재개발,재건축 조합원 이주비, 지원 대상

요즘 국가차원에서 규제를 완화하여 재개발, 재건축의 속도를 높이고 있습니다. 이에 조합원들의 이주비 상식 중에 지원 대상과 지급 조건, 그리고 이주비 대출에 대해 알아보겠습니다.

재개발 지역

재개발, 재건축 조합원 이주비 - 지원 대상

재개발이나 재건축 조합원의 '이주비'는 정비구역지정, 추진위원회, 조합설립, 사업시행 계획인가를 거쳐 마지막 단계인 사업 관리처분계획인가 단계에서 조합원들의 고민이 시작됩니다. 이주비의 지원 대상에 대해 살펴보겠습니다. 조합원들의 개발 기간 동안의 임시거처와 이사를 위한 비용을 마련해야 하는데, 지원 자격과 대출 기준이 까다로운 편입니다. 재개발이나 재건축 사업은 물론이고 조합원과 현금 청산자, 그리고 세입자들에게 각각 다르게 적용이 되는 이주비의 대출 조건과 이주비와 비슷한 듯 다른 개념을 가지고 있는 이사비, 그리고 주거이전비까지 함께 살펴보겠습니다. 먼저, 이주비 지원 대상과 자격 자격 조건을 살펴보겠습니다. 이주비는 조합이 시중 은행등과 논의를 한 후 일정한 금액을 조합원들이 구역 정비 기간 동안 임시거처를 마련하는데 필요한 비용을 대여 지원해 주는 이주지원금을 의미합니다. 이주비는 조합이 조합원에게 빌려주는 것이므로 아파트 준공 및 입주를 한 후에는 반드시 상환을 해야만 합니다. 이러한 이주비의 지원 기준 및 과정은 재건축이나 재개발 사업 구분과 조합에 따라 상이합니다. 재개발, 재건축 사업의 경우에, 조합은 정비구역 내 부동산을 가지고 있는 조합원을 대상으로 이주비를 대출받을 수 있도록 지원을 합니다. 또한 조합원은 아니지만 그 부동산에 실제 거주하고 있는 임차인 즉, 전세나 월세 세입자에게는 당연히 이주비 지원을 해주지 않습니다. 이주비의 대출은 보통 재개발이나 재건축 구역 내의 주택을 소유하고 정비사업에 동의한 조합원들만 신청이 가능합니다. 또한, 재개발이나 재건축 사업을 원활하게 진행하기 위해서 조합에서 지급하는 것이 바로 이주촉진비의 의미를 가지고 있는 '이사비'입니다. 조기에 이주를 장려하는 차원에서 노임이나 차량운임, 포장비 등의 실제 이사할 때 발생하는 실비를 지원하는 것입니다. 정비구역 내의 주거용 건물에서 거주를 하다가 사업시행인가고시일 이후에 정비구역 밖으로 이사하면 그 대 보상을 받을 수 있습니다.

 

