주택임대차보호법의 내용, 대항력과 우선변제권

전세사기나 깡통전세 혹은 경매 시 불리한 상황에 처해지는 임차인들을 구제하기 위한 방법으로 주택임대차보호법이 생기게 되었습니다. 오늘은 이 법안이 무엇인지 그 내용을 알아보고 대항력과 우선변제권, 그리고 최우선변제권에 대해 더 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 

 

주택임대차보호법의 내용

 

주택임대차보호법의 내용을 한 마디로 말하자면 '세입자를 위한 법안'이라고 생각하면 좋습니다. 지난 1981년도에 우리나라에서 처음 제정된 이 법안은 세입자의 권리를 보호하기 위해 만들어졌고, 그동안 몇 차례의 크고 작은 개정이 있었습니다. 사실 이전에도 민법상 임대차 관련 법이 존재는 했지만, 이 규정은 민법보다 더 강하게 적용된다는 것이 의미가 있습니다.

 

이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용을 합니다. 또한, 그 임차주택의 일부가 주거 외에 사용되는 경우에도 적용이 됩니다. 뿐만 아니라, 미등기나 미준공이 된 건물일지라도 건축주와 임대차 계약을 체결한 후, 임차인이 전입하고 주거용으로 사용하고 있는 경우에도 주택임대차보호법이 적용이 됩니다.

 

하지만, 주거용 건물인지 판단하는 기준시점은 ‘임대차계약 체결 시점’입니다. 임차인이 비주거용 건물(상가)에 임차하여 임의로 주거용으로 개조를 하여 사용하거나 증축하여 사용했을 경우에는 주거용 건물로 볼 수 없습니다. 왜냐하면, 그 경우는 주택임차인이 아니고, 따라서 대항력이 없기 때문입니다.

 

주택임대차보호법

 

 

예를 들어, 오피스텔의 경우에 처음 계약 체결시 주거용으로 계약을 하면 전입을 해야 하고, 업무용으로 계약을 한다면 사업자등록을 해야만 대항력이 인정됩니다. 따라서, 오피스텔을 매매하거나 입찰할 때에는 반드시 계약이 어떤 내용으로 체결되었는지 꼭 확인해 보아야 합니다. 참고로, 업무용으로 계약을 체결하여 다면 주택임대차보호법이 아닌, 상가임대차보호법을 적용받을 수 있습니다.

 

주택임대차보호법은 임차인이 경제적으로 불리한 위치에 자리한다는 사실에서 시작된 법입니다. 이 법안이 만들어지기 전 세입자들은 집주인에게 일방적으로 불리한 계약을 강요당하기도 하고, 어떤 상황에 닥쳤을 때 제대로 자기주장을 하기 힘들었고, 억울하게 자신의 권리를 찾지 못하는 일이 많았기 때문입니다. 사실 민법에도 전세권이나 임차권 등기와 같은 조항이 존재는 하지만 이것만 가지고서는 세입자들에게 완전한 보호가 이루어지지 않았습니다.

 

특히 전세권 같은 경우 집주인이 허락을 해 줘야 가능하지만 대부분의 집주인이 담보 가치 하락을 우려해 이를 거부하는 경우가 더 많습니다. 그러면, 이 법안의 어떠한 부분들이 세입자들을 지켜주는지 자세히 살펴보겠습니다. 1981년 제정된 주택임대차보호법에는 여러 조항이 존재하며 대부분의 내용이 임차인 보호를 위해 만들어졌습니다. 대표적인 예로, 대항력 확보 조항과 우선변제권, 그리고 최우선변제권이 있습니다.

 

대항력

대항력이란

대항력이란 임차인이 집을 인도받고 주민 등록을 하는 것만으로도 제삼자에게 대항 가능한 대항력이 생기는 조항입니다.  임차주택이 매매나 경매 등의 사유로 소유권이 바뀌게 되더라도 그 임차주택의 양수인(낙찰자)에 관하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권리를 말합니다. 대항력이 있는 임차인은 그 주택을 사용하고 수익 할 수 있는 권리와 보증금반환청구권 등의 권리를 가질 수 있습니다. < 주택임대차보호법 제3조의 5 >

 

대항력 취득 요건

대항력을 취득하기 위해서는 다음의 세 가지 요건이 꼭 필요합니다. 첫째, 임대차 계약 체결입니다. 임대인과 임차인은 해당 부동산에 대한 합법적인 임대차 계약을 해야 합니다. 둘째, 임대인은 전입신고를 해야 합니다. 계약이 체결되면 임차인은 가까운 주민센터에 가서 주민등록을 마쳐야 합니다. 셋째, 부동산의 인도입니다. 임차인이 계약과 전입신고(주민등록)을 마치면 해당 부동산으로 이사를 하고 점유를 해야 합니다. 제3조(대항력 등)

 

 

 

 

 

 

주의사항

위의 대항력 취득 요건 세 가지를 모두 갖추면 익일(다음날) 0시부터 대항력을 취득하게 됩니다. 다시말해, 임차인이 대항력을 갖기 위해서는 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 다음 날부터 그 효력이 발생한다는 것입니다.

