등기부등본 보는법, 사기 대처법

부동산 등기부등본이란 부동산(토지 또는 건물)에 관한 표시와 권리관계가 기재된 공적인 장부를 말합니다. 오늘은 이것을 보는 법과 사기 대처법인 등기부등본이 위조된 경우와 근저당권 서류를 위조하는 경우에 대해 알아보겠습니다.

 

등기부등본 보는법

 

 

등기부등본은 등기와 관련된 원본을 등사하여 문서로 작성한 것입니다. 이것은 주소만 알면 누구나 열람이 가능합니다. 따라서 집을 매매하거나 임차 혹은 임대를 할 때 언제든지 발급받아 사용할 수 있습니다. 요즘 경매 유료사이트는 등기부등본을 한눈에 보기 좋게 잘 정리해 두어 물건에 대한 인터넷 조사를 할 때 아주 편리합니다. 그러나, 입찰 전까지 등기부상 권리관계가 수시로 변동이 될 가능성이 있고, 공매의 경우에는 경매와는 달리 권리분석표가 정리되어 있지 않기  때문에 물건에 입찰을 하는 등의 실제 사용 시에는 필히 등기부등본을 직접 확인하는 것이 안전합니다. 등기부등본은 아래 인터넷 등기소에서 편리하게 발급받으실 수 있습니다.

 

 

 

 

부동산 등기란 무엇인가

 

부동산 등기란 부동산의 표시와 소유권 등의 보존, 이전, 설정, 변경, 처분의 제한이나 소멸에 관한 사항들을 공부에 기록하여 공시하는 것을 말합니다. 부동산을 누가 점유하고 있는지를 알기 어렵기 때문에 국가에서 등기부라는 공적인 장부를 만들고, 법원등기관에게 부동산의 표시와 권리관계를 작성하도록 하여 일반인에게 널리 공시하는 것입니다.

 

등기부등본 예시

 

구성

 

등기부등본은 크게 건물등기부와 토지등기부로 나뉘어 있습니다. 그리고 건물등기에는 크게 두 가지로 나뉘는데, 아파트, 다세대, 연립, 상가, 오피스텔 등의 집합건물등기와 단독, 다가구주택, 모텔 등 토지와 건물등기가 따로 존재하는 일반건물등기가 있습니다.

 

집합건물 등기부등본에는 표제부가 2개가 있으며, 건물과 토지의 권리가 하나로 묶여있기 때문에 대지사용권은 집합건물과 분리하여 처분할 수 없습니다. 반면, 일반건물의 등기부등본은 건물과 토지의 권리관계가 분리되어 있어서 따로따로 매각이 가능합니다.

 

표제부

 

표제부에는 부동산의 소재지, 건물의 외형, 건축시점과 건축상태를 가늠할 수 있는 부분입니다. 이곳에는 부동산의 지번, 지목(전, 대지 등), 면적, 구조(철근 또는 목조 등)가 기재됩니다. 그리고 집합건물의 경우 대지권의 유, 무를 표시합니다. 만약 표제부에 '사용승인받지 않은 건물임'이라는 문구가 적혀 있으면 주의를 해야 합니다. 그리고, 부동산 소유권 보존일(부동산이 지어진 날짜), 대지권이 있는지 없는지(대지권 미등기), 토지에 별도등기가 있는지 없는지를 확인할 수 있습니다.

 

갑구

 

 

갑구는 부동산의 소유권에 관련된 변동사항이 기재되어 있습니다. 다시 말해, 부동산의 히스토리(사연)를 알 수 있다고 해도 과언이 아닙니다. 그 부동산의 소유권이 어느 시점에 어떤 사유로 이전이 되었는지 또한 소유권 이외의 권리관계가 기재됩니다. 2인 이상의 소유자가 있을 경우에는 각 소유자가 소유한 지분의 규모가 기재가 되고, 그 밖에 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매기입등기 등이 기재됩니다.

 

말소기준권리보다 앞선 가등기, 가처분과 말소기준권리보다 순위가 늦더라도 소유권말소에 관한 가처분이 있는지를 반드시 확인해야 합니다. 등기는 살아있는 것과 말소된 것이 있는데, 말소되지 않고 살아있는 등기를 찾아야 합니다. 등기가 말소된 것은 붉은색 취소선이 그어지고 '등기목적' 란에 '말소'라고 기입이 됩니다. 권리가 많이 설정되어 있을 경우 말소된 권리들 사이에 살아있는 권리를 놓칠 수 있으므로 중간중간 꼼꼼하게 잘 확인해야 합니다. 

 

을구

 

을구는 해당부동산의 채무(근저당) 및 임대관계(전세권등기, 임차권등기)를 확인할 수 있는 부분입니다. 즉, 소유권을 제한하는 사항들이 기재되어 있습니다. 더 쉽게 말하자면, 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 임차권, 지상권, 지역권 등이 기재가 됩니다.

