정비사업의 개념과 유형, 추진 절차

우리나라뿐만 아니라 세계 여러 도시에서 정비사업을 통해 도시기능을 회복하고 있습니다. 오늘은 정비사업의 개념과 유형, 그리고 추진 절차에 대해 자세히 알아보겠습니다. 

정비사업

정비사업의 개념과 유형

정비사업이란 무엇인가? 그 개념을 가장 간단히 말하자면, 정비사업이란 사람과 장소 중심의 주거 정비라 말할 수 있습니다. 도시기능을 회복하기 위해 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량, 건설하는 사업입니다. 1950년 6월 25일 전쟁 이후 무단 점유 판자촌 철거를 시작으로 1970 - 1980년대에는 고도 성장기, 주택수요 증가, 주택의 양적공급 확대정책을 시행했었고, 1990년대에는 노후 주택 밀집지역의 정비수요를 증가시켰습니다. 2000년에 들어와서는 도시정비법 및 도시재정비법을 제정하고, 노후 불량 주택지를 계획적으로 정비했습니다. 2008년 세계금유위기 이후부터 저성장기에 돌입한 부동산 경기는 침체기를 피할 수 없었습니다. 4년 뒤부터는 주민 갈등이나 추진 지연으로 뉴타운 재개발 수습방안을 마련하였으며 도정법 개정으로 정비방식의 다양화를 이끌어냈습니다. 2013년 이후부터는 도시 재생 활성화 및 자원에 관한 특별법을 만들며 정비사업의 맥을 이어오고 있습니다. 즉, 정비사업이란, 기반시설이 열악하고 노후된 불량한 건축물이 밀집한 지역의 도시기능을 회복하기 위하여, 정비기반시설을 설치하고 건축물을 개량, 건설하는 사업이라 개념 지을 수 있습니다. 그 유형으로는, 주거환경개선사업, 재개발 사업, 재건축 사업 등이 있습니다. 주거환경 개선사업은 도시저소득 주민이 집단 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후, 불량 건축물이 과도하게 밀집환 지역을 그 대상으로 합니다. 재개발 사업은 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역을 대상으로 하며, 재건축사업은 정비기반 시설은 양호하나 노후, 불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에 주거환경을  개선하기 위한 사업입니다.

 

추진 절차 - 1

정비사업의 추진 절차는 다음과 같습니다. 먼저 도시, 주거 환경정비 기본계획을 수립합니다. 다음은 정비구역을 지정합니다. 여기까지는 정부가 해 주는 절차입니다. 다음 단계부터는 그 해당 지역 주민이 직접 추진합니다. 맨 처음 조합을 설립하고, 추진위원회를 구성함과 동시에 조합을 설립합니다. 다음으로, 사업시행 계획인가를 받고, 관리처분 계획인가를 받습니다.  그다음 이주철거를 한 후에 착공에 들어가고, 준공 및 이전 고시를 한 뒤, 조합을 해산하고 청산함으로써 마무리를 짓습니다. 첫 단계인 도시, 주거 환경정비 기본계획수립은 도시환경 개선과 주거생활의 질 향상을 위해 특별시장이 10년 단위로 수립을 하고, 5년마다 타당성을 검토합니다. 정비계획의 수립과 구역지정은 구청장이 기본계획의 범위 내에서 정비구역 지정 요건에 만족하는 구역에 대해 정비계획을 수립합니다. 그 내용으로는, 정비사업의 명칭, 정비구역 면적, 공동이용시설 설치계획, 건축물의 주용도, 건폐율, 용적률, 높이에 관한 계획, 세입자 대책 마련 등이 있습니다.  정비구역 지정 절차로는 제일 먼저 정비계획 입안 서면 통보를 하고, 주민설명회를 실시합니다. 그러고 나서, 정비구역 지정을 신청하고 도시계획위원회를 심의합니다. 마지막으로 구역지정 및 고시를 합니다. 그렇다면 정비사업 추진은 누가 할까요? 구역 내 토지등 소유자가 조합설립 추진위원회를 구성하고 조합설립인가를 받습니다. 이런 절차를 거치면서 주민 스스로 사업시행자 지위를 획득하게 됩니다. 조합설립추진위원회의 구성을 위해 5인 이상의 위원(위원장 포함)이 필요합니다. 운영 규정에 대해 소유자 과반수 이상의 동의를 얻어야 합니다. 그러고 나서 구청장의 승인을 받습니다.

 

추진 절차 - 2

조합설립추진위원회의 주된 업무는 조합을 설립하는 것입니다. 정관, 정비사업비 등의 관련자료를 첨부한 후, 토지 등 소유자 동의를 얻고 구청장 인가를 받습니다. 다음은 사업시행계획인가입니다. 조합설립인가를 받은 후, 어떤 단계를 거치면서 사업이 구체화가 될까요? 정비구역 내에 사업을 추진하기 위해서는 포괄적이고 구체적인 계획을 확정하는 과정을 거칩니다. 사업시행계획서의 내용으로는, 토지이용계획, 건축물의 건폐율, 용적률, 높이에 대한 건축계획, 정비기반시설 설치계획, 공동 이용시설 설치계획, 세입자 이주대책, 폐기물 처리계획, 교통계획, 범죄예방대책 등이 있습니다. 절차로는 사업시행계획서를 작성하고, 조합은 총회를 통해 조합원 의결을 거치면 구청장이 인가 및 내용 고시를 합니다. 다음은 관리처분계획인가입니다. 사업 이전의 소유권 등의 권리를 사업 이후의 자산으로 변환하여 배분합니다. 관리처분계획서의 내용을 자세히 살펴보면, 분양 설계, 분양대상자의 이름과 주소, 분양 예정 대지 혹은 건축물의 추산액, 종전토지 및 건축물의 명세, 서업시행계획인가 고시일 기준의 가격, 정비사업이 추산액과 그에 다른 조합원의 부담규모 및 부담시기, 세입자별 손실보상을 위한 권리명세와 평가액 등을 포함하고 있습니다. 다음은 절차를 살펴보겠습니다. 맨 처음 관리처분계획서를 작성합니다. 그리고 조합은 총회를 통해 조합원을 의결합니다. 다음으로 구청장은 인가 및 내용을 고시하게 됩니다. 즉, 정비사업은 정비계획, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가의 절차를 거치면서 점점 구체화됩니다. 그러고 나면 이제 이주 철거와 착공을 하게 됩니다. 관리처분계획인가 이후에는 이주 및 철거를 하고, 철거가 완료되면 구청장에게 착공을 신고한 뒤, 본격적으로 공사를 시작합니다. 공사가 완료되면 준공 및 이전고시를 하고, 사업시행계획대로 공사가 잘 마무리되었다고 판단되면 조합은 구청장에게 준공검사를 신청하고, 구청장은 준공인가 및 인가사항을 고시하는 절차를 이행합니다. 이렇게 마무리가 되면 조합은 해산을 하고 법인격은 소멸이 됩니다. 마지막으로 청산금을 징수하고 지급을 하게 됩니다.