재개발 사업의 의미와 투자 용어

부동산 투자에 있어 재개발 사업은 너무나 매력적인 분야입니다. 오늘은 재개발 사업의 의미와 재개발 투자 용어, 그리고 노량진 뉴타운 재개발에 대해 살펴보겠습니다.

재개발 사업

재개발 사업의 의미

요즘 서울을 비롯한 여러 수도권지역에서 재개발에 관한 뉴스가 한창입니다. 오세훈 시장의 서울 개발하기가 본격적인 시동을 걸고 있음을 눈으로 확인할 수 있습니다. 따라서 실 입주자뿐만 아니라 투자자들도 서울 재개발에 눈길을 돌리고 있는 분위기입니다. 그럼 먼저 재개발 사업의 의미에 대해 알아보겠습니다. 정비기반시설이 열악하고 노후되었거나 불량한 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업을 말합니다. 보다 쉽게 말하자면, 집집마다 간격이 좁아서 소방차도 들어설 수 없는 주거 환경을 다시 탈바꿈하여 새롭게 정비하는 사업입니다. 그러므로, 재개발 사업이 진행되고 나면 도시환경이 예전의 모습과는 달리 크게 개선되면서 상권도 함께 활성화됩니다. 만약, 재개발이 될 지역에 내가 빌라, 아파트, 도로 등을 소유하고 있다면 어떻게 될지 상상해 볼 수 있습니다. 재개발 예정지역에 부동산을 소유하고 있다면 재개발 이후 새 건물의 입주권을 받을 수 있습니다. 그러고 나서, 재개발 사업이 끝나면 해당 부동산의 가격은 자연스럽게 높아지게 되고 큰 수익으로 이어집니다. 꼭 재개발 지역에 부동산을 소유하고 있지 않더라도 미리 재개발될 지역을 알고 있다면 아주 좋은 투자처가 될 수 있습니다. 하지만 처음 재개발에 입문하는 분들에게는 용어도 낯설고, 어떤 지역을 살펴보고 투자를 결정해야 할지 막막할 수 있습니다. 그런 분들을 위해 재개발 이주비와 분담금 용어부터 서울 재개발 지역 중 노량진 뉴타운, 영등포 재개발까지 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

재개발 투자 용어

재개발을 투자하려는 분들은 여러 가지 난관에 부딪히게 됩니다. 우선 초보자의 경우 여러 가지 복합하고 생소한 재개발 투자 관련 용어 때문에 어려움을 겪기도 합니다. 재개발 투자를 하기 위해서는 기본적으로 알아야 할 용어들이 있습니다. 예를 들어, 조합원 분양가, 재개발 분담금, 재개발 이주비, 현금청산자 등의 용어들이 많이 있습니다. 그중에서도 투자에 필수적인 ‘재개발 분담금’과 ‘재개발 이주비’를 함께 알아보겠습니다. 우선, 재개발 분담금이란, 조합원이 분양받은 아파트를 취득하기 위해 추가로 납부해야 하는 금액을 말합니다. 예를 들어, 기존에 1억짜리 빌라를 가지고 있던 조합원이 2억 5천만 원어치 새 아파트를 신청했다고 가정해 보겠습니다. 바로 이 2억 5천만 원을 ‘조합원 분양가’라고 합니다. 조합원 분양가는 보통 일반 분양가보다 15%~20% 정도 낮은 수준으로 책정이 됩니다. 조합원은 분양가 2억 5천만 원에서 1억 원을 제외하고 1억 5천만 원을 재개발 분담금으로 내면 새 아파트에 입주할 수 있다는 얘기입니다. 참고로 기존의 빌라 가격은 감정평가액을 기준으로 산정됩니다. 감정평가액은 조합원이 가지고 있는 부동산의 가치를 평가한 금액을 의미합니다. 다음은 재개발 이주비입니다. 재개발 이주비란, 조합원들의 새로운 주거지 마련을 위해 대출해 주는 돈입니다. 조합원들은 기존의 집 한 채가 가지고 있는 부동산의 전부인 경우가 대부분입니다. 많은 사람들이 재개발 사업이 시작하면서 기존의 집이 철거가 되면 당장 살 곳이 없어지게 됩니다. 그래서 일시적으로 새로운 주거지를 마련하는데 보탬이 되도록 재개발 조합에서 대출해 주는 돈이 ‘재개발 이주비’인 것입니다. 재개발 이주비는 감정평가사에 의해 책정된 감정평가액을 기준으로 산정되며, 재개발 구역마다 이주비에는 차이가 있습니다.

