재정비 촉진사업 뜻과 진행절차, 비교

재정비 촉진사업은 정비사업과 더불어 요즘 진행 중인 곳이 많습니다. 오늘은 이 사업의 뜻과 진행절차를 살펴보고 정비사업과 비교해서 알아본 후, 그 예로 노량진의 현재 상황을 이야기해 보겠습니다.

재정비 촉진사업

재정비 촉진사업 뜻과 진행절차

재정비 촉진사업은 뉴타운 사업이라고도 하는데, 여러 사업을 하나의 광역사업으로 연계하고 개발하는 사업입니다. 기반시설을 효율적으로 확보할 수 있고 도시의 균형 있는 발전을 도모하는 게 그 목적이라 할 수 있습니다. 절차를 살펴보자면 재정비 촉진지구를 지정합니다. 이것은 재정비 촉진 사업의 범위를 결정한다는 말과도 일맥상통합니다. 그다음은 재정비 촉진계획을 수립하고, 재정비촉진사업을 시행합니다. 맨 처음 재정비 촉진지구를 지정할 때 구청장은 지구지정서류를 작성합니다. 명칭, 위치, 면적, 지정 목적, 현황, 관리 방향 등을 작성합니다. 주민과 구의회 의견이 첨부되고, 재정비 촉진계획 결정이 신청되면, 특별시장에게 신청을 합니다. 여기서 지구지정 서류의 주제로는 보행중심의 녹색 뉴타운 아래 기본방향을 여유 있는 기반시설과 지역특성을 살린 맞춤형 주거단지, 다양한 세대와 계층이 더불어 사는 커뮤니티 조성, 자연 친화적인 고품격의 주거환경 조성으로 방향을 제시합니다. 이와 같이 구청장이 지구지정 서류를 작성하면, 그것에 더해 재정비 촉진사업 현황, 기반시설 설치에 관한 사항, 부동산 투기 대책의 이슈와 함께 특별시장에게로 보고가 됩니다. 이에 특별시장은 상위 계획에 부합하는지 검토를 하고, 도시 재정비위원회 심의를 통해 지정하고, 시보에 고시를 하고 나서, 국토교통부 장관에게 보고를 하는 순서로 진행이 됩니다. 이렇게 재정비 촉진지구로 지정이 되면 지구 지정 시에 토지거래 허가구역 지정 및 개발행위 허가제한이 됩니다. 

 

정비사업과의 비교

그렇다면 정비구역은 클수록 좋을까요? 정비구역이 클수록 쾌적한 기반시설의 조성이 가능해집니다. 하지만 사업의 이해 당사자가 많아지게 되고, 이것은 사업을 추진하는데 더디어질 수 있습니다. 그리고 사업기간 지연에 따른 분담금이 증가할 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 주택에 대한 기대 수준 및 실현가능성을 함께 고려해야만 사업을 원활하게 마무리 지을 수 있습니다. 그렇다면 정비사업과 재정비 촉진사업(뉴타운 사업)을 비교해서 살펴보겠습니다. 우선 이 두 가지를 비교하기 위한 네 가지 구분내용을 말씀드리자면, 근거 법률, 개발 방식, 개획 총괄, 사업 유형이 있습니다. 첫째로, 정비사업의 근거법률은 도시 및 주거환경 정비법을 적용하나, 재정비 촉진사업은 도시 재정비 촉진을 위한 특별법이 적용됩니다. 두 번째로, 정비사업은 소규모 단위의 개발사업입니다만 재정비 촉진사업은 광역단위(생활권) 별 선 계획, 후 개발 방식으로 전개됩니다. 세 번째로, 재정비 촉진사업은 총괄 계획가이며, 마지막으로 정비사업은 주거환경 개선사업인 동시에 재개발 사업, 재건축 사업이 이에 해당하지만, 재정비 촉진사업은 정비사업, 도시개발사업, 시장정비사업 등으로 이루어집니다. 재정비 촉진사업이 별도로 필요하게 된 이유는 도시 및 주거환경정비버 등에 의한 정비사업을 시행하게 되면 사업면적이 좁게 지정되어, 별로 크지 않은 면적에 여러 개의 사업이 각각 진행되는 등 도시 계획적인 측면에서 볼 때 전체적인 균형이 이루어지기가 쉽지 않습니다. 따라 조금 더 넓은 면적을 한 개의 사업면적으로 지정을 하고, 계획적이면서 동시에 통일감도 같이 얻을 수 있는  계획을 진행시키기 위해 제정된 것이 바로 도시 재정비 촉진을 위한 특별법입니다. 일반적으로 정비 기본계획의 구역도를 보면 각각의 정비사업별로 정비구역이 그려져 있고 칼라도 다르게 구분되어 있습니다. 그렇기 때문에 구역들이 작아 소규모의 사업이 정신없이 혼재되어 일관된 도시계획을 수립하는데 방해가 될 수 있습니다. 이러한 이유로 광역적인 사업계획을 수립하여 통일성 잇는 도시계획을 수립하기 위해 구역의 범위를 넓히는 사업이 필요하였고, 그것이 바로 재정비 촉진사업인 것입니다.

