경매 부동산 현장조사 하는 방법, 수익 분석

경매 부동산 투자자들에게 현장조사는 아주 중요한 단계입니다. 오늘은 어떻게 조사해야 하는지 그 방법을 알아보고, 수익을 분석하는 방법과 입찰가를 산정하는 방법에 대해서도 함께 알아보겠습니다.

 

 

경매 부동산 현장조사 하는 방법

1. 제일 먼저 시세파악을 합니다.

 

시세파악은 경매뿐만 아니라 모든 부동산 투자에 있어 가장 기본이 되고 중요한 단계입니다. 물건을 분석할 때 무조건 감정가를 맹신하기보다는 감정가는 그냥 참고만 하되, 입찰자가 직접 현장에 나가 그 주변 부동산들을 통해 시세조사를 하는 것이 제일 정확합니다.

 

요즘은 아파트의 경우 많은 좋은 사이트들 덕분에 인터넷 손품 만으로도 시세파악을 하는데 무리가 없지만, 그 밖에 주택이나 상가 등 아파트 외의 시세를 파악할 때는 무조건 근처 부동산이나 물건 주변 거주자들 혹은 주변 상가 임차인에게 탐문하는 방법이 좋습니다.

 

현장조사 하는 방법

 

부동산에서 시세조사를 할 때에는 그 물건의 매도가격과 매수가격을 함께 알아보는 것이 효과적입니다. 그리고, 처음부터  경매 때문에 조사를 한다고 말하면 보다 더 정확한 시세파악을 할 수 있습니다. 뿐만 아니라, 일반 매매가격만 알아보는 것보다 급매물도 있는지 파악하면 좋습니다. 혹시 경매가보다 더 저렴한 급매물건이 있다면 굳이 경매를 통하지 않고도 급매로 물건을 매수할 수 있기 때문입니다.

 

보통 경매 투자자들은 입찰가격만을 생각하게 되는데, 입찰 비용 외에 여러가지 들어가는 비용에 대해서도 생각을 해야 합니다. 예를 들어, 취득세나 명도비도 계산을 함께 해야 합니다. 특히 명도비의 경우는 입찰하기 전에 미리 얼마를 지불할 것인지 대략 예상을 해 두면 수익계산을 하기 쉽습니다. 다시 말해, 명도비를 계산하고도 수익이 나는 한도 내에서 금액을 결정하면 좋습니다.

 

 

2. 건물의 상태를 파악합니다.

 

입찰자는 입찰 전에 건물의 관리 상태를 파악하고 하자가 있는지를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 특히 , 옥상의 방수상태는 매우 중요합니다. 옥상의 방수상태는 건물의 누수와 직접적으로 연결되어 있기 때문에 철저히 체크해야 하며, 외벽에 크랙이나 그 밖에 하자가 있는지도 파악해야 합니다. 

 

주차장의 상태도 잘 살펴봅니다. 쓰레기나 재활용의 관리가 잘 되어있는지 체크하고 주차장의 바닥상태나 조명에도 문제는 없는지 확인해보아야 합니다. 이렇게 공용 부분이 있는 빌라나 아파트, 다가구나 다세대 주택 등등은 건물의 방수상태, 크랙, 주차장 상태를 직접 현장에서 체크하는 것이 안전합니다.

 

3. 직접 점유자를 만나지 않고도 현장 확인이 가능합니다.

 

경매를 하다보면 입찰하고 현장 조사를 할 때 직접 점유자를 만나야 한다는 부담은 가질 필요가 없습니다. 왜냐하면, 집 내부의 하자는 수리비용이 그리 크지 않아 수익률에 큰 변수로 작용을 하지 않기 때문입니다. 보통 집수리나 인테리어를 할 때 가장 큰 비용이 들어가는 부분이 바로 샷시입니다. 샷시는 꼭 집안을 들어가서 확인하지 않고도 집 밖에서 알 수 있습니다.

 

혹시, 화재나 누수 혹은 파손 등이 걱정이 된다면, 소유자(낙찰자)는 낙착 후 잔금을 내기 전에 부담 없이 해당 물건지에 가서 꼼꼼하게 확인하면 됩니다. 그 때 만약 하자가 있었는데 '매각물건명세서'에 기재가 되어있지 않았다면 낙찰자는 '불허가 신청'을 할 수 있습니다. 즉, 낙찰 잔금을 내기 전에 꼭 현장에 가서 하자 여부를 확인하는 것을 습관화하면 좋습니다.

 

4. 관리비와 공과금을 확인합니다.