 

주택의 인도의 경우, 임차인이 임차주택의 경락기일 전에 주민등록만 그대로 둔 채 시설이나 집기를 남겨두지 않고 이사를 하였고, 집을 구하는 사람에게 보여주기 위해 출입문의 열쇠를 소지한 채 임차주택의 출입문을 잠그지 않은 경우에는 주임법상 주택의 '점유'를 상실했다고 봅니다.

 

즉, 이럴 경우에는 문을 잠궈놓고나 최소한 짐이라도 있어야 점유로 인정이 된다는 것입니다. 열쇠로 시건장치는 했지만 잠그지 않았기 때문에 아무나 드나들 수 있다는 것은 진정한 점유로 보기 어려우며 이는 곧 점유의 상실이므로 대항력을 인정받을 수 없습니다. 

 

올바른 전입신고를 하는 방법은 다음과 같습니다. 단독주택, 다가구주택의 주민등록은 건물의 호수와 상관없이 지번만 올바르게 전입신고를 하면 대항력을 취득할 수 있습니다. 그러나, 집합건물의 임차인의 대항력을 판단할 때는 동과 호수까지 정확히 기입해야 인정을 받을 수 있습니다.

 

대항력의 존속요건

대항력이란 임대차의 계약을 체결 후 주민등록을 하고 주택을 인도받았을 때 취득하는데 이 조건을 계속 유지를 하고 있어야만 비로서 인정을 받을 수 있습니다. 경매절차의 임차인은 '배당요구종기일'까지 유지하고 있어야 되고, 일반적인 상황에선 신소유자가 소유권을 취득 시까지 유지해야 합니다. 만약, 유지할 수 없는 상황이라면 임차권등기를 해야만 대항력을 인정받을 수 있습니다. 

 

우선변제권

우선변제권이란

우선변제권이란 세입자가 임차한 주택이 경공매 되는 경우 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 먼저 변제받을 수 있는 권리입니다. 우선변제권이 발생하기 위해서는 위에서 본 대항력(주택의 인도 및 주민등록)과 확정일자를 갖추어야 합니다. 다시 말해, 계약서에 확정 일자를 받는 것을 통해서 만에 하나 집이 경매에 넘어가게 되었다 하더라도 타 채권자보다 우선적으로 변제를 받을 권리를 획득하는 것이라 하겠습니다.

 

우선변제권의 요건

살고 있는 집이 경매에 넘어가게 되었을때 주택임차인이 낙찰대금에서 우선변제를 받으려면 다음과 같은 네 가지 요건을 갖추어야 합니다. 첫째, 제일 먼저 대항력을 갖추어야 합니다. 여기서 대항력이란 부동산의 계약, 인도, 주민등록을 말합니다. 둘째, 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자를 기준으로 우선 변제 받는 순위가 정해집니다. 셋째, 배당요구종기일까지 배당요구 신청을 합니다.

 

마지막으로, 배당요구종기일까지 전입 및 점유(존속 요건)를 하고 있어야 합니다. 이때 확정일자는 최우선변제 요건에는 포함되지 않습니다. 확정일자보다 전입일이 늦은 경우에는 주민등록을 마친 다음 날부터 우선변제권을 취득할 수 있습니다.  <주택임대차보호법 제3조의 2(보증금의 회수)>

 

최우선변제권

최우선변제권이란

최우선변제권이란 주택임대차 계약관계에 있어 임차인(세입자)을 보호하기 위하여 일반법(민법)보다 상위에 존재하는 특별법(주택임대차보호법)을 통하여 임차인의 최소한의 권리를 보장한다는 차원에서 소액보증금만큼은 최우선적으로 임차인에게 변제해주는 것입니다. 각 지자체에서 정하는 기준에 따라 보증금과 월세의 액수가 일정 이하인 경우, 다른 채권자, 담보권자보다도 먼저 보증금을 돌려받는 것이 가능하게 되는 것입니다. 즉, 보증금이 낮은 월세는 안전하다고 볼 수 있습니다. 

 

최우선변제권의 요건

최우선변제권이란 쉽게 말해 소액임차인의 우선변제권이라고 생각하면 됩니다. 소액임차인이 경매절차에서 최우선변제권이 인정되려면 다음 네 가지 요건을 만족해야 합니다. 첫째, 경매기입등기 이전에 대항력을 갖춰야 합니다. 즉, 경매가 개시되기 전에 대항력을 갖추고 있어야 한다는 말입니다. 둘째, 보증금의 액수가 법이 정한 소액보증금에 해당이 되어야 합니다. 셋째, 배당요구종기일 이내에 배당요구신청을 합니다. 넷째, 배당요구종기일까지 대항요건을 유지하고 있어야 합니다.