 

노량진

노량진 뉴타운의 최고 관심 구역은 1 구역이라고 할 수 있습니다. 노량진역 1,9호선의 더블 역세권으로서, 전체 뉴타운의 3분의 1에 가까운 최대 규모입니다. 일반분양분 1,200 가구 이상이 될 것으로 예상되어 가장 관심이 집중되고 있습니다. 현재 사업시행인가를 완료하고 현재 입찰공고(2023.9)를 내어 시공자를 선정하고 있습니다. 그러나 노량진 뉴타운 8개 구역 중 1개 구역만이 시공자를 선정하지 못하였습니다. 노량진 1 구역 조합이 제시한 공사비가 너무 많은 것으로 추정되고 있습니다. 아무리 좋은 입지조건이라 할지라도 자재가격과 인건비 상승으로 건설사들이 서두르지 않고 눈치를 보고 있는 입장입니다. 2차 현장설명회에는 6개 건설사가 참여하였습니다. 뿐만 아니라, 조합원해임 총회를 개최하는 등 조합원 간의 갈등도 고조되고 있습니다. 다음으로 노량진 2 구역은 바로 장승배기역 역세권입니다. 서부선 계획으로 인해 장승배기역은 더블 역세권이 될 것입니다. 2028년 개통 목표로 경영권 승인을 받아 2주간의 유예기간을 없애고 있습니다. 가장 빠른 사업 속도를 자랑하는 2 구역은 SK의 프리미엄 브랜드 디파인 산하로 진행됩니다. 대부분 완전히 철거한 상태이고 현재 공사를 준비 중입니다. 조합원 분양 118 가구 대비 일반분양 183 가구입니다. 2023년 1월 정비계획 변경을 통해 가구 수를 줄이고 공급면적을 늘렸습니다. 노량진 3 구역은 1 구역과 마찬가지로 노량진역과 가장 가깝고 1000 가구 규모의 대단지로 인식되는 3 구역입니다. 노량진초등학교가 근처에 위치해 있습니다. 일반분양 250여 가구로 추정되며 포스코의 고급 브랜드 오티에르 산하에 있습니다. 2023년 정비계획 변경안에 따르면 토지를 하나로 통합하는 계획이 진행 중입니다. 다음 노량진 4 구역은 현재 이사 중입니다. 2023년 12월 이사비 신청 기간 및 자진 이사 신고 기간 현대 프리미엄 브랜드 'DH'로 조성됩니다. 4 구역 앞에는 장승배기역까지 정비구역이 있습니다. 노량진 5 구역은 2023년 9월 관리처분인가를 받고 이주계획 수립을 진행 중입니다. 2024년 3월부터 2024년 7월까지 이주기간이 예정되어 있으며 대우건설이 사업을 시행합니다. 노량진 6 구역은 2 구역과 함께 가장 빠른 구역입니다. 대대적인 철거가 진행 중이며 2024년 하반기에 착공할 것으로 예상됩니다. SK와 GS가 컨소시엄으로 건설할 예정입니다. 마지막으로 노량진 7 구역은 여기저기 언덕이 많습니다. 언덕이 많은 만큼 7 구역이 가장 저렴하게 진입할 수 있다고 예상합니다.