지급 조건

지급조건에 대해 좀 더 자세히 알아보겠습니다. 민간사업성격을 가지고 있는 재건축 사업의 경우는 분양을 신청한 조합원이 이사비를 받을 수 있고, 공익사업성격의 재개발 사업인 경우는 현재 주택을 점유하고 있는 현금청산자나 세입자가 이사비 지원을 받을 수 있습니다. 여기서 간혹 조합이 주택 소유자에게 이사비를 지급하고, 주택 소유자가 세입자 이주를 확인한 후에 세입자에게 이사비를 지급하도록 하기 때문에, 세입자와 주택소유자간에 이사비 지급 시기 문제로 갈등을 겪기도 합니다. 이사비를 보장받는 자가 해당정비구역 안의 지역으로 이사하는 경우에는 조합으로부터 이사비를 보상받을 수 없습니다. 이사비용은 보통 수십 만 원부터 수백 만원까지 다양하게 지원됩니다. 이주를 할 때 이사비를 보장받기 원한다면, 조합에 문의하여 동산의 운반에 필요한 실비를 기준으로 지급금액과 지급기준일을 확인해야 합니다. '주거이전비'는 국가가 공익사업을 진행할 때 해당 지역 거주민에게 손실 보상을 하기 위해 법령으로 지급을 보장하는 이주정착금을 말합니다. 재개발 등의 이유로 국가의 공익사업 주거용 건물의 거주자가 다른 곳으로 주거 공간을 이전해야 할 때에는 사업시행자는 주거용 건축물의 소유자에게 각 가구원 수 기준으로 2개월 분의 보상금을 지급합니다. 이때 주거용 건축물 소유자가 실지로 그 공간에 거주하지 않거나 살고 있다 할지라도 그 건물이 무허가건축물이라면 주거이전비를 받을 수 없습니다. 하지만 주거용 건축물의 소유자가 아닌 거주 중인 세입자라면 주거이전비는 지원됩니다. 해당 정비사업 인정고시일 이전부터 3개월 이상 공익사업시행지구 안의 주거용 건축물에서 거주한 세입자는 가구원 수에 따라 4개월 상당의 주거이전비를 사업시행자로부터 보상받을 수 있습니다.

 

이주비 대출

재개발이나 재건축 사업이 이루어지면서 막상 이주를 해야 할 때가 돌아오면 이주비 마련을 고민하는 시점을 마주하게 됩니다. 정비 사업이 진행되는 동안 임시 거처도 마련해야 함은 물론이고, 동시에 분양권을 취득한 아파트의 분담금도 부담을 해야 합니다. 하지만 이주비 대출은 일반적인 주택담보대출과는 사뭇 다릅니다. 정비사업으로 기존의 주택을 철거하고 새 아파트를 짓는 동안 조합원들은 이주를 해야 합니다. 이때 이주비 대출이 필요합니다. 이주비 대출은  조합원의 이주를 돕기 위해 시공사 등의 주선으로 금융권에서 대출을 하는 것입니다. 공익사업법상 현금청산대상자나 세입자에 대해 지급하는 이주정착금 등의 손실보상금과는 다른 개념입니다. 일반적으로 조합원은 이주비 대출을 받아 기존 주택에 거주하고 있는 세입자의 임대차보증금을 내어주거나 아니면 본인의 임시거처를 마련합니다. 2023년 초부터 부동산 규제가 대폭 완화되면서 이주비 대출 최대 한도가 늘어났습니다. 이주비 대출을 공익사업법상 규정된 이주정착금, 주거이전비, 이사비의 개념들과 혼동하는 경우가 있습니다. 하지만 이것들은 모두 다른 성격의 돈입니다. 이주비 대출은 조합원을 상대로 시공사 등의 주선 하에 이주에 대한 금액을 대출해 주는 것이고, 이주정착금, 주거이전비, 이사비는 공익사업으로 이주하게 된 현금청산대상자나 세입자를 대상으로 지급하는 손실보상금의 일종으로 재개발 사업에만 인정되는 권리이니 헷갈리지 말아야 합니다. 즉, 재개발과 재건축 사업에서 이주비 대출은 주택담보대출의 일종이므로 큰 차이가 없습니다. 하지만 재건축 같은 경우 이주비 대출 요건은 다소 까다롭습니다. 반면 재건축 사업의 경우에는 기존에 시공사가 추가 이주비를 대여해 줄 수 없도록 규정하고 있었기에 조합원들이 이주에 금전적으로 어려움을 겪는 일이 많았지만, 2022년 9월 27일부터 재개발 사업과 재건축 사업 모두 시중은행의 대출금리 수준으로 추가 이주비를 대여하는 제안을 할 수 있도록 이주비 등 제안 금지 범위 규정이 개선되었습니다. 이러한 법력 애정으로 재건축 사업에도 시공사의 추가 이주비 대여 제안이 허용됨으로써 사업 추진이 원활하게 이루어질 수 있을 것으로 보고 있습니다.