경매 함정 조세채권, 당해세, 근로복지공단 압류

경매를 하다 보면 가끔 함정에 빠지는 경우가 있습니다. 권리분석을 철저히 했음에도 놓칠 수 있는 그 무엇들은 바로 조세채권의 법정기일, 당해세, 근로복지공단의 압류, 그리고 임차인의 2차 우선변제권입니다. 오늘은 이것들에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

 

경매의 함정 - 조세채권의 법정기일

 

경매의 함정에서 제일 먼저 조세채권의 법정기일에 대해 알아보겠습니다.  우선 '조세'에 대해 살펴보면, 조세란 국가나 지방자치단체가 그 경비에 충당할 재력을 강제적으로 징수하는 재원 즉, 국세나 지방세를 말합니다. 마찬가지로 우리나라뿐만 아니라 외국에서도 우선권이 주어집니다. 여기서 주의할 점은, 조세채권은 등기접수된 날짜가 아닌 조세채권의 법정기일 순위로 배당을 받는다는 것이 주목해야 할 점입니다. '조세채권의 법정기일'이란 해당 조세의 '신고일' 또는 '납세고지서 발송일'을 말합니다.

 

근저당이 아닌 조세채권이 원인이 되어 체납처분 되는 경매나 공매의 경우 꼭 주의를 해야 합니다. 만약 입찰부동산의 등기부 상 압류 또는 가압류가 말소기준권리이고 압류(말소기준권리) 일자가 임차인의 확정일자보다 후순위일지라도 불과 몇 개월 정도밖에 차이 나지 않는 물건은 함정일 가능성이 매우 높으므로 주의를 해야 합니다.

 

경매에서 배당을 할 때나 공매에서 배분을 할 때, 임차인의 확정일자가 조세채권의 압류일자보다 빠를지라도 배분순위는 늦을 수 있기 때문입니다. 왜냐하면 조세채권은 등기부상 압류등기일이 아닌 조세채권의 법정기일을 기준으로 배분되기 때문인데 위 케이스의 경우 권리분석만으론 압류일자에 앞서 임차인이 전입 및 확정일자를 갖췄기에 보증금 전부를 배당 또는 배분받을 수 있다고 생각하기 쉽기 때문입니다.

 

경매의 배당순위

배당순위

 

조세는 국가나 지방자치단체가 그 경비에 충당할 재력을 얻기 위하여 국민으로부터 강제적으로 징수하는 재원인만큼 그러한 공익성 때문에 우리나라뿐 아니라 외국에서도 조세채권에 관해 우선원칙이 성립됩니다. 그러한 이유로 조세채권은 원칙적으로 납세자의 다른 공과금 등 기타의 채권에 우선하여 징수하는 것입니다. (국세기본법 제35조 제1항, 지방세법 제31조 제1항)

 

취득세의 경우는 부동산을 매입하고 신고하는 행위에 의하여 조세채무가 확정이 되므로 '신고일'이 법정기일이 되는 것이고, 과세표준과 세액을 지방자치단체가 결정하는 경우에 고지한 당해 세액에 대해서는 그 '납세고지서 발송일'이 법정기일이 됩니다. 그러므로, 이런 조세가 체납되었을 때 체납자의 부동산 등기부등본에 기입된 압류일자는 이미 해당 조세에 관해 독촉 및 최고절차를 거친 이후일 것이므로 실제 법정기일보다 최소 몇 개월 후라고 생각하면 안전합니다.

 

그리고 조세채권의 배분순위는 압류등기일이 아닌 법정기일을 기준으로 결정되므로 입찰 전에 꼭 확인하는 습관을 들여야 하니다. 결론적으로, 조세채권 법정기일의 함정을 잘 피해 갈 방법은, 입찰할 부동산에 관해 공매의 경우는 자산관리공사 직원에게 조세채권의 법정기일에 관해 조세채권의 법정기일이 임차인 전입일자보다 앞서는지, 그렇다면 그 금액은 얼마인지를 문의하면 안전합니다.