 

노량진 뉴타운 재개발

이번에는 실제 예를 들어 재개발에 대해 더욱 자세히 알아보겠습니다. 서울 재개발 지역 중에서는 현재 유망지로 손꼽히는 노량진 뉴타운 재개발 지역을 소개해 드리겠습니다. 노량진 뉴타운은 서울 서남부의 핵심 입지로 불립니다. 하지만 한강을 사이에 두고 서울의 정중앙인 용산의 바로 건너편이 노량진이기도 합니다. 덕분에 노량진은 서남부와 중심부의 이점을 모두 가지고 있는 최고의 입지를 가진 곳입니다. 노량진 재개발 지역은 현재도 좋은 투자처로 꼽히고 있는데, 어떤 투자 포인트가 있는지 한번 자세히 살펴보겠습니다. 첫째, 쾌적한 주거환경을 들 수 있습니다. 일반적으로 사람들의 인식 속에 노량진 하면 수산시장과 고시촌의 낡은 이미지가 먼저 떠오르곤 합니다. 하지만 그것은 벌써 옛말이 되어버렸습니다. 현재는 노량진 재개발로 인해 수산시장과 고시촌의 현대화가 많이 진행되어 있습니다. 현대화된 덕분에 과거의 이미지를 탈피하고 쾌적한 주거환경으로 바뀌었습니다. 노량진 뉴타운의 위치가 한강인근인 점도 매력적인 포인트입니다. 노량진 재개발이 진행되면서 한강뷰가 보이는 아파트가 지어질 것이기 때문입니다. 둘째, 교통과 개발의 호재를 들 수 있습니다. 노량진 역은 1호선 9호선이 함께 있는 더블 역세권입니다. 1호선을 타면 용산역까지 한정거장이면 갈 수 있는 아주 가까운 거리에 위치해 있습니다. 9호선은 강남, 신논현의 접근성을 높여줍니다. 노량진역은 영등포역, 용산역처럼 역 안에 백화점, CGV 등을 함께 개발하는 복합개발이 추진되기도 합니다. 한강이 조망되는 쾌적한 주거와 편리한 교통, 생활편의시설까지 뭐 하나 빠지는 것 없는 훌륭한 입지를 가지고 있습니다. 노량진 뉴타운은 노량진 시장부터 여의도까지 걸어서 갈 수 있으므로 도보생활권도 충분히 확보되어 있습니다. 올림픽 대로, 강변북로를 이용할 수 있다는 장점도 있습니다. 서울 시내에서 교통이 자유롭다는 것은 너무나 큰 메리트입니다. 이외에도, 장승배기 종합행정타운 개발, 노들섬 개발의 호재도 노량진 뉴타운의 가격을 높여줄 요소 중의 하나입니다. 노량진 뉴타운은 총 8 구역으로 나뉘어 있습니다. 각 구역마다 단계, 시공사 모두 다양하기 때문에 자신의 상황에 맞는 구역을 찾아가는 것이 중요합니다. 개발 속도가 가장 빠른 구역, 입지가 가장 좋은 구역, 소액 투자 하기에 좋은 구역까지 모두 포함합니다. 영등포 뉴타운은 다른 서울 재개발 지역에 비해 잘 알려져 있지 않다는 특징이 있습니다. 영등포 뉴타운은 영등포역과 여의도의 더블 생활권에 속해 있습니다. 영등포 뉴타운부터 여의도 KBS 본부까지는 직선거리로 2KM가 채 되지 않습니다. 또한 황금노선인 신안산선이 개통되면 큰 호재가 될 수 있습니다. 즉, 추후에도 계속적으로 발전가능성이 펼쳐저 있는 입지입니다. 영등포 재개발에서는 상가를 통해 새 아파트를 받는 전략에 주목해야 합니다. 영등포 뉴타운에는 초기 투자금이 저렴한 상가 매물이 많습니다. 상가를 투자함으로써 새 아파트를 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 청약가점을 쓰고 싶은 무주택자나 비과세 세팅이 안된 1 주택자, 그리고 다주택자까지 모두 가능한 전략입니다. 일반적으로 빌라 매물을 통해 재개발 지역에 투자하려면 대출이 잘 안 나옵니다. 그런데 재개발 지역의 상가는 주택에 적용되는 LTV 규제가 적용되지 않습니다. 때문에 상가를 담보로 대출을 받아 투자금을 최소화하여 재개발에 투자할 수 있습니다. 대출이 어려우신 분들은 이 부분을 참고해도 좋을 것 같습니다. 왜냐하면, 상가를 통해 새 아파트를 받으면 주택 수에 포함이 되지 않기 때문입니다. 상가 매물 특성상 임대수익도 받을 수 있다는 추가적인 장점도 있습니다.