부동산 투자시 부가가치세 - 주거용 업무용 예외, 포괄양수도

부동산 투자를 하다 보면 부가가치세에 대한 정확한 지식이 필요할 때가 많습니다. 오늘은 부가가치세가 무엇이며, 그 처리는 어떻게 해야 하는지 자세히 알아보겠습니다.

 

부동산의 부가가치세

 

부가세 (부가가치세) 의 정의

 

 

우선 부가세에 관해 정의해보자면, 독립세액에 일정 비율의 세액을 부가하여 본세와 같이 징수하는 세금입니다. 부가세 폐지에 관한 특별조치법이 폐지된 이후, 현재는 사실상 세법에서만 쓰이고 있는 용어입니다. 그 예로는 교육세나 방위세 등이 있습니다. 보통 우리가 부가세라고 표현할만한 세금이 원래는 따로 있습니다.  이것들을 총칭하여 부가세라고 부르지만, 오늘 다룰 부가세는 그것이 아닌 부가가치세의 줄임말입니다.

 

부가가치세란, 간접세의 하나로, 생산 및 유통과정의 각 단계에서 창출되는 상품의 부가가치에에 대해 부과되는 조세로서 세율은 10%로 정해져 있습니다. 더 쉽게 말해, 우리가 사용하는 영수증에 VAT라고 적혀있는 것을 말합니다. 어떤 제품이 생산되거나 유통되는 각각의 단계마다 나라에서는 부가가치세가 발생한다고 간주하고 그것에 대한 세금을 매기는 것입니다.

 

과거에는 세율이 복잡했지만 오늘날에는 10%로 단일화되어 있습니다. 부가세의 납세 의무자는 판매자이고, 그 부가세를 실제로 부담하는 것은 소비자의 몫입니다. 다시 말해, 부가세는 판매자가 소비자한테 받아서 국가에 대신 납부하는 형태입니다. 참고로 이것을 간접세라고 합니다.

 

예를 들어, 매매가가 1.1억 원이고 보증금이 1 천만 원, 월세 50만 원인 경우, 임대인이 월세 50만 원에 대해 부가세(10%, 5만 원) 세금계산서를 발행하고 국세청에 납부합니다. 그리고, 임차인은 세금계산서 수취하여 부가세 5만 원을 국세청으로부터 환급받으면 됩니다. 이 경우 임대인 입장에서 수익률은 실투자금 1억, 연 수입 50만 x12개월=600만 원으로 6%입니다.

 

부가세는 임대인이 받아다가 국세청에 내고 임차인이 환급받아가므로 수익률에 영향을 미치지 못합니다. 다만, 계약서에 부가세 5만 원을 따로 명시하여 수취하지 않으면 월세 50만 원에 부가세가 포함된 것으로 계산되어, 월세 중 일부를 부가세로 내야 하므로 주의해야 합니다. 이때, 개인사업자는 연 2회 신고와 납부를 하고, 법인사업자라면 연 4회 신고와 납부를 해야 합니다.

 

부동산의 매매과 부가가치세

 

 

부동산매매와 관련된 부가가치세는 다음의 세 가지를 기억하시면 됩니다. 첫번째로 토지를 매매할 경우에는 부가세가 발생하지 않습니다. 즉, 토지는 부가세가 면세입니다. 둘째로 주거용 건물은 부가세가 면세입니다. 마지막으로, 업무용 건물은 부가세가 발생합니다. 이 세 가지는 부동산 매매와 관련된 부가가치세의 기본적인 원칙입니다.

 

그렇다면, 토지와 건물을 동시에 매매할 경우는 어떨까요? 토지를 포함한 어떤 건물을 매매할 경우를 예를 들어보겠습니다. 토지가 20억이고, 건물이 10억 원일 경우, 이 건물이 주거용 건물이라면 토지와 건물 모두 부가가치세가 면세이므로 매수자가 매도인에게 지불해야 할 돈은 총 30억 원이 됩니다. 하지만, 만약 이 건물이 업무용 건물이라면 토지는 면세이나 건물이 주거용이 아닌 업무용이므로 10억에 대한 10%인 1 천만 원의 부가세를 내야 하므로 매수인이 매도자에게 지불해야 할 돈은 총 31억 원이 됩니다.

 

이렇듯 부동산 매매에서는 그 상황에 따라 건물분의 부가가치세의 여부가 달라집니다. 이와 같이, 임대와 매매 모두 주거용 부동산과 업무용 부동산을 다르게 세금을 매기는 이유는 기본생활에 필수적인지의 여부에 따라 다른 것입니다. 주의해야 할 점은, 앞에서 설명한 원칙과는 다르게 예외적인 것들이 있습니다. 다음에서 그 예외적인 것들을 알아보겠습니다.

 

예외1) 주거용건물에서 부가가치세가 발생하는 경우

 

우선 국민주택의 규모를 먼저 알아보겠습니다. 국민주택규모는 가구당 전용면적이 85 제곱미터 이하인 것을 말합니다. 전용으로는 25.7평 정도의 규모입니다. 이것은 전국기준이 아닌, 수도권과 일부 도시지역에서의 기준입니다. 수도권 밖의 읍, 면 지역에서는 100제곱미터가 그 기준입니다.

 

이러한 국민주택규모를 초과한 주택 중에서 새로이 신축한 주택을 분양하는 경우(아파트 분양)나 주택 매매사업자가 소유한 주택을 매매하는 경우, 혹은 법인이 단순 보유하고 있던 주택을 매매하는 경우에 한해서는 주거용 건물 일지라도 건물 분 매매대금의 10%가 부가가치세로 부과됩니다.

 

이 경우에 일반 개인은 부가가치세를 환급받지 못하므로 매도인 입장에서는 같은 가격에 판매한 것이지만, 매수인 입장에서는 부가가치세를 환급받지 못하기 때문에 만약 매도인이 위 세가지중 하나에 해당하는 상황이라면 매수인 입장에서는 부가가치세를 감안해서 총 매매대금을 협상하는 것이 유리합니다.

 

예외2) 업무용건물의 매매 - 포괄양수도

 

위에서 언급했듯이, 업무용 건물의 매매에서는 건물에서의 부가세가 발생합니다. 하지만 여기에도 예외가 발생합니다. 업무용 건물의 매매에서 포괄양수도의 형태로 매매를 진행할 경우에는 부가가치세를 생략할 수 있습니다. 참고로 포괄양수도의 경우 부가세가 없다라는 것이 아니라, 생략된다라고 이해하시는 것이 정확합니다. 포괄양수도는 부동산 투자자들이나 공인중개사들이 실무에서 꼭 알고 있어야 하는 업무용 부동산 매매계약의 필수 방식입니다.