 

또한 이러한 권리의 변경, 이전, 말소가 기재됩니다. 은행에서 근저당에 기한 채권최고액을 설정할 때, 관례적으로 실제 융자금액의  120 - 130%를 설정합니다. 이것을 감안한다면 실제 채무액을 알 수 있습니다. 갑구와 을구에 기재된 각각의 권리들 중 말소되지 않고 살아있는 권리 중에서 경매될 경우 낙찰인에게 인수되는 권리는 무엇이며 말소되는 권리는 무엇인지 정확히 분석해야 합니다. 

 

제대로 보는 법

 

등기부등본을 제대로 보려면 표제부에서 사용승인 유무, 부동산의 소유권 보존일, 대지권미등기, 토지별도등기, 건평 등 부동산의 외형(1동의 표시 및 전체 건물)에 관한 부분을 정확히 확인해야 합니다. 갑구와 을구의 사항을 날짜 순서대로 나열하여 말소기준권리를 찾고, 소유권 변동사항이나 인수권리가 없는지 확인합니다. 

 

등기부상 권리순위의 결정은, 같은 구에서는 순위번호에 따르고, 다른 구에서는 접수번호에 따릅니다. 결국 날짜 순서대로 나열해 보면 됩니다. 부기등기는 주등기의 순위에 따르고 부기등기 상호 간 순위는 그 전후에 따릅니다. 만약 가등기를 한 경우에는 본등기의 순위는 가등기에 의합니다. 그리고, 가처분의 경우에는 가처분권자가 그 본안소송에서 승소할 경우 가처분 수위에 따릅니다.

 

사기 대처법

 

등기부등본이 위조된 경우

 

부동산을 구입하면서 등기부등본을 직접 발급받지 않고 매도인이 위조한 등기부등본만 믿고 계약을 하게 되면 사기에 노출될 수 있습니다. 매도인이 근저당권이 말소된 것처럼 위조를 한 경우에, 매수인이 그 부동산에 권리 제한이 없다고 안심하고 구입을 하는 경우입니다. 이런 경우의 대처법은 다음과 같습니다.

 

우선 가장 중요한 사항은, 등기부등본은 본인이 직접 발급을 받는 것을 원칙으로 합니다. 그리고 계약 바로 직전에 발급받는 것을 추천합니다. 보통 아파트에 근저당권이 설정되어 있는 경우에는 그 채무액 규모가 커서 변제가 어렵기 때문에 매도인은 아파트 매매대금을 지급받아 근저당권을 말소해 주는 경우가 있는데, 매도하기 며칠 전에 근저당이 말소되었다면 일단 의심해 보는 것이 좋습니다.

 

근저당권 서류를 위조하는 경우

 

위와 같은 등기부등본 위조를 예방하기 위해 매수인이 직접 등기부등본을 발급받는 사례가 늘면서 사기꾼들의 수법 또한 업그레이드가 되었습니다. 사기꾼들은 이제 근저당권등기 말소에 필요한 은행 서류를 위조하고 등기소에 제출하여 근저당권 말소를 받는 사례가 발생했습니다.

 

이런 경우는 등기부등본 위조가 아니기 때문에 매수인이 아무리 등기부등본을 계약 직전에 직접 발급받는다 해도 사기를 당하기 십상입니다. 이 경우, 매수인은 매도인에게 불법행위로 인한 손해배상 청구를 할 수는 있겠지만 손해배상 판결을 받는다고 해서 그것은 단지 판결일 뿐 금전적 손해배상은 못 받을 확률이 높기 때문에, 사기죄로 매도인을 다시 고소할 수는 있겠지만 아무 의미 없는 청구일 수 있습니다. 

 

대한민국법원 인터넷 등기소

 

이러한 경우 대처하는 방법은 다음과 같습니다. 첫째, 부동산 등기부등본을 직접 발급받되, 말소된 내역이 포함된 등기사항전부증명서 유형으로 발급을 받습니다. 둘째, 부동산 등기부등본에서 가압류나 근저당권 등이 말소된 내역을 찾습니다. 셋째, 매도인에게 은행 등 채권자로부터 채무변제확인서를 발급받아줄 것을 요청합니다. 여기서 만약 매도인이 거절을 한다면 그 부동산은 구입을 포기하는 것이 안전합니다.

등기사항전부증명서

지금 발급받기

 

그럼에도 불구하고 그 부동산을 꼭 구입하길 원한다면 채권자에게 직접 찾아가서 변제 여부를 확인하면 됩니다. 예를 들어, 은행에 직접 방문하여 등기부등본의 말소 내역을 보여주면서 채무가 진짜 모두 상환이 되었는지를 물어보고, 그것이 사실이라면 관련 내용은 확인서로 받거나 녹음을 해 두면 좋습니다.