아닙니다. 모든 부분을 깊이깊이 파고들려고 하는 것보단 실전에 바로 활용할 수 있는 기본적인 지식을 확실하게 공부하는 것이 훨씬 효과적입니다.

 

요즘은 경매에 관한 좋은 책들을 쉽게 구입할 수 있습니다. 인터넷을 활용하여 여러 카페를 들어가 보는 것도 좋고, 직접 서점에 가서 하나하나 직접 책장을 넘겨보고 자신에게 맞는 책을 고르는 것도  좋은 방법입니다. 아래에 쉽고 재미있게 쓰여 술술 잘 읽히는 책들이 있으니 참고하셔도 좋습니다.

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한 가지 팁을 드리자면, 딱딱한 전문서적보다는 경험서 위주의 책들을 추천합니다. 경험서 책들은 보다 쉽게 설명이 되어있고 초보자의 경우 경매의 높은 벽을 허물 수 있습니다. 심지어 어떤 책들은 너무나 쉽고 재미있게 쓰여있어 공부하기에 부담이 덜합니다. 무엇이든 쉽고 즐겁게 공부할 수 있다면 그보다 더 효율적인 것은 없을 것입니다. 책을 읽으며 공부도 하고 간접 경험도 쌓는 것은 두 마리 토끼를 한 번에 잡는 것과 같습니다.

 

책을 읽다 모르는 내용이 나오면 그냥 넘어가지 말고 인터넷 검색을 통해 제대로 알고 넘어가야 합니다. 요즈음 유튜브에도 좋은 자료가 많으니 참고하시면 좋습니다. 모르는 내용을 하나하나 공부하며 중요한 부분은 메모나 나만의 노트를 만들어두는 것도 좋습니다. 경매는 오픈북입니다. 모두 다 외울 필요가 없습니다. 그때그때 자신이 필요한 부분을 빠르게 찾아 실전에 적용할 수 있으면 충분합니다.

 

 

 

 

3. 지식을 실전에 적용합니다.

 

대부분의 많은 경매 투자 입문자들이 공부만 하다가 정작 투자는 한 번도 못하고 포기하는 경우가 즐비합니다. 이유는 자신의 지식을 실전에 녹여낼 시도를 하지 않기 때문입니다. 조금만 더, 조금만 더 하며 공부만 하다가는 투자와는 영영 거리가 멀어질 수 있으니, 공부를 하시고 나면 바로바로 실전에서 행동으로 공부하는 것이 빠르게 투자자로 성공하는 지름길입니다.

 

4. 목표가 같은 투자 친구를 만들어 윈윈 합니다.

 

'빨리 가려면 혼자 가고, 멀리 가려면 함께 가라.'라는 말이 있습니다. 이 말은 경매 투자에 있어서도 정확히 통하는 말입니다. 큰돈이 들어가는 투자인 만큼 부담이 되기도 하고 망설여지기도 합니다. 이럴 때 같은 길을 가는 사람들과 소통하고 격려하면서 공부하고 투자한다면 든든한 지원군을 얻은 느낌을 가질 수 있고, 이러한 느낌은 좋은 시너지가 되어 성공적으로 목표를 이룰 수 있습니다. 서로가 서로의 조력자가 된다면 천군만마를 얻은 것과 같은 효과를 경험하실 것입니다.

 

5. 투자 후에는 다시 한번 리뷰하고 부족한 점을 공부합니다.

 

하나의 물건에 투자하고 수익을 본 후에는 꼭 다시한번 리뷰를 하는 것을 권합니다. 자신의 투자가 성공적이었든 아니었든 모든 일이 끝난 뒤 디브리핑을 해보는 것은 다음 투자를 위한 든든한 자양분이 될 것입니다. 주변에 동료나 선생님 혹은 고수들과 자신의 투자 물건에 대해 이야기해 보고 잘 한 점과 아쉬웠던 점을 이야기하며 나만의 오답노트를 만든다면, 그것들이 쌓여 훗날 자신만의 비밀 병기가 될 것입니다.

 

투자 시 주의사항

부동산 경매 주의사항

1. 권리분석을 철저히 합니다.

 

권리분석이란 말은 사실 법률용어가 아니라 오랜 기간에 걸쳐 투자자들 사이에서 만들어진 용어입니다. 투자자가 부동산을 매입하기 전에 법률적으로나 경제적으로 하자가 있는지를 미리 파악하는 것을 말하는데, 이는 결국 투자자가 손해보지 않고 자신이 목표한 수익을 확실히 얻을 수 있는지를 살펴보는 것이라고 생각하면 쉽습니다. 따라서, 물건에 투자하기에 앞서 권리분석을 철저히 함으로써 성공적인 투자를 만들어내야 합니다. 

 

2. 임장은 필수입니다.

 

간혹 경매지와 인터넷 손품으로만 물건을 분석하고 투자하는 경우도 있습니다. 이는 너무나 위험한 행동입니다. 경매 참여 전에는 꼭 관련자료를 열람하고 현장을 방문해야 합니다. 아파트나 주택, 상가, 사무실 등 임차인의 보증금 문제를 직접 확인해 보고, 주변 부동산을 방문하여 그 물건에 대한 세부사항이나 궁금한 사항들도 체크하고, 혹시 경매지에는 보이지 않았던 함정이 있는지 직접 눈으로 확인한 뒤 입찰을 해야 합니다.

 

3. 부동산 규제내용을 꼭 확인합니다.

 

부동산 규제내용을 확인하는 것은 필수입니다. 투기지역인지, 투기과열지구(분양권 전매금지)인지, 주택거래신고제(실거래가로 취득세, 등록세 부과, 경매로 아파트 취득 시에는 적용이 없으나 매도 시에는 신고하여야 함), 1 가구 다주택자 양도세 중과세 등을 미리 확인하고 검토하는 작업을 거쳐야 합니다.

 

4. 감정가를 믿으면 안 됩니다.

 

감정가는 절대 시세가 아닙니다. 간혹, 유찰이 되지 않은 상태에서 입찰을 할 경우 주변에서 의아한 눈으로 바라보기도 합니다. 하지만, 감정가는 시세가 아니므로 시세조사를 제대로 한다면 100% 물건에서 입찰을 해도 수익을 낼 수 있습니다. 감정가는 참고하되, 반드시 시세조사를 정확히 하여 투자자가 수익을 낼 수 있는 구간을 정확히 산출하셔야 합니다. 이렇게 해서 100%에서 입찰한 물건은 오히려 경쟁도 덜 하기 때문에 유리한 점도 있으니, 유찰이 된 물건만 집중하지 말고 신건 중에 마음에 드는 물건이 있다면 바로 권리분석과 임장조사를 하시기를 추천합니다.

 

5. 뜬소문보다는 정확한 정보를 신뢰해야 합니다.

 

부동산 투자를 하다 보면 가끔씩 소문에 판단력이 흐려지기도 합니다. 항상 정확한 정보를 바탕으로 한 정석투자만이 성공적인 투자를 만들 수 있습니다. 갑작스럽게 나온 재개발이나 재건축 정보나 출처가 불분명한 소문에 침착성을 잃지 않고 항상 정확한 정보나 뉴스에만 귀를 기울여야 합니다.