 

당해세

 

얼마 전까지 당해세는 경매에 있어 확인할 수 없는 금액이기 때문에 위험을 감수하고 입찰을 해야 했습니다. 그러나 2023년 4월 1일부터 당해세에 대한 배당절차가 바뀌었으므로 당해세가 무엇인지 어떻게 바뀌었는지 알아보겠습니다. 당해세(當該稅)란, 한자로만 가지고 대략적인 뜻풀이를 하자면 '재산에 해당되는 세금' 정도로 해석할 수 있습니다. 좀 더 자세히 알아보자면, 사전적 의미는 당해 재산을 소유하고 있다는 사실 자체에 담세력을 인정하여 부과하는 국세, 지방세 및 그 가산금을 말합니다.

 

즉, 당해세는 당해연도 세법에 의한 절차에 따라 세액이 확정되는 세금입니다. 당해란 해당 목적물을 의미하며, 당해세는 해당 목적물에 부과된 세금입니다. 정확히 말하면 부동산 경매에서는 해당 부동산에 부과된 세금을 의미합니다. 이는 근저당권 설정 이전, 이후 상관이 없이 우선변제권에 비해 먼저 배당을 받아가기 때문에 우선변제권이 있는 선순위 임차인의 피해가 되고 있는 상황이었습니다.

 

그러나, 올해 2023년 4월 1일부터 국세징수법 제35조 개정으로 인한 배당순위가 변경되어 많은 분들이 보증금을 지킬 수 있게 되었습니다. 당해세 종류의 종류를 살펴보겠습니다. 당해세는 해당 부동산에 부과되어 있는 세금 중 국세와 지방세를 의미합니다. 국세는 국가가 징수하는 세금이며, 압류권자가 세무서입니다. 그러나, 지방세 경우 지방자치단체가 징수하는 세금으로 압류권자가 지방자치단체입니다. 국세의 경우 상속세, 증여세, 종부세 등이 있으며, 지방세에는 취득세, 재산세, 등록세 등이 있습니다.

 

2023년4월1일 당해세 배당 절차가 변경되었습니다. 개정 전에는 선순위 임차인이 아닌 대항력이 없는 임차인이거나 소유자가 점유하고 있을 경우에는 당해세로 인한 인수금이 따로 없으므로 신경 쓰지 않아도 되었지만, 문제는 소유자가 배당받아가는 경우에는 당해세로 인하여 임차보증금을 모두 배당받지 못할 때 그 금액만큼 인수해야 됐었습니다. 그러나, 국세징수법 변경으로 인하여 법정기일이 늦은 당해세 금액만큼 주택임차보증금이 변제될 뿐 아니라, 당해세 역시 권리분석 순서에 따른 배당으로 변경되었습니다. 이번 개정으로 경매 입찰자가 안심하고 입찰할 수 있습니다.

 

근로복지공단 압류

 

 

근로복지공단 압류는 임차인 순위보다 앞섭니다. 위의 배당순위표의 제3순위를 보면 소액임차인 보증금 말고 최종 3개월간의 임금채권, 최종 3년간 퇴직금이 존재합니다. 즉, 임금과 퇴직금은 법적으로 1순위로 무조건 보장받는다라고 생각하시면 됩니다.

 

이렇게 빠른 배당순위로 해주는 이유는 첫째, 법에서 보장해 주기 때문입니다. 둘째, 근로기준법(제38조 - 임금채권 우선변제),근로자퇴직급여보장법(제 11조 - 퇴직금의 우선변제) 때문입니다. 정리해 보자면, 경공매 투자 시 부동산에 대항력+우선변제권이 있는 임차인이 있으면서 ‘근로복지공단의 압류’가 보인다면 반드시 근로복지공단의 금액을 반드시 확인해야 합니다. 그렇지 않으면 경매 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

 

근로기준법 제 38조 (임금채권 우선변제)

근로자퇴직급여보장법 제11조(퇴직금의 우선변제)

 

임차인의 2차 우선변제권

 

대항력은 한 번 갖추면 경매가 몇 번이 진행이 되든 집주인이 몇 번이 바뀌든 상관없이 영원히 지속이 됩니다. 반면, 우선변제권과 최우선변제권은 1회용이라고 생각하면 쉽습니다. 따라서, 임차인은 제2차 경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없습니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 제1차 경매절차에서 배당요구를 했으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우에 제2차 경매절차에서 우선변제권 및 최우선변제권이 인정이 되지 않습니다. '대항력은 영원히 남아있고, 우선변제권은 1회용이다.'라는 것을 꼭 기억하시면 안전합니다.