 

집합건물의 경우, 관리비는 낙찰자가 승계를 해야 합니다. 따라서 입찰 전에 그 물건의 관리비가 얼마인지와 그 외의 공과금이 연체된 경우가 있는지를 확인해야 합니다.

 

 

 

수익 분석하는 방법

수익을 분석하는 방법의 가장 첫 번째 해야 할 것은 원가계산을 정확하게 하는 것입니다. 즉, 원가계산을 정확하게 하면 수익을 분석하는 것이 용이합니다. 낙찰가격 외에 들어갈 비용까지 감안을 해야지만 정확한 원가가 됩니다. 낙찰가 외에 들어가는 비용에는 취득세, 명도비 혹은 강제집행비용, 관리비, 수리비, 양도세, 보유세, 대출가능여부 및  금액이 있으며, 이것들과 낙찰가를 합한 가격을 원가라고 생각하면 됩니다. 원가는 꼭 입찰 전에 확인해 보아야 합니다.

 

명도비의 경우에는 나중에 내가 점유자에게 이사비와 위로금을 명목으로 얼마정도 줄 것인지를 계획하고 입찰을 하면 더 좋습니다. 내가 수익을 낼 수 있는 범위 안에서 명도비를 계산하면 명도 절차도 수월하게 진행이 됩니다. 명도비를 결정하는 기준으로는 나중에 점유자와 명도비가 협의가 되지 않았을 경우 인도명령신청을 하고 강제집행을 하게 되는데, 강제집행에 들어가는 비용(보통 32평 기준으로 150-250만원 정도)에 준하여 결정하면 적당합니다. 정확한 금액은 그때그때 상황에 따라 조정하면 됩니다.

 

공용 부분 관리비 같은 것은 낙찰자가 부담해야 하므로 잘 알아보고 체크해야 합니다. 수리비의 경우는 도배와 장판은 기본으로 생각하고, 다른 인테리어가 필요한 부분도 잘 체크하여 계산합니다. 또한 이 물건이 대출이 가능한지, 가능하다면 대출금액이 얼마인지도 미리 파악해 놓습니다. 

 

위의 내용으로 물건의 원가계산을 정확히 파악하고 계산해 놓으면 이것을 바탕으로 수익계산을 정확하게 할 수 있습니다. 경매 투자를 처음 시작함과 동시에 원가계산을 정확하게 하는 습관을 들이면 앞으로의 투자가 한결 여유로워집니다. 경매 투자의 기본은 뭐니 뭐니 해도 물건을 저렴하게 매입하는 것입니다. 저렴하게 매입을 한다면 명도를 비롯한 모든 절차가 수월해지며 실패 없는 안전한 투자를 할 수 있습니다.

 

 

입찰가 산정 방법

1. 급매물을 기준으로 입찰가를 정합니다.

 

입찰가는 무조건 급매물보다 싸게 싸야 합니다. 따라서 입찰 전 그 지역에 나와있는 급매물들을 조사하여 그 급매물가를 기준으로 내가 얼마에 매입할지를 결정해야 합니다. 

 

2. 기존의 낙찰가를 참조합니다.

 

인터넷 '법원 사이트의 일정표'를 살펴보면, 사람들의 동선이나 추세, 그리고 심리를 파악할 수 있습니다. 매각사례분석, 인근매각사례, 동일번지매각물건 등을 참조하면 좋습니다. 법원 사이트 일정표를 꼼꼼히 살펴보고 분석하면 투자의 감을 얻을 수 있으니 참고하시면 좋겠습니다.

 

3. 인터넷에 나와있는 자동 엑셀수익표를 맹신하지 마십시오.

 

모든 것은 기본에 충실해야 합니다. 요즘 인터넷에 자동으로 입찰가를 산정해 주는 사이트가 많습니다. 하지만 인터넷 자동 입찰가 엑셀수익표는 원가계산용으로는 사용해도 좋으나, 입찰가를 산정하는데는 많이 허점이 있을 수 있습니다. 당시 부동산 시황이 어떠한지, 다시 말해 현재 부동산 시장이 상승장인지 하락장인지에 따라 입찰가격은 달라질 수 있기 때문입니다. 

 

입찰가를 잘 결정하기 위해서는 급매물의 시세를 잘 조사해서 그 가격보다 저렴하게, 그리고 기존의 낙찰가를 참조하여 산정하는 것이 안전하고 효율적입니다. 모든 투자와 마찬가지로 경매 투자 또한 기본에 충실하고 그 바탕에서 상상력을 발휘하여야 성공적인 투자를 이루어낼 수 